報告要點
中央強調“房住不炒”定位不變，房地產是支柱產業
信貸環境持續改善，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求
地方扶持型政策陸續推出，人才購房新政持續發力
·中央強調“房住不炒”定位不變，房地產是支柱產業
2021年，中央多次在重要會議中強調堅持“房住不炒”定位不變，上半年房地產市場熱度較高，整體表現超預期，中央在政府工作報告、中央政治局會議、722會議等重要會議中均重申“房住不炒”基調不變，堅持穩地價、穩房價、穩預期“三穩”目標不變。
隨著房地產調控政策持續顯效以及按揭貸款額度的收緊，銷售市場及土地市場均明顯降溫，疊加個別房企風險問題暴露，市場信心進一步受挫，購房者置業情緒低迷，9月底以來中央及各部委頻繁釋放房地產維穩信號，房地產調控政策底逐步顯現，但“房住不炒”的樓市基調始終不變，2021年中央經濟工作會議中進一步強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位“。
12月8日至10日，中央經濟工作會議在北京舉行，會議強調，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”。同時定調明年經濟工作，指出“明年經濟工作要穩字當頭、穩中求進，各地區各部門要擔負起穩定宏觀經濟的責任，各方面要積極推出有利于經濟穩定的政策，政策發力適當靠前”。
12月11日，2021-2022中國經濟年會中，中央財經委員會辦公室副主任韓文秀、國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆等就近日召開的中央經濟工作會議進行了權威解讀。其中關于房地產行業，權威人士均做出相關詮釋。寧吉喆表示，要加強居民基本住房保障。房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。韓文秀表示，房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經濟中，在全社會固定資產投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都占有相當高的份額，對于經濟金融穩定和風險防范具有重要的系統性影響。
12月15日，國新辦舉行國務院政策例行吹風會中，房地產方面，付凌暉稱今年以來，各地堅持購租并舉、因城施策，促進房地產市場健康發展，成效逐步顯現，部分城市房地產價格較快上漲的勢頭得到了抑制。從全國來看，房地產市場總體穩定，商品房銷售和投資保持增長，增勢有所減緩。下階段，還是要按照中央要求，堅持“房住不炒”的定位，堅持購租并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求，因城施策，促進房地產業良性循環和健康發展，更好滿足人民群眾生活需要。
12月26日，在新華社對住建部部長王蒙徽的采訪中，明確了明年重點工作，王蒙徽表示，下一步，我們將堅決落實中央經濟工作會議部署，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。一是保持調控政策連續性穩定性。繼續穩妥實施房地產長效機制，落實城市主體責任，強化省級政府監督指導責任，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，努力做到穩地價、穩房價、穩預期。二是增強調控政策協調性精準性。加強金融、土地、市場監管等調控政策的協同。加強部省市縣調控聯動，加強對城市調控工作“一對一”的指導監督。三是堅決有力處置個別頭部房地產企業房地產項目逾期交付風險。以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標，按照省市統籌的工作要求，以法治化市場化為原則，確保社會穩定、國家和群眾利益不受損失。四是持續整頓規范房地產市場秩序。完善市場監管機制，切實維護群眾合法權益。
中央始終堅持“房住不炒”基調不變，并堅持穩地價、穩房價、穩預期的“三穩”目標不變。2021年中央經濟工作會議為2022年樓市定調時，再次強調“房住不炒”不變，同時指出“明年經濟工作要穩字當頭、穩中求進”，并且在隨后在中央各部委的權威解讀中表示“房地產是支柱產業，住房更是居民的消費”;“房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經濟中占有相當高的份額”。預計2022年房地產市場調控仍將堅持“房住不炒”的定位，同時加強預期引導，因城施策促進房地產良性循環和發展。同時，在“三穩”目標下，行業政策環境改善預期將進一步明確，部分過度偏緊的政策有望迎來微調改善，資金端、政策端等均將發力促進房地產業實現良性循環。
·信貸環境持續改善，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求
2021年以來，中央持續強調落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度。上半年，房地產金融監管力度趨嚴，嚴查資金違規流入房地產市場，堅決查處經營貸、消費貸、信用貸違規用于購房等。下半年，從9月24日央行貨幣政策例會提出“兩個維護”以來，信貸環境持續改善，穩定房地產市場預期。12月，中央各部委提出穩妥有序開展并購貸款業務、加大債券融資支持力度;指出重點滿足首套房、改善性住房按揭需求;首提支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求;鼓勵金融機構穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務。
