20日上午，央行公布了最新一期LPR報價結果。1年期LPR下調5個基點，報3.8%;5年期的LPR利率報價則維持不變，仍然是4.65%。這在一定程度上讓市場感到意外，因為此前在政治局會議和中央經濟工作會議中，均強調要“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。

從今日的調整方式來看，短端利率下行的同時維持長期利率不變，延續了以往定向支持實體企業，同時堅持“房住不炒”的政策意圖。這是否意味著房貸利率下行的空間就此封死?筆者認為仍然值得觀察，市場不宜過早給出結論。理由主要有三。

首先，LPR是國內所有貸款合同中的定價基準，一舉一動信號意義極強。今日報價結果不僅是5年期的報價未動，1年期的報價下行幅度，也略低于此前市場的預期。筆者認為，在下行周期的首次調整中，這樣的策略是審慎的，這不僅可以留出觀察空間，后續有需要可以隨時加碼，同時也能向市場明確傳遞政策意圖。今日的調整，就向市場清晰地傳遞出了政策基調不會變的信號。

其次，5年期的LPR不僅是房貸的定價基準，還關系到政府融資平臺等中長期融資的定價。中央經濟工作會議明確提到，明年黨政機關要堅持過緊日子，嚴肅財經紀律，堅決遏制新增地方政府隱性債務。筆者認為，本次5年期LPR報價不動，也向市場明確傳遞出了不希望地方政府新增債務增加的信號。

最后，從實操的角度看，LPR僅僅是房貸的定價基準，不是房貸價格的全部。真實的房貸價格一般由“LPR+浮動基點”構成，所以LPR報價不變，并不意味著終端市場的房貸報價不會變。最近一段時間，以深圳等地為代表，一些中小銀行就率先調降了浮動基點，給出了較今年上半年更具誠意的價格。這種調整與銀行的經營策略相關，不是所有銀行都會跟進，但至少對購房人來說，這意味著可供選擇的空間增加了。

這一次LPR報價調整后，主流的市場預期認為，明年央行進一步降準降息的空間仍然存在。如果未來仍然延續短端利率下行，長端利率不變的格局，那從銀行信貸供給的角度去看，小微企業的融資空間毫無疑問還會進一步下行。

但在下行周期中，一方面是定價會持續性下行，另一方面中小微企業的風險也會有所抬升。這種格局，對未來小微信貸市場會形成一定的挑戰，對市場占有率較高、能夠平衡風險和收益的銀行來說，堅持現有的策略問題可能不大。但對市場占有率較低的銀行來說，未來在策略上做出一定的調整，以適應市場變化應該是無法避免。

筆者預計，隨著銀行手中可貸資金的增加，未來終端市場的房貸定價下調的壓力會進一步加大。其他不論，僅從維持市場份額的角度，各銀行明年都會重新審視自身的定價策略，以確保定價具有市場競爭力。

關鍵詞： LPR報價 商品房 合理住房需求 調整方式