頻頻“爆雷”的長租公寓迎來監(jiān)管新規(guī)。2月2日，北京市住建委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的通知》，首次明確禁止“長收短付”，嚴(yán)控“租金貸”流向，限制租賃企業(yè)“資金池”。新規(guī)將于2021年3月1日起施行，此前已簽訂的合同繼續(xù)履行。

預(yù)收租金不得超過3個(gè)月押金由專用賬戶托管

《通知》規(guī)定，住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個(gè)月租金，收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配。住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應(yīng)當(dāng)通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過1個(gè)月租金。

此前，長租公寓機(jī)構(gòu)利用“租金貸”的形式預(yù)收租戶一年的租金，在利用預(yù)收租金進(jìn)行擴(kuò)張及裝修。“長收短付”、違規(guī)使用“租金貸”是，是長租公寓盲目擴(kuò)張、頻繁“爆雷”的深層次原因。

“此次通知內(nèi)容明令禁止此種做法，也倒逼了長租公寓企業(yè)精細(xì)化運(yùn)營。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙向經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者表示，此外，租戶的押金交由中介協(xié)會(huì)監(jiān)管，企業(yè)難以利用押金緩解資金壓力。

“租金貸”不得撥給企業(yè)

《通知》明確，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)不得將承租人申請(qǐng)的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。

也就是說，“租金貸”只能撥給租戶個(gè)人。王小嬙表示，這條內(nèi)容維護(hù)了租戶的權(quán)益，避免了之前租戶利用“租金貸”上交房租的坑，對(duì)于租戶來說，使用租金貸的安全系數(shù)提升。其次，對(duì)于長租公寓企業(yè)來說，帶來了現(xiàn)金流的考驗(yàn)，但也引領(lǐng)企業(yè)變更商業(yè)模式，摒棄高進(jìn)低出，長進(jìn)短出，回歸企業(yè)的運(yùn)營。

建立風(fēng)險(xiǎn)警示名單

《通知》規(guī)定，住房租賃服務(wù)企業(yè)存在違法違規(guī)行為較多的，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門列入重點(diǎn)關(guān)注名單并向社會(huì)公布，提示謹(jǐn)慎選擇;情節(jié)嚴(yán)重的列入風(fēng)險(xiǎn)警示名單并向社會(huì)公布，警示重大風(fēng)險(xiǎn);根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門的意見，市場監(jiān)管部門依法依規(guī)責(zé)令有關(guān)主體停止發(fā)布相關(guān)廣告。

“建立這樣的警示制度，帶領(lǐng)企業(yè)規(guī)范運(yùn)營，對(duì)于整頓長租公寓企業(yè)規(guī)范化運(yùn)營有著重要的意義。”王小嬙說。

此外，《通知》還規(guī)定，住房租賃企業(yè)出資對(duì)租賃住房進(jìn)行裝修的，應(yīng)當(dāng)取得房屋產(chǎn)權(quán)人書面同意。住房租賃企業(yè)提前解除合同的，應(yīng)依據(jù)合同約定履行各方責(zé)任，不得強(qiáng)制收取裝修費(fèi)用。《通知》指出，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)建立糾紛調(diào)解機(jī)制，定期公布住房租賃企業(yè)被投訴情況，調(diào)解住房租賃企業(yè)和當(dāng)事人糾紛。

近幾年來，長租公寓機(jī)構(gòu)發(fā)展迅速，至2019年底行業(yè)發(fā)展問題不斷，“爆雷”現(xiàn)象頻出。“本次通知從細(xì)節(jié)上規(guī)定了租金貸的發(fā)放形式，押金的監(jiān)管方式，對(duì)長租公寓違規(guī)現(xiàn)象進(jìn)行社會(huì)公示，有助于長租公寓市場規(guī)范化運(yùn)營。”王小嬙說。

中指研究院調(diào)查事業(yè)部研究副總監(jiān)戰(zhàn)雪認(rèn)為，“北京本次的政策措施明確斷絕了高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營模式。相比于其他城市一般僅采取的監(jiān)管租金措施，北京此次的政策手段更加嚴(yán)格。”

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