摘要
2021年，中央強調“房住不炒”和“三穩”目標，守住不發生系統性金融風險底線，多地完善預售監管工作機制，加強房屋預售“節點”管理，各地房地產扶持政策頻出，部分城市信貸環境改善。從2021年重點城市開盤情況來看，杭州、南京和武漢保持較高水平，從去化來看，上海和杭州去化效果非常好，平均去化率超8成。
1.開盤量：重點城市開盤3146次，推出房源超60萬套
2021年，12個重點城市住宅類項目共計開盤3146次，推出房源超60萬套。其中一線城市上海開盤量較大，共計開盤178次;二線城市中杭州、南京和武漢開盤次數較多，分別為726次、446次和428次。深圳、天津、蘇州和南昌開盤量相對較少。
從各城市單項目推盤量來看，2021年，杭州的融創云帆未來社區奪得項目推盤套數排行榜榜首，2月8日開盤一次性推出1760套房源，該項目為純新盤，位于錢塘新區，屬剛需項目，開盤均價為19300元/平方米。
2.去化情況：平均去化約為6成，上海、杭州去化效果較好
2021年，全國12個重點監測城市新開住宅項目當天去化率均值為60%。從各季度走勢來看，2021年第一季度去化較上季度有所上升，月均去化較去年同期有所減少，第二季度去化持續上升，處于近三年同期較高水平，第三季度去化穩中微降，略高于去年同期月均去化，第四季度去化持續下降。從整體來看，全年去化水平相比去年有所上升。
從項目去化情況來看，2021年共有767個項目開盤售罄，主要集中在杭州、南京和上海，其中杭州較多，占據335席，三個城市合計占比接近全部售罄項目的70%。
3.產品定位：剛需類樓盤占比達65%，平均去化水平超6成
從重點城市推盤項目的產品定位情況來看，2021年開盤項目中剛需類產品占據主流地位。65.4%的項目主要面向首次置業或首次改善的剛需型需求，34.2%的樓盤主推針對中高端改善類產品戶型，僅0.3%的項目推出投資類產品，主要面向投資客戶及部分受限購條件制約的自住購房者。
4.客戶情況：剛需客戶占據主流，交通、周邊配套設施為關注焦點
根據調研現場客戶訪談獲悉，購房群體年齡偏向中青年，年齡段普遍在40歲以下，影響這個購房群體的主要因素有上班通勤交通便利、配套設施齊全。客戶主要考慮項目是否具備完善的周邊配套設施、地理位置優勢、交通便利。
2021年全國主要城市新開盤總結
2021年，中央強調“房住不炒”和“三穩”目標，守住不發生系統性金融風險底線，多地完善預售監管工作機制，加強房屋預售“節點”管理，各地房地產扶持政策頻出，部分城市信貸環境改善。從2021年重點城市開盤情況來看，杭州、南京和武漢保持較高水平，從去化來看，上海和杭州去化效果非常好，平均去化率超8成。
本報告針對2021年重點城市新開樓盤推盤量、去化情況、產品定位及客戶情況進行系統梳理，總結全國新開盤的供需變化和營銷特點，幫助企業實時、準確地了解最新市場動態，為及時調整營銷策略提供決策支持。
1、開盤量：重點城市開盤3146次，推出房源超60萬套
2021年，12個重點城市住宅類項目共計開盤3146次，推出房源超60萬套。其中一線城市上海開盤量較大，共計開盤178次;二線城市中杭州、南京和武漢開盤次數較多，分別為726次、446次和428次。深圳、天津、蘇州和南昌開盤量相對較少。
從各城市單項目推盤量來看，2021年，杭州的融創云帆未來社區奪得項目推盤套數排行榜榜首，2月8日開盤一次性推出1760套房源，該項目為純新盤，位于錢塘新區，屬剛需項目，開盤均價為19300元/平方米。
2、去化情況：平均去化約為6成，上海、杭州去化效果較好
重點城市新開盤去化率均值為60%，上海去化近9成
