本月要點
·融資概況：單月融資總額回升，邊際放松逐步顯現。
·融資結構：信用債環比大增，海外債近于斷發，ABS開始預熱。
·融資利率：累計平均利率同比下降，房企融資成本壓力緩解。
·企業融資動態：招商蛇口發行額度最高，港龍中國成本最高。
融資概況：
單月融資總額回升，邊際放松逐步顯現
11月房地產企業融資總額為707.8億元，同比下降71.3%，環比上升33.1%，單月融資規模同比連續9個月下降。行業平均利率為5.01%，同比下降1.15個百分點，較上月下降0.84個百分點。2021年1-11月，房地產企業共融資16722.1億元，同比減少25.0%;11月單月占比4.2%。11月融資總額較上月有回暖趨勢，行業融資邊際放松正在逐步顯現。
11月行業融資額雖仍處于年度低位，且距離今年前8個月的月度千億規模仍有較大差距，但連續三個月的環比大幅下滑終于告一段落。本月為8月以來融資規模的首次正增長，為行業融資環境的修復帶來一些信心。8-10月，行業融資總額斷崖式下降，房地產市場波動劇烈，市場亟待正面信號重振信心。10月監管連續正面發聲，肯定了房地產行業的合理融資需求應當滿足;11月初銀行間市場交易商協會組織部分房企召開座談會，釋放了房企發債將松綁的積極政策信號。對此，市場響應迅速，11月多家房企成功發行信用債，成為本月融資總額上升的重要因素。
融資結構：
信用債環比大增，海外債近于斷發，ABS開始預熱
從融資結構來看11月信用債規模占比52.5%，海外債占比1.4%，信托融資占比30.6%，ABS融資占比15.5%。
具體來看，房地產行業信用債融資同比下降19.6%，環比大增197.1%;海外債融資同比下降97.0%，環比下降88.0%;信托融資同比下降73.4%，環比上升43.8%;ABS融資同比下降87.1%，環比下降36.3%。信用債、信托均出現不同幅度的回暖，海外債進一步快速下滑，幾近冰點。
11月信用債發行出現了兩級分化的特征，即發行主力為國企央企，民企尚未重歸發行舞臺。即便如此，本月發行態勢仍給市場提升了很大信心，一方面證明信用債這一渠道仍然保持通暢;另一方面，部分房企的融資需求得到滿足，為業內其他企業起到了很好的示范作用，即財務健康、信用良好、經營穩健的企業，在當前環境中仍可脫穎而出，有很大機會獲得資本認可。
11月僅有港龍中國一家企業成功發行海外債。本月海外評級機構持續下調多家房企信用級別或展望，地產美元債繼續出現違約，境外投資人失去的信心短時間內無法修復，海外融資渠道被迫進入暫停階段。
信托融資規模雖環比出現上漲，但與前9個月相比仍有很大差距。近來多家涉房信托出現到期無法兌付的情況，并且政策對于這一融資渠道一再收緊，信托恐將不再成為房地產非銀融資的主要渠道。
自上月末開始，ABS開始重現新發行，其中類Reits有兩筆、CMBS/CMBN及購房尾款各有一筆新項目發行。此外，11月上交所信息披露顯示多筆ABS融資計劃已得到回應，如融創環球中心資產支持專項計劃資產證券化顯示為已通過，中鐵置業青島中心資產支持專項計劃顯示為已受理等;進入12月以來，更有多筆購房尾款、供應鏈融資計劃的項目狀態出現更新，如新鐵鑫建購房尾款資產支持專項計劃、綠城2021年度應收賬款資產支持專項計劃，均顯示為已反饋。各融資類別均已再度進入審核程序，ABS新增項目發行進入預熱階段，有望再度回歸。
融資利率：
累計平均利率同比下降，房企融資成本壓力緩解
從融資利率來看，本月發行的信用債平均利率為3.80%，同比下降1.07個百分點，環比下降0.32個百分點;海外債僅有一筆，發行利率為13.5%;信托融資利率托融資平均利率為7.46%，同比上升0.11個百分點，環比下降0.07個百分點;ABS平均利率為3.45%，同比下降1.61個百分點，環比上升0.1個百分點。
從累計值來看，2021年1-11月累計融資總額的平均利率為5.54%，同比下降0.74個百分點。其中信用債累計平均利率為4.33%，同比下降0.1個百分點，高于單月0.52個百分點;海外債累計平均利率為6.81%，同比下降0.81個百分點;信托累計平均利率為7.28%，同比下降0.33個百分點，低于單月0.18個百分點;ABS累計平均利率為3.91%，同比下降0.70個百分點，高于單月0.46個百分點。
企業融資動態：
招商蛇口發行額度最高，港龍中國成本最高
從典型房企債券發行來看，本月招商蛇口融資額度最高，合計人民幣60億元，平均融資利率3.1%。具體來看，典型房企中信用債利率最高的為建發的4.4億5年期中票，利率為5%;最低為招商蛇口發行的30億短期融資券，利率為2.84%。公開發行的海外債方面，港龍中國的發行利率為13.5%。
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