杭州時(shí)代奧城的一套法拍房火了，出現(xiàn)了63人報(bào)名參拍，近10萬(wàn)人圍觀的盛況。前不久，深圳的法拍房也頻出勁爆消息。

阿里拍賣(mài)網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，法拍房數(shù)量已連續(xù)三個(gè)月明顯上升。在樓市涼意漸濃的局勢(shì)下，法拍房卻在上演著一場(chǎng)狂歡。

法拍房能吸引十萬(wàn)群眾圍觀，和房子背后的故事不無(wú)關(guān)系。“法拍房的故事太多了，幾天幾夜說(shuō)不完。”從事法拍業(yè)務(wù)十幾年的林強(qiáng)(化名)告訴焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)，他印象最深的是曾有一名溫州商會(huì)會(huì)長(zhǎng)因資金鏈斷裂自殺，他在深圳有數(shù)百套房產(chǎn)，過(guò)了三五年都沒(méi)有拍完。

除了故事，還有“抄底”的價(jià)格。焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在法拍房狂歡的背后，曾經(jīng)活躍的投資客逐漸散去，取而代之的，是剛需客的進(jìn)場(chǎng)。房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人張先生告訴焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)，剛需客最主要的訴求是便宜，有時(shí)連“兇宅”都不在乎。

更為關(guān)鍵的是，在法拍房的背后，一條完整產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)基本成型，“盡職調(diào)查、協(xié)調(diào)貸款、負(fù)責(zé)清場(chǎng)等流程有專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)”，這是一個(gè)不為多數(shù)人所知的“隱秘江湖”。

法拍房里的故事

“眼看他起朱樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了”。

商海激蕩的故事轟轟烈烈，往往當(dāng)時(shí)驚心動(dòng)魄，過(guò)后銷(xiāo)聲匿跡。近幾年越發(fā)火熱的法拍房，仿佛為大眾撕開(kāi)了一道“窺探”的口子，資料可查看、拍賣(mài)可圍觀，很多往事有了續(xù)寫(xiě)。

2021年深圳法拍房中，拍賣(mài)價(jià)格動(dòng)輒千萬(wàn)甚至上億，這些豪宅背后的主人，幾乎都是巨賈、巨貪、巨騙。

今年7月，深圳羅湖區(qū)怡景花園一棟別墅出現(xiàn)在司法拍賣(mài)網(wǎng)站，起拍價(jià)4500萬(wàn)。外表看似“平平無(wú)奇”，別墅的主人卻有一段驚人往事。根據(jù)法拍網(wǎng)站資料，該別墅所有人為鄒勇，他的另一個(gè)身份是“氣功大師”王林的關(guān)門(mén)弟子。2015年，鄒勇被人綁架后殺害，沉尸鄱陽(yáng)湖，幾天后，王林涉案被警方帶走。

師徒反目，恩怨爆發(fā)，導(dǎo)火線便是深圳怡景花園這棟別墅。據(jù)當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，王林稱(chēng)2008年他替鄒勇在怡景花園購(gòu)置該棟別墅，并幫忙擴(kuò)建裝修，花費(fèi)幾千萬(wàn)。而別墅在鄒勇名下，鄒勇則稱(chēng)自己一直被王林索要財(cái)物，如花費(fèi)500萬(wàn)拜師費(fèi)，替師傅購(gòu)買(mǎi)了400余萬(wàn)的勞斯萊斯等等，花費(fèi)1個(gè)億，雙方說(shuō)辭不一，矛盾爆發(fā)。

就別墅錢(qián)款糾紛，2012年，王林將鄒勇告上法庭，同時(shí)兩人又有香港公寓樓歸屬糾紛案、茅臺(tái)糾紛案，師徒徹底交惡。2013年，鄒勇向媒體起底“氣功大師”真實(shí)面目，引發(fā)強(qiáng)烈輿論，王林避走香港。2015年，鄒勇遭遇“殺身之禍”，王林牽涉其中。2017年，鄒勇被殺案開(kāi)庭，此時(shí)王林已因突發(fā)疾病去世，法院對(duì)其終止審理。

怡景花園是深圳的老牌豪宅區(qū)，該棟別墅法拍價(jià)格約為20萬(wàn)/平。別墅主樓地上3層、地下1層，副樓地上3層，在今年的照片中仍可見(jiàn)當(dāng)初的豪華裝修。7月10日，別墅進(jìn)行拍賣(mài)，雖有7631次圍觀，不過(guò)無(wú)人報(bào)名，最終流拍。

