萬科(000002.SZ/02202.HK)舉行2020年業績發布會，萬科董事會主席郁亮，萬科總裁、首席執行官祝九勝，萬科執行副總裁兼首席運營官王海武，萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華等管理層出席。

在郁亮看來，去年下半年以來，從融資“三道紅線”，到“貸款集中度管理”，再到土地供應“雙集中”，都可以追溯到一個共同源頭——“房住不炒”。

董事會主席郁亮感慨，地產靠土地紅利和金融紅利賺錢的日子已經過去了，未來競爭會更加全面和激烈，但“還是有出路的，要腳踏實地向制造業學習”。

他舉例稱，2007年時家電市場已近飽和，但美的、格力等企業依然依靠憑借著產品性價比越來越高贏得了市場，給股東創造了良好的回報，說明“優秀企業依然可以通過自身努力去實現高質量發展，管理紅利時代仍然大有可為”。在公司管理層看來，未來機會就在客戶的需求、城市的發展以及科技的融入。

面對去年的疫情“黑天鵝”以及紛至沓來的行業調控，萬科依然取得了穩健的增長，突破7000億元大關，達到7041.5億元;“三道紅線”指標改善，有信心在一季度加入“綠檔”行列。

一季度回綠檔

年報顯示，萬科2020年實現營業收入4191.1億元，同比增長13.9%，首次突破4000億元;歸屬于上市公司股東的凈利潤415.2億元，同比增長6.8%。

但另一方面，2020年萬科房地產業務及相關業務毛利率為22.6%，較上年同期下降4.6個百分點，與去年中期相比毛利率繼續下降，低于行業均值。全面攤薄的凈資產收益率為18.5%，較2019年下降2.2個百分點。

祝九勝并未回避毛利的下滑，解釋稱，毛利率下降主要是結算產品結構性原因，2019年上半年高點結算部分2016-2017年部分高溢價產品;同時，萬科表示地價占銷售比不斷上升，預期萬科短期利潤率仍呈下降趨勢，而長遠相信將利潤率保持在行業平均水平，“行業回報率不等于一個企業的回報率，精益運營的企業回報率依然會高于行業均值”。

從另一個外界較為矚目的“三道紅線”指標來看，截至2020年末，萬科凈負債率為18.1%;現金短債比1.8倍;期末剔除預收賬款的資產負債率為70.4%。按照“三道紅線”指標，萬科目前的剔除預收款后的資產負債率稍微超標，屬于“黃檔”房企。

“因超出數值不大，萬科有信心在今年一季度就全部回歸綠檔。”據萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華介紹，2020年萬科持有貨幣現金1952億元，為一年內到期有息負債的2.4倍;凈負債率僅18.1%，保持了連續20年低于40%。

對于過低的負債率是否會影響萬科的投資力度和節奏，郁亮補充道，“萬科并不追求過低的凈負債率，有時為了等待機會，如果資金方面沒有彈性，面對集中供應土地將面臨很大壓力，所以18%的凈負債率有可能是等待市場變化的機會”。

報告期內，開發業務規模指標也有所突破。房地產開發業務的銷售面積達到4667.5萬平方米，同比增長13.5%。銷售金額突破7000億元大關，達到7041.5億元，同比增長11.6%。值得注意的是，2019年這一財務指標錄得3.9%，如今增速重回10%以上，頗有大象起舞的味道。

與之對應的綜合市場占有率約為4.03%。具體來看，深耕效益依然顯著，上海、成都、蘇州等23個城市位居當地首位，另有20個城市躋身當地2、3名。所銷售的產品中，住宅占88.2%，商辦占7.9%，其它配套占3.9%。其中上海區域銷售面積、金額位于五大區之首，北方區域和南方區域緊隨其后。

此外，萬科的每股收益為3.62元，同比增長4.52%。根據同日披露的分紅派息預案，2020年公司擬合計派發分紅145.2億元，同比增長23%。

市場對于萬科業績穩健的印象，來源于長期持續穩定的回報。根據歷年核心數據顯示，萬科歸屬于上市股東的凈利潤近10年的年復合增長率超過19%，加權平均ROE連續10年維持在19%以上，并已連續29年現金分紅，自上市以來的分紅累計達到836.9億元。

