一季度過去了，樓市迎來久違的“小陽春”。筆者所在的廣深地區，近期樓市紅紅火火。比如，廣州一季度新房成交1.92萬套，同比增長18.2%，3月單月成交9800套，同比增長85%。一季度，深圳二手住房成交量同比增長122%。3月份，深圳二手住宅+新房住宅+人才房共成交了10815套，接近去年全年20%的交易量，當月二手住房交易量（4002套）創近2年新高。

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但是，我和中介小哥聊天，對方一直在講，統計數據和微觀體感不一樣。不管是新房市場售樓現場咨詢量、單盤認購量，還是二手房市場帶看量、帶看轉定（金）量，都在下行。比如，2月中下旬以來，廣州新房購房咨詢量環比連續6周下降；3月廣州單盤平均認購25套，環比下降21%；3月廣州單盤平均來訪量292組，環比下降16%，同比下降18%。

而且，即便成交量在上升，但價格趨勢讓人有點懵。根據貝殼數據，3月份廣州新房漲價項目占比減少，降價項目占比增加，開發商促銷的態勢明顯。3月份，廣州掛牌在售的二手住房，當月下調價格的房源占比高達28.1%，比1月份的23%和2月份的5%有明顯增長。深圳也是如此，雖然二手房成交量一路走高，但3月全市掛牌均價再度回到下降區間，環比下跌0.6%。

筆者看了一下，上海也是如此。3月份上海二手房成交了近2.4萬套，這個數字是2021年8月以來的最高成交，也是近20個月來首次破2萬套。但是，周度成交數據呈現逐月減少的態勢，從2月底的5800套/周降至3月底的4700套/周，4月首周的數據顯示一季度同比兩位數的漲幅已經明顯收窄。上海房產中介的數據也顯示，近期帶看、下定等微觀指標都在往下走。

這到底是怎么回事呢？筆者認為，一季度交易數據亮麗，很大程度上是積累的需求集中釋放，主要包含三類需求，一是剛性需求，比如這幾年疫情導致結婚對數下降，疫情后婚房需求增長；二是因去年疫情肆虐而被耽擱的需求，既有剛需，也有換房需求。近期剛需積極入市買房，帶動換房需求活躍了起來；三是因上下積極紓困樓市，預期改善也創造了一部分需求。

但現在看，需求后勁并不足。究竟是什么原因？我們先看看二手房市場，因為商品房總量供應足夠大的情況下，存量市場能否激活，關系到整個商品房市場能否保持良性循環和交易活躍。以廣州為例，一季度廣州二手房交易中，總價在300萬以下的房源成交占比達到65.7%，而600萬以上的房源成交占比只有9.6%，中間300-600萬的房源交易占比24.7%。

相比2021年，300萬以下房源成交占比下降0.9個百分點、300-600萬房源成交占比下降2個百分點，而600萬以上占比則增長2.9個百分點。若將這三部分分別看作剛性需求、改善性需求和高端需求的話，廣州當前的二手房市場無疑呈現出剛需絕對主導，換房動力不足，高端需求逆勢增長的局面。問題是，高端需求是小眾群體，支撐樓市體量要靠剛需和改善。

這幾年，疫情沖擊疊加經濟結構調整，剛需和改善人群比較受傷，而房價還在歷史高位徘徊，這就是剛需和換房占比下滑或被擠壓的原因。同時，剛需和改善人群對價格非常敏感。筆者調研發現，2月份樓市交易有所活躍之后，2月下旬以來就有開發商取消折扣優惠或提價，也有業主提高掛牌價，盡管變動幅度并不大，但對剛需下定和成交的影響卻非常大。

于是，新房市場重回優惠促銷主導。更重要的是，現在各個城市二手房掛牌量都在創新高，相比去年一季度平均增長30%左右，二手房去化的速度趕不上新增掛牌的速度。同時，這幾年熱點城市調控轉向供給側，供地增加帶動新房供應也呈現放量態勢，比如近年來深圳新房供應就比5年前增長40%多。很多新房項目在售價格比周邊二手房中的“次新房”還要低。

為了獲得更好去化，新房以維持對二手房價格“倒掛”的優勢促銷，導致二手房需求被分流，二手房業主不得不調低掛牌價。同時，掛牌的二手房，房齡在15-20年的占比至少50%，賣相差，業主也不得不降價銷售。這就是近期商品房市場的場景。總結來看，剛需和改善對價格敏感，收入支撐不足，而房源選擇太多，開發商和業主促銷姿態明顯，需求就難以接續起來。

來源：證券時報

責編：向雪平

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