今年6月，深圳南山恒裕濱城成交了一套法拍房，價(jià)格6317萬(wàn)，據(jù)相關(guān)人員計(jì)算，加上稅費(fèi)等，買(mǎi)家實(shí)際支付價(jià)格近一個(gè)億，如此算下來(lái)，該房產(chǎn)單價(jià)達(dá)45萬(wàn)/平，令人咋舌。

恒裕濱城吸引眼球的不止這點(diǎn)，該樓盤(pán)曾被戲稱(chēng)為“妖盤(pán)”，業(yè)主聯(lián)手控盤(pán)，暴力拉升房?jī)r(jià)，從開(kāi)盤(pán)的11萬(wàn)/平一路漲至24萬(wàn)/平，被深圳住建局紅牌警告。

“妖盤(pán)”再作妖，此次卻是因?yàn)榉ㄅ姆勘澈笊衩氐膿碛姓摺Ｅc以往的法拍房資料不同，該房產(chǎn)沒(méi)有公開(kāi)執(zhí)行裁定書(shū)，通過(guò)媒體查證，發(fā)現(xiàn)原來(lái)與三亞落馬高官有關(guān)。

該房產(chǎn)的物權(quán)利人是“深圳市銀海實(shí)業(yè)有限公司”， 登記價(jià)316.9179萬(wàn)。銀海實(shí)業(yè)實(shí)際控制人為深圳市恒裕實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司、富德生命人壽保險(xiǎn)股份有限公司。廣州市中級(jí)人民法院委托網(wǎng)絡(luò)司法平臺(tái)向被執(zhí)行人張琦的房產(chǎn)進(jìn)行詢(xún)價(jià)，經(jīng)過(guò)確認(rèn)，這位被執(zhí)行人正是人稱(chēng)“海南虎”的海南省委原常委、海口市委原書(shū)記張琦。

公開(kāi)審理顯示，張琦利用職務(wù)上的便利，為相關(guān)個(gè)人和單位在土地開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目承攬、工程推進(jìn)等事項(xiàng)上提供幫助，直接或者通過(guò)特定關(guān)系人非法收受他人財(cái)物，折合人民幣共計(jì)1.07億余元。此套房產(chǎn)不在張琦名下，但屬于涉及的贓物。

三亞高官、深圳房產(chǎn)，登記價(jià)300萬(wàn)、法拍價(jià)格達(dá)6千萬(wàn)，這其中頗耐人尋味。

“留心注意的話(huà)，深圳法拍房背后的人都很有意思，而且與經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)密切相關(guān)。”一位從業(yè)者說(shuō)，今年8月，深圳另一豪宅海上世界雙璽花園法拍房拍出8000余萬(wàn)天價(jià)，比起拍價(jià)高出2000余萬(wàn)。

房產(chǎn)實(shí)拍照可以看出，房子基本沒(méi)有居住痕跡。其主人是P2P盛行時(shí)期知名金融公司新富資本的董事長(zhǎng)李先林，如今深陷官司。

誰(shuí)在買(mǎi)法拍房?

與二手房市場(chǎng)相比，法拍市場(chǎng)是實(shí)打?qū)嵉男”娛袌?chǎng)。深圳二手房交易處于下行期，每月也有2000余套交易量，法拍房每月普遍是200至300套。此前曾有猜測(cè)，由于斷供等增多，深圳法拍房數(shù)量增長(zhǎng)，根據(jù)阿里拍賣(mài)數(shù)據(jù)，斷供導(dǎo)致的法拍房數(shù)量極少，大部分是經(jīng)濟(jì)糾紛。

法拍房市場(chǎng)小眾，但近來(lái)熱度空前，很多房源拍賣(mài)時(shí)圍觀人數(shù)上萬(wàn)，乃至十萬(wàn)。90后深圳姑娘小高，從去年開(kāi)始一直關(guān)注法拍房源，她說(shuō)新盤(pán)打新積分不足，二手房?jī)r(jià)格太高，法拍房?jī)r(jià)格在7、8折左右甚至更低，讓人有“撿漏”的錯(cuò)覺(jué)。

抱著類(lèi)似心態(tài)的不少，不過(guò)做不好功課，后悔的代價(jià)不小。今年5月，深圳福田一套法拍房以2200余萬(wàn)成交，媒體報(bào)道該房產(chǎn)價(jià)格跳水，比同一戶(hù)型的價(jià)格降了600余萬(wàn)。