實現穩健增長的同時，萬科也積極納儲以滿足未來發展需要。

2020年，萬科獲取新項目168個，權益規劃建筑面積2058.8萬平方米，按照權益投資金額計算，新獲取項目86.6%位于重點城市群;年末在建項目、規劃中項目的權益建筑面積分別約為6380.8萬平方米、3127.4萬平方米;現有項目計劃2021年新開工3148.4萬平方米。

拓展業務進階掙慢錢、長錢、老實錢

憑借長期健康的財務狀況，萬科在保持良好抗風險能力的同時，也在為迎接“管理紅利時代”打下基礎。

郁亮認為，管理紅利時代以“充分競爭”為主要特征，競爭烈度將顯著提升。如果說，土地紅利時代和金融紅利時代，決出的是收獲的多少、發展的快慢;那么，管理紅利時代決定的是企業的生存，不能勝出則意味著被淘汰。面對新時代的淘汰賽，必須摒棄舊有模式下的規模擴張思路，更加重視增長的質量。“只能踏踏實實向制造業學習，通過我們的勞動掙加工制造、創造和服務的錢。”

祝九勝表示，“管理紅利時代”的一大特征，就是競爭更加充分，競爭的烈度會顯著提升，企業需要更全面的能力，“既要避免致命的短板，也要打造制勝的長項”。

對堅持長期主義的萬科而言，管理紅利時代的到來則意味著更大的發展機會。祝九勝認為新的機會來自三個方面：客戶的需求、城市的發展以及科技的融入。

更早之前，萬科就緊密圍繞客戶需求、城市發展等積極做業務布局，從開發為主轉向開發與經營并重，從單一住宅產品開發轉向全品類、全周期視角，聚焦提升綜合住區的開發和服務能力，開發模塊包括舊城改造、TOD綜合開發等。

按當前規劃條件，萬科參與一批舊城改造項目，權益建筑面積合計約363.4萬平方米，包括深圳南頭古城、上海上生新所、廣州永慶坊、北京望京小街、蘇州淮海街、福州煙臺山等多個項目，獲得社會好評;打造的深圳臻灣匯、上海天空之城、杭州天空之城、佛山天空之城等多個項目成為所在城市TOD綜合開發標桿。

地產主業外，拓展業務板塊中的長租公寓和物業等報告期內表現搶眼。

作為集中式公寓規模全國第一，2020年萬科長租業務累計在33個城市開業14.24萬間，整體出租率超過95%，營業收入25.40億元，同比增長72.33%。這一開業體量超出第二名龍湖5.24萬間，然而其整體租金僅高出龍湖7億元。橫向來看，萬科泊寓單間年租金為17837元，而龍湖對應的數據為20111元，可謂不分伯仲。

去年萬科物業正式更名為萬物云，定義空間科技服務，全年萬物云實現對萬科集團內和對外營業收入182.04億元，同比增長27.36%。截至報告期末，萬物在管面積5.66億平方米，位列行業首位。

科技賦能方面，報告期內，萬物云發布“星塵系統”，結合萬科物業運營經驗，提供空間科技運營流程服務(BPaaS)。此外，萬物云作為開展數字人民幣試點的首批企業，率先完成與中、農、工、建四大國有銀行的對接，用戶可以在社區app“住這兒”使用數字貨幣線上繳納物業費。

此外，萬物云與海康威視戰略聯合，孵化深圳市萬御安防服務科技有限公司，專注于安防科技、機電維保和技術工匠培育等業務，已成為中國最大的安防機電綜合服務商之一。

除了上述提到的多項業務，萬科也持續在商業開發、酒店與度假、教育等業務領域積極探索。

郁亮表示，總的來說，沿著客戶需求、城市發展這兩條主線，這個行業還有大量的機會。但和過去不同的是，機會不再是唾手可得，能否抓住這些機會，取決于我們有沒有能力解決客戶痛點，能不能提供有競爭力的產品和服務。我相信，雖然不能再賺大錢、快錢，但我們還是可以靠自己的努力，做到掙慢錢、長錢、老實錢，這個行業仍然有持久的生命力，得能力者得未來。