12月6日，在中國銀保監會新聞發言人答記者問題時，首次提及對改善性住房的信貸支持，表示，將認真貫徹國家有關政策，在落實房地產金融審慎管理的前提下，指導銀行保險機構做好對房地產和建筑業的金融服務。現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產行業和市場平穩健康發展。
12月14日，人民銀行黨委擴大會議中，強調，明年要著重抓好以下工作任務：一是穩健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕;二是持續改進金融服務實體經濟質效;三是堅持防范化解金融風險;四是深化金融供給側結構性改革，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加快完善住房租賃金融政策體系，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
12月21日，銀保監會發布《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。《通知》包括六方面核心內容，除前述的鼓勵并購出險和困難房企的優質項目外，還包括加大債券融資的支持力度，支持優質房企在銀行間市場注冊發行債務融資工具，募集資金用于重點房地產企業風險處置項目的兼并收購等。此次發行目的的明確表明了監管方對利用收并購化解房企風險的力度和決心。
12月27日，2022年中國人民銀行工作會議以視頻形式召開。會議要求，堅持推動金融風險防范化解。繼續按照穩定大局、統籌協調、分類施策、精準拆彈的方針，穩妥有序做好重點機構風險處置化解工作，發揮存款保險制度和行業保障基金在風險處置中的作用。堅持規范與發展并重，依法加強對資本和平臺企業監管，持續做好頭部網絡金融平臺整改工作。穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展。
中央房貸政策持續釋放積極信號，本次明確對于改善型住房按揭需求的支持，相較過去發聲方向主要針對首套房按揭需求及房地產開發需求，釋放了更加積極的信號，預計對改善型購房需求形成一定程度釋放，對房企的項目去庫存存在積極作用，進一步實現“穩地價、穩房價、穩預期”的三穩目標，以落實房地產行業的長期可持續發展。
中央持續推進房地產金融環境改善，在保障市場穩定和不改變房地產融資政策大方向的前提下，積極為房企提供政策支持，推動化解當前多發的房企流動性風險。預計接下來房企開發貸和并購貸款將持續合理發放，出現房企在短期流動資金方面的壓力將有所緩解，加快資金回籠。同時，金融環境的改善確保房地產項目順利建設完工，按期交付，維護購房者權益。
·地方扶持型政策陸續推出，人才購房新政持續發力
2021年地方政府持續完善市場調控“工具箱”，在下半年各地房地產市場預冷，面臨較大的市場調控壓力下，中央發聲穩定市場預期，全國多地出臺了包括給與購房補貼、放開落戶門檻、放寬公積金政策、限跌新房銷售價格、靈活預售資金監管等扶持型的調控政策，全面落實房地產長效機制促進房地產市場平穩健康發展。
值得注意的是，各地支持人才買房的方式也越來越多，從放松人才限購、提供購房補貼、提高公積金貸款額度，到支持低息貸款、發放購房優惠券等，可謂是“花式”優惠各有高招。
為保障房地產企業合理的資金需求得到滿足，減小房地產企業流動資金壓力，部分城市推出了靈活的預售資金提取條件。12月1日，石家莊發布了《石家莊市新建商品房預售資金監管辦法》，《辦法》中提出，售資金監管機制實行差異化監管，根據房地產開發產企業信用信息記錄，經監管機構申報、市住建局批準可調整相應資金監管額度，具有“良好行為”信用記錄的企業預售資金監管額度下調為總額的80%，具有“不良行為”和列入“黑名單”的，分別上調至110%和120%。
全國多地租購房補貼政策持續發力，自11月份以來，已有武漢、南寧、呼和浩特、荊門、南通、晉江、惠州、武義、章丘、蕪湖、上海等超10城出臺了人才購房的相關政策。南通市對原有人才政策再優化、再升級，其中，人才購房自住最高可享150萬元補貼。東莞市發布新一輪人才政策，針對特色人才優先提供租住人才公寓優惠，給予最高2000-6000元/月租房補貼，或最高100-1000萬元購房補貼;針對省級以上人才，給予最高3000-5000元/月租房補貼，或最高200-600萬元購房補貼。蕪湖市對符合條件青年英才給予購房款最高10%的補貼。荊門市對居民首次在中心城區完成購買新建商業用房以及地下車位的，按照商品房買賣合同成交額的1.5%給予一次性購房補貼，補貼金額最高不超過5萬元
除購房補貼外，部分城市采取減免契稅、發放消費券、給與低息貸款等方式，進一步促進消費者購房需求釋放。衡陽市對在2021年12月1日-2022年5月31日期間購買新建商品住房或地下車位的購房人，最高補貼所交契稅的80%。桂林市給予購買五城區新建商品房的購房者補貼，購買桂林市秀峰區、疊彩區、象山區、七星區、雁山區新建商品房的，按成交合同額的1%發放消費券補貼購房者。濟南市章丘區推出了人才安居低息住房貸款激勵計劃，此類低息貸款金融產品通過定向分配，專門針對高層次人才提供購房和償還銀行安居貸款等提供服務。
短期看來，預計各地穩定市場的扶持型調控政策將有更多城市跟進。房地產市場過冷、去庫存壓力和房企經營壓力較大的城市，將基于“兩個維護”要求，適度、合理地調整政策，加強對于首套住房的信貸支持，發放購房補貼、提升公積金貸款額度、降低房貸利率等政策，穩定購房者預期，維護住房消費者的合法權益，防止“誤傷”剛需群體，為房企提供合理信貸支持。
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