不過(guò)業(yè)界人士表示，該房源比自身價(jià)格實(shí)際還高了80余萬(wàn)。原來(lái)去年5月該房產(chǎn)第一次拍賣(mài)，成交價(jià)格2100余萬(wàn)，然而買(mǎi)家拍下后得知該房產(chǎn)是“兇宅”，十年前發(fā)生過(guò)跳樓事件，選擇了放棄。根據(jù)法拍規(guī)定，買(mǎi)家有可能損失保證金。

有的“兇宅”令人望而卻步，有的“兇宅”則多人競(jìng)價(jià)爭(zhēng)奪。今年4月，深圳羅湖畔山花園一房產(chǎn)進(jìn)行法拍，10人報(bào)名，經(jīng)過(guò)了92次競(jìng)價(jià)和83次延時(shí)的競(jìng)拍，最終以424萬(wàn)價(jià)格成交，比估算價(jià)高出132萬(wàn)。

該房產(chǎn)信息標(biāo)紅提醒“上述房產(chǎn)勘察時(shí)無(wú)人居住，該房?jī)?nèi)發(fā)生過(guò)2009年“7.19”特大兇殺”。此案是經(jīng)濟(jì)糾紛引起的兇殺案。兇手和被害人合伙開(kāi)公司，因賬目不清引起糾紛，兇手產(chǎn)生報(bào)復(fù)心理，將被害人夫妻殺死，還將被害人家中保姆捅成重傷。

令人唏噓的是，兇案進(jìn)行時(shí)間長(zhǎng)達(dá)3小時(shí)，保姆冒死逃出兩次，到羽毛球場(chǎng)和停車(chē)場(chǎng)呼救，卻無(wú)人搭救，被兇手找到抓回。受害人夫婦唯一的小孩被反鎖在房?jī)?nèi)，逃過(guò)一劫。

慘案過(guò)后，被害人家屬將小區(qū)物業(yè)告上法庭，認(rèn)為物業(yè)保安沒(méi)有盡到應(yīng)有責(zé)任。四年后，年邁保姆又將6歲小雇主告上法庭，索要賠償金。兩案由于訴訟請(qǐng)求不合理，均被駁回。

“2018年深圳限購(gòu)政策出臺(tái)，投資客逐漸減少，現(xiàn)在調(diào)控更嚴(yán)，法拍房領(lǐng)域投資客幾乎絕跡，來(lái)咨詢(xún)的都是剛需客。”法拍從業(yè)者林強(qiáng)說(shuō)，剛需客的要求很簡(jiǎn)單，便宜就好。

投資客變身輔拍從業(yè)者

林強(qiáng)從業(yè)十幾年，早年他其實(shí)也是一位投資客。那時(shí)深圳法拍房還是在深圳市交易中心舉牌進(jìn)行，不像現(xiàn)在網(wǎng)拍這么便利。拍下房源后，經(jīng)過(guò)“鳳變冰”，再出手。所謂“鳳變冰”是業(yè)內(nèi)一種叫法，字面意義是鳳姐變范冰冰，意思是通過(guò)裝修將房產(chǎn)增值。

18年限購(gòu)政策出臺(tái)后，林強(qiáng)和幾位朋友不再做小投資客，轉(zhuǎn)而開(kāi)設(shè)輔拍機(jī)構(gòu)，成為法拍產(chǎn)業(yè)鏈的另一環(huán)。“大投資客的做法很聰明，不過(guò)限購(gòu)后公司不允許買(mǎi)房，他們慢慢都不做了。”

林強(qiáng)說(shuō)，深圳曾有一家互聯(lián)網(wǎng)金融公司，有私募基金資質(zhì)，將法拍房玩出了資產(chǎn)證券化的花樣。該公司將一套法拍房作為資產(chǎn)包，拆成10份，賣(mài)給小投資客，小投資客成為了小股東，房子升值出售后，一起分錢(qián)。這個(gè)模式在當(dāng)年風(fēng)風(fēng)火火，市場(chǎng)上40%的法拍房源都被這家公司拍走。

林強(qiáng)認(rèn)為，法拍房最主要的問(wèn)題是“信息不對(duì)稱(chēng)”，他目前所在的輔拍機(jī)構(gòu)提供盡調(diào)、清場(chǎng)等服務(wù)。法院放出房源后，他們先行調(diào)研房源背景，查看是否值得推薦。