2021年，全國12個重點監測城市新開住宅項目當天去化率均值為60%。從各季度走勢來看，2021年第一季度去化較上季度有所上升，月均去化較去年同期有所減少，第二季度去化持續上升，處于近三年同期較高水平，第三季度去化穩中微降，略高于去年同期月均去化，第四季度去化持續下降。從整體來看，全年去化水平相比去年有所上升。
分城市來看，4個城市去化率超過平均水平。上海和杭州2021年市場需求表現旺盛，去化效果非常好，平均去化均超8成;其次廣州、成都和重慶去化也非常好，去化率約為60%左右。而蘇州、武漢和天津平均去化率分別為44%、43.6%和42.9%，在監測城市中開盤去化效果較為一般。
2021年共有767個項目開盤售罄，杭州、南京和上海分別占335席、108席和93席
從項目去化情況來看，2021年共有767個項目開盤售罄，主要集中在杭州、南京和上海，其中杭州較多，占據335席，三個城市合計占比接近全部售罄項目的70%。
從開盤去化率排行榜來看，64.9%的項目為剛需樓盤，中高端改善項目占比超3成，另有少量投資項目。其中剛需項目需求較旺盛，在開盤量較大的情況下，仍能實現在開盤當日全部售罄。如2月8日開盤的杭州的融創云帆未來社區，開盤當日推出1760套房源，當天推出房源全部售罄;另外，去化效果非常好的剛需樓盤多位于郊區或遠郊區，購房者多關注和選擇性價比高的剛需產品，主要考慮項目周邊的環境、公共交通、教育、餐飲娛樂等配套資源等因素。
3、產品定位：剛需類樓盤占比達65%，平均去化水平超6成
從重點城市推盤項目的產品定位情況來看，2021年開盤項目中剛需類產品占據主流地位。65.4%的項目主要面向首次置業或首次改善的剛需型需求，34.2%的樓盤主推針對中高端改善類產品戶型，僅0.3%的項目推出投資類產品，主要面向投資客戶及部分受限購條件制約的自住購房者。
剛需類項目平均去化率超六成。市場上主流產品仍為剛需項目，12個城市剛需類項目占比達65.4%，平均去化率62.5%。
從去化較好的剛需產品項目特色來看，多具備品牌地產、地鐵沿線、配套完善等優勢的產品。如廣州的保利瓏玥公館是品牌地產，地鐵沿線;另外蘇州的新希望錦麟鉑悅府因具備配套完善，交通便利，開盤當天全部售罄。
中高端改善類項目占比達34.2%，較去年同期小幅上漲。12個城市中高端改善類項目占比達34.2%，平均去化率65.7%。
監測數據顯示，2021年去化非常好的中高端項目集中于上海、南京和杭州等一線及熱點二線城市，去化情況較好的項目戶型多為三居、四居大戶型;項目特色主要涉及配套資源豐富、交通便利、宜居生態地產等方面。
投資型項目主要以地理位置優越和地鐵沿線等項目特色為主，去化率超5成。2021年去化非常好的中高端項目集中于上海、南京和杭州等一線及熱點二線城市，去化情況較好的項目戶型多為三居、四居大戶型;項目特色主要涉及配套資源豐富、交通便利、宜居生態地產等方面。
4、客戶情況：剛需客戶占據主流，交通、周邊配套設施為關注焦點
剛需客戶年齡段普遍在25-40歲之間，交通便利和位置優越為首要考慮因素。根據調研現場客戶訪談獲悉，購房群體年齡偏向中青年，年齡段普遍在40歲以下，影響這個購房群體的主要因素有上班通勤交通便利、配套設施齊全。客戶主要考慮項目是否具備完善的周邊配套設施、地理位置優勢、交通便利。
中高端改善客戶主要考慮項目的周邊生態環境，大戶型、配套設施完善為選購熱點產品。中高端改善客戶群體年齡段在35-50歲之間，該群體有一定的經濟基礎，希望改善當前的居住環境，該群體會主要關注項目的小區居住品質、戶型設計、周邊資源和交通便利性。
投資類客戶更看中項目的升值空間。根據客戶訪談，投資者在選擇投資類項目時，考慮因素主要是地理位置優越，地區的未來規劃有升值潛力。
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