尋找10分人才

作為危機感驅動成長，萬科把握行業發展機會，擁抱管理紅利時代，賴以優質人才支撐。

郁亮在業績發布會上提及，今年啟動的“獵頭行動”，并直言“萬科求賢若渴。”

郁亮表示，萬科歷史上差不多每十年左右，在一個新的發展階段，都會在組織、人才上有一個計劃。

例如2000年左右開始，房地產進入黃金時代，當時房地產行業缺乏人才，萬科啟動了“新動力”校招計劃，同時有“海盜行動”，從中海挖了不少人高管來萬科，支持了萬科在黃金時代的大發展。

到2007年左右，萬科預感到可以提前完成千億計劃了，所以公司為做好人才儲備，啟動“007行動”從社會上挖掘精英人才加入萬科。

“從2020年開始了，我們覺得管理紅利時代到了，一方面通過‘春天行動’明確戰略之后，又開始做組織和事人的匹配，我們需要從全社會邀請優秀人才加入，一線公司總經理的人選優先考慮外面人才，包括組織發展方面的工作，萬科還要引入首席組織發展官。”郁亮補充表示。

管理紅利時代以“充分競爭”為主要特征，競爭烈度將顯著提升，萬科提出，必須摒棄舊有模式下的規模擴張思路，更加重視增長的質量。

郁亮指出，萬科這幾年戰略相對比較清晰，但遇到了兩大短板，一個是組織，一個是人才。萬科從兩年前開始做組織適配的問題，但在組織適配戰略的情況下人才需要先行。

回看萬科這兩年大致的發展軌跡，一直在思考組織如何匹配戰略問題，圍繞戰略做組織建設，包括矢量組織、冠軍組織、韌性組織等等。此前的1月，萬科還稱今年是房地產行業進入管理紅利時代的元年，也是鞏固提升基本盤的最后一年。為此，集團全體經研究決定，成立OKR研究與推進小組，負責研究與推動OKR管理工具在集團內的應用落地。這一管理工具也為國內的華為、阿里巴巴、百度、字節跳動、小米等企業近年推行而引起廣泛關注。

諸多跡象顯示，萬科從不同維度向著國際、國內的優秀企業對標，并不拘泥于地產企業。尤其是在這兩年，科技也已融入萬科業務的方方面面。萬科在2019年年底將萬科賦能科技未來三年的計劃命名為 “龍抬頭計劃”，給每個業務板塊科技賦能。

“萬科今天在跟騰訊等互聯網企業競爭人才，因為科技已經融入到萬科業務的方方面面去了，對人才的要求發生變化了，原先是從整個房地產行業中去選擇優秀人才，現在需要從全社會優秀人才中進行選擇。”郁亮進一步表示。

隨著企業進入新的發展階段，所需要的已經不再拘泥于傳統地產板塊的精英，而是高科技人才以及非地產板塊的10分人才。這或許也更體現出萬科未來想要成為一家怎樣的公司。

值得一提的是，對于市場廣泛關注的萬科入股泰禾集團的相關進展，萬科和泰禾計劃成立的資產管理公司于3月份正式啟動。祝九勝也做了進一步回應。

他稱，這個公司是正在醞釀的操盤公司，不是接盤公司，主要是受各方委托來干活，比如啟動、銷售項目，不承擔項目本身的債權、債務管理。泰禾的問題整體上來看，還需要很長的時間，但不排除對資源比較好的部分項目先行解套，各方目前也正在討論，成立操盤公司，對于少數自身資源比較好、債權債務協議相關方都支持的項目，優先盤活自身資源，但具體方案還在具體商議中。“泰禾的問題如果能得到妥善解決，對各方來說是有利的。但好事是難辦的，從近半年的時間來看相關進展還是有一定難度的。解決問題的鑰匙在泰禾的身上，在與泰禾相關的利益方手中。”

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