樓市風向標深圳，正在發生深刻的變化，主要表現在二手房市場。

“7·15”新政后，深圳二手房成交陷入低迷，8、9月網簽成交量跌至冰點，而在近期政策又要對二手房市場進行管控，加劇了二手市場的下滑。

此前，由于深圳新房限價，和二手房價格形成倒掛，帶來了炒作的空間。借著去年底的豪宅稅取消，不少小區業主聯合炒作控盤漲價，以獲得更多利潤，今年上半年深圳曾上演一波魔幻上漲行情。

但現在，隨著限購升級和監督管控二手房的聯動調控，切斷了深圳炒房的鏈條，新房到二手房的價格傳導失效，二手房流通性變差，市場炒作的氛圍降溫了。

二手房市場速凍

“7·15”新政后，深圳樓市最直觀的表現，就是二手房成交量“斷崖”式下跌。

根據深房中協發布的網簽走勢圖發現，新政后一周，二手房單日網簽量最高僅359套，最低55套。網簽量環比新政前一周平均下降79.8%，帶看量也遭遇“腰斬”。

8、9月，二手房網簽量繼續冷卻，上周(9.14-9.20)二手房網簽量為1467套，跌至新政以來網簽量的最低點。相比于一手房動輒“日光盤”，二手房已經進入速凍狀態。

深房中協認為，這主要是因為，部分房源購房成本上升及新房供應增加的雙重作用。新政以后，購買二手房的稅費成本增加，“豪宅稅”重啟和轉讓增值稅從2年免征更改為5年免征，讓部分人難免會有賣房后買不到房或者不滿5年賣不出“好價錢”的擔憂，導致二手房新增放盤量大幅度減少，再加上新房供應充足，二手房成交量急劇下滑。

之前上漲幅度較大的區域比如南山、寶安尤為低迷。深房中協數據顯示，8月份龍崗、羅湖網簽量占比不斷上升，分別達到29%與17%，占全市二手房網簽量近“半壁江山”，與此形成鮮明對比的則是南山、寶安為代表的西部片區網簽量占比下滑明顯，分別占14%與16%。

9月17日，深圳市司法局就《深圳市房地產市場監管辦法(修訂征求意見稿)》公開征求意見，在二手房交易方面，明確完善房地產市場價格監管機制，并建立存量商品房價格引導制度。

二手房價格引導機制的建立，是希望改變深圳此前的價格倒掛現象，降低二手房價格炒作空間。

據多名中介人士表示，二手房管控機制能在一定程度上抑制二手房價過熱現象。但目前市場上，仍有不少業主依然采取不同方式予以規避。比如，暫停銷售價格較高的住宅或者減少掛盤數量，這也就變相成為二手房的“捂盤惜售”。

不過，隨著二手房持續低迷，買賣雙方膠著太久，不排除更多的業主會隨行就市，以合適的價格掛牌促進成交。

炒房客消失?

深圳二手房指導價格機制傳言已久，原因在于深圳成了近年來炒房客最集中的城市。

在過去幾年尤其是今年上半年，深圳樓市是全國唯一長期房價高企、沒有調整的重點城市，7月份的二手房均價高達7萬/平方米，其中，深戶落戶容易、限購寬松，而供應量又較少，供需關系不平衡，是深圳樓市房價高居不下的根本原因。

炒房客們看到了這一點，也加入了市場，真實需求疊加炒房需求，從新房到二手房，深圳的炒房客們打造了成熟的炒房鏈條。

他們通過“打新”買入新房，同時炒高周邊二手房房價，拉大套利空間。去年11月11日，深圳豪宅稅取消，稅費大降，直接點燃了市場情緒，二手房掀起了新的漲價狂潮，當月二手房成交超過8000套，均價突破6萬元/平方米，秒殺北上廣，成為全國房價最貴的城市。而購房者也擔心后續房價繼續上漲，而選擇積極入市買房。追漲的熱情被進一步催化。

從去年底開始到今年3月，深圳不少小區的二手房業主們開始自主地調控自家房價，位于南山的恒裕檳城業主抱團開啟了“控盤漲價”，率先將二期掛牌價提高到將近20萬元/平方米甚至27萬元/平方米。

隨后，從前海、寶中，到碧海、龍華，十個小區業主群開始謀劃“漲價”。鳳凰里花苑里業主發帖，要求鄰居們以5.5萬元/平方米作為最低掛牌價。

深房中協指出，據業內龍頭企業反饋，全市范圍內的確存在部分業主(甚至聯合)將房源報價大幅抬高，以期利用“高評高貸”方式，通過經營抵押貸款(經營貸利率相比房貸利率低)，或轉按揭的方式予以高位套現。

隨后，鳳凰里小區被深圳市住建局約談，恒裕濱城也被住建局點名了。去年12月，深圳市住建局對部分集體惡意炒作房價的小區暫停辦理二手房網簽手續。

今年以來，仍有不少小區業主大幅提高掛牌價，炒作本小區房價。寶安區TATA公寓、鴻榮源壹方中心，龍華區金亨利首府、星河丹堤等部分二手房掛牌價格虛高。5月22日，深圳市住建局又會同寶安區住建局對TATA公寓、鴻榮源壹方中心周邊的房地產中介機構進行現場檢查，部分掛牌價明顯高于近期真實成交價的房源全部下架。

炒作風盛行，全國關注，深圳市終于出手。從“7·15”開始，深圳啟動了一系列的調控，9月份再推出婚姻信息查詢機制，封堵“假離婚”炒房漏洞，后又推出二手房價格引導機制。

在深圳一位大型開發商人士看來，深圳的樓市調控導向發生了明顯變化，從之前的鼓勵變成抑制。限購升級以及新房供應量增加，從供需兩端調控市場，大量供應的新房分流了二手房的需求;與此同時，二手房的稅費等購買成本升高，對購房者的吸引力減少，導致流通性變差，大大沖擊了二手房市場的“信心”，二手房價明顯降溫，調控政策進一步顯效。

隨著時間的推移，在限購升級和監督管控二手房的聯動調控下，從新房到二手房的傳導效果被打破，大大削弱了深圳二手房的流通性，炒房鏈條幾已斷裂。一名炒房客告訴記者，他們的圈子最近已經轉戰廣州、東莞、佛山等地看房。

盡管深圳人目前仍熱衷于“打新”，但若未來買了新房也不能在二手市場賣出或者賣不出“好價錢”，就可能會面臨一個長期的有價無市的狀況。甚至在政府嚴控之下，二手房還會出現下跌，那么打新的動力也就會相應減弱。

長期來看，前述開發商人士認為，深圳也會學北京、長沙等地，貫徹房住不炒;而在一名資深券商人士看來，深圳要徹底切斷炒房之根源，還是要與周邊區域聯動，擴大土地供應。

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