“有些房源非常麻煩，我們遇到過(guò)很多極端情況。”林強(qiáng)遇到過(guò)居住人抱著煤氣罐阻止外人進(jìn)入房子，有的老人家拉住衣服不讓人走，甚至還有砸啤酒瓶、拎著菜刀追人的，這些房源情況復(fù)雜，他們一般不推薦客戶(hù)選擇。

法拍房某種程度上反映出了城市的經(jīng)濟(jì)軌跡。近幾年市場(chǎng)上的法拍房多是前幾年P2P暴雷后流出的房源，林強(qiáng)說(shuō)最近他經(jīng)手了一套房源，查不到房屋所有人的信息，而他某天看到新聞報(bào)道一位抖音大V被舉報(bào)，疑似又一個(gè)“深房理”事件。他一查發(fā)現(xiàn)，該房屋就是被舉報(bào)的黃金屋投資發(fā)展公司李玲鳳所有，她名下還有多套房屋在拍。

大中介入局法拍江湖

法拍房是二手房的一個(gè)分支，輔拍機(jī)構(gòu)收費(fèi)也與二手房買(mǎi)賣(mài)類(lèi)似，在1至3個(gè)點(diǎn)左右，但普遍沒(méi)有達(dá)到二手房中介的收費(fèi)水平。今年房產(chǎn)中介經(jīng)歷了寒冬，已有不少中介機(jī)構(gòu)介入法拍領(lǐng)域，想同分一杯羹。

深圳的房產(chǎn)中介這一年來(lái)如同“水逆”，年初深圳二手房指導(dǎo)價(jià)政策出臺(tái)，二手房市場(chǎng)遇冷，大批中介門(mén)店關(guān)門(mén)。一批中介轉(zhuǎn)而推介小產(chǎn)權(quán)房，很快小產(chǎn)權(quán)房交易被緊急叫停。8月，杭州二手房市場(chǎng)去中介化試行，再次引發(fā)“中介將被取締”焦慮。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，最近一些中介開(kāi)始推廣法拍房源，稱(chēng)有專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)幫忙交樓。福田區(qū)一位中介張先生告訴焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)，確實(shí)有一批同事轉(zhuǎn)做法拍房，法拍房?jī)r(jià)格便宜，相對(duì)來(lái)說(shuō)更容易成交，收入可觀。

“中介目前沒(méi)有直接參與，而是和法拍房的輔拍機(jī)構(gòu)合作。”業(yè)內(nèi)人士透露，大型中介機(jī)構(gòu)有一定知名度，消費(fèi)者更愿意信任，中介利用手上的客戶(hù)資源，廣泛推廣房源，與輔拍機(jī)構(gòu)分成。現(xiàn)在一些中介機(jī)構(gòu)確實(shí)看到了這部分機(jī)會(huì)，比如某大型中介牽線搭橋，總部向當(dāng)?shù)亟榻B合作伙伴，成立了公司，意欲入局。

中介的加入，對(duì)法拍市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生何種影響，還有待觀察。其實(shí)，法拍房市場(chǎng)自身也存在“冰火兩重天”。

買(mǎi)房者小高常看到媒體前段時(shí)間報(bào)道市場(chǎng)火熱，過(guò)后又報(bào)道法拍房流拍，市場(chǎng)受冷遇。

林強(qiáng)表示，受二手房市場(chǎng)橫盤(pán)期影響，買(mǎi)家以往覺(jué)得8折的法拍房?jī)?yōu)惠，現(xiàn)在則希望價(jià)格更低。評(píng)估機(jī)構(gòu)有一定的滯后性，評(píng)估價(jià)格根據(jù)以前的數(shù)據(jù)得出，和市場(chǎng)有差異，所以流拍現(xiàn)象增多。不過(guò)在他看來(lái)，法拍房市場(chǎng)一直相對(duì)來(lái)說(shuō)穩(wěn)定且比較窄，每個(gè)月兩三百套房源釋出，今年下半年預(yù)計(jì)多一些，可能每月達(dá)到四百套。

想要買(mǎi)房的小高，依舊在法拍網(wǎng)站上尋尋覓覓，希望找到合適時(shí)機(jī)“上車(chē)”。她也是林強(qiáng)“漁獵”的目標(biāo)客戶(hù)。

關(guān)鍵詞： 法拍房 業(yè)界 房源 拍賣(mài)