金茂在市場上仍然具有一定的品牌溢價。

在2020年錄得不錯銷售業(yè)績的中國金茂(00817.HK，下稱金茂)，因為大量計提減值而讓市場意外。

25日晚間，金茂發(fā)布公告稱，預計2020年公司凈利潤將錄得40%-50%的下降，其表示，下降的原因在于房地產市場的調控等原因，導致項目售價不及預期，需計提減值發(fā)展中物業(yè)及銷售物業(yè)。

第一財經根據(jù)金茂公開數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，2020年金茂月均銷售單價為2.05萬元/平方米，而2019年為2.15萬元/平方米，單價僅有1000元差距。那么是什么原因導致了計提的大量產生?這或許與該公司前幾年大力承接“地王”項目有關，尤其在市場較為紅火的2016年和2017年，各地高溢價地塊頻現(xiàn)，金茂在那時也以較高的地價拿到多幅地塊。

比如2016年8月，金茂35.1億元出手鄭州鄭東新區(qū)地塊，折合樓面價3.7萬元/平米，創(chuàng)造鄭州單價總價雙料地王，該項目售價5.8-6.5萬元/平米，這樣的均價對于一個二線城市來說去化壓力不小。

2020年，金茂已開始自我修復，首先是土地市場上有所收斂。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2020年金茂新增貨值為1675.5億元，排名第21位，而在2019年，金茂新增貨值還有2525.2億元，排名第11位。

此外，整體處置一些項目，也是金茂采取的措施之一。從2019年起，金茂開始頻繁出讓項目股權，一直到2020年，這一現(xiàn)象還在持續(xù)。

根據(jù)第一財經不完全統(tǒng)計，去年全年金茂共讓渡項目股權11次，涉及常州、貴陽、福州、蘇州、上海、北京等多地，其中還包括金茂著力打造的城市運營項目張家港智慧科技城和青島中歐國際城。

比如去年10月，金茂轉讓北京四季青板塊項目頤和金茂府60%股權，彼時該項目已經經過一期銷售，取得50.6億元銷售額。四季青板塊是北京老牌豪宅區(qū)，目前區(qū)域內在手二手房源均價14-18萬元/平方米不等，而頤和金茂府入市后銷售均價僅11萬元/平方米出頭。

與頤和金茂府劇情類似，貴陽觀山湖項目在轉讓前已經取得預售，正在開展正常銷售，這意味著一旦被轉讓，金茂前期的努力將為接盤者做嫁衣。而對于貴陽項目的轉讓，此前市場人士曾分析，這源于貴陽市場的下滑，導致觀山湖項目銷售承壓。

疫情之下，降價跑量是金茂在2020年的戰(zhàn)略選擇，這為現(xiàn)金流做好儲備的同時，也為利潤的下降埋下隱患。第一財經根據(jù)金茂公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年8月之前，僅有6月份銷售均價為2.23萬元/平方米，其余月份均沒能突破2字頭，這對于全線高端產品的金茂來說，無疑是一次重壓。

不過，盡管銷售均價有所下降，金茂在去年所取得的銷售業(yè)績卻頗為理想，公告顯示其全年實現(xiàn)2311億元銷售額，同比2019年增幅達到43.7%，增幅幾乎領跑行業(yè)。

市場分析人士對第一財經表示，在市場下行之下，為了維持現(xiàn)金流的穩(wěn)定，企業(yè)不得不做出降價跑量的決定，這是其增收卻不增利的最重要原因。

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