近期，隨著央行接連釋放積極信號，以及哈爾濱救市政策得到中央默許，業內人士普遍認為樓市調控將不會繼續收緊，房地產“政策底”已現。

“政策至暗時刻已過，未來邊際改善可期。”國金證券分析師杜昊旻表示，央行三季度會議透露出3點信號，分別是按揭投放會加快，開發貸斷貸困境將有所緩解，地方金融機構和地方政府的配合度將有所提高。

不過，“政策底”的出現，并不意味“市場底”會同時到來。由于政策普遍存在滯后效應，以及在“房住不炒”主基調下政策松綁幅度有限，四季度樓市延續下跌態勢將是大概率事件。

最關鍵的信貸政策適度糾偏

房地產作為資金密集型行業，信貸的重要性不言而喻。

最近一年，房企融資“三道紅線”、房地產貸款集中度管理等政策，重塑了整個房地產行業的格局。尤其是今年下半年以來，多地樓市步入深度調整，部分經營管理不善的房企曝出樓盤交付困難、債務違約等事件。

“政策端對房企融資以及按揭貸款額度的控制，給房企現金流造成較大壓力。企業拿到銷售回款時間明顯延長，引發了諸多連鎖反應，包括到期債務的償還、新拿地資金的來源問題等。”一家總部位于北京的房企高層告訴記者。

10月15日，央行金融市場司司長鄒瀾在第三季度金融統計數據新聞發布會上指出，部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規則也存在一些誤解，對要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款后，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業資金鏈緊繃。

此外，鄒瀾還表示，人民銀行、銀保監會已于9月底召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。

“此次會議將有利于當前房地產市場情緒的修復，預計四季度房企整體資金流動性將得到一定程度上的緩解。”貝殼研究院分析師潘浩稱。

易居研究院研究總監嚴躍進分析，四季度在執行方面，銀行既有政策將有所糾偏，各大銀行也將更為靈活地把握“三道紅線”尺度。

不過，財聯社記者從多家房企了解到，9月底央行指導金融機構加快落實“兩個維護”要求后，目前開發貸未現明顯松動。

“沒有感覺到開發貸放松，目前按揭貸款略有松動。”一家閩系房企相關人士告訴記者。

幾日前，財聯社曾報道，上海、廣州地區部分銀行房貸額度出現放松跡象，房貸放款周期有所縮短。上海地區一位房產中介表示，銀行對新房房貸政策有所放松，放款時間由此前的半年縮短為3至4個月，但二手房房貸沒有變化。

業內人士認為，預計后續房貸投放有望適當加速，額度亦有望迎來改善，這將帶來銷售端逐步觸底反彈。

四季度樓市或將進一步下探

盡管信貸政策出現邊際放松，但對于四季度及明年上半年樓市走向，多位專家均認為將延續調整態勢。

“從政策的方向來看，整體并不會持續放松，更大可能是階段性、區域性、有針對性的調整，目標是保持房地產市場整體穩定。”58安居客房產研究院分院院長張波告訴記者。潘浩也認為，政策端雖不會繼續收緊，但也不會大范圍放松，預計僅會適度松綁。

受下半年市場整體降溫、銷售業績增速放緩的影響，截至9月末有近半數房企目標完成率不及70%，四季度面臨較大去化壓力。

“四季度債務償還成為重點，房企會千方百計促回款。” 前述總部位于北京的房企高層表示。

在預期方面，億翰智庫一位分析師表示，近期房地產企業暴雷消息不斷，令購房者產生了不穩定心理預期，樓市需求釋放受到一定影響。

此外，一家房企營銷人員告訴記者，國慶假期不少樓盤的折扣力度較大，加劇了購房者的觀望情緒。

“疊加重點城市第二批土拍市場降溫明顯，市場預期趨于理性，四季度全國商品房銷售面積和金額同比或繼續下降。”中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜表示。

分城市來看，張波認為，四季度各地市場的變化力度也將差異化，預計市場成交量快速下滑的城市，四季度政策調整的節奏會有所加快，尤其在信貸層面，由于實際的成交量減少，亦會導致房貸審批提速。

對于明年上半年樓市走勢，潘浩分析，由于高基數因素，從數據層面看，明年上半年將繼續保持回調，但市場信心或將逐步回升。

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