許多開發商開始尋找和工業用地產權人合作，向其投資，后期再通過招拍掛的方式取得土地。工業用地如何更加高效合規地變性出讓?

文旅時代的新特征

開發商通過介入老企業搬遷方式，來獲取競得土地的優勢，主要基于以下土地運作模式：

擬搬遷企業自行搬遷并整理土地→申請政府納入儲備(簽訂收儲合同)→變更土地規劃用途(工業改為住宅或商住)→掛牌出讓土地→受讓人支付出讓金→政府將一定比例的出讓金返還給原企業。

在這個模式下，開發商通過提前向目標企業支付搬遷和安置資金的對價，獲得未來與目標企業分享超過約定底價部分的出讓金返還款之利益。

通常情況下，土地出讓價超出約定底價越多，開發商的分成就越高。=主要原因有以下兩點：

1、目標企業獲得一個托底收益(即任何情況下，其可以獲得的土地出讓金返還款都不會低于約定底價的一定比例);

2、開發商在競拍土地中獲得了優于其他開發商的加價籌碼(因為其出價越高，其自己能夠從目標企業處分得的土地返還款越多，實為變相低價拿地);

因此，對于其他競買者來說，出價越高，導致成本越高，不能以超出預期的價格競爭。

兩者競爭優勢立見分曉。

開發商進入的主要方式

1、收購目標企業股權，間接成為擬收儲土地的權利人，從而全面控制目標企業。

一方面全程參與和推動土地整理、收儲、規劃及出讓的整個過程，另一方面成為土地返還款的直接受益人，取得在掛牌環節的競價優勢。

2、與目標企業合作向其投入資金，全部或部分買斷其獲得土地返還款的收益權，或與目標企業約定分享土地返還款的分成辦法。

3、開發商并不“投入”資金，而只是向目標企業出借款項或引進“借款”;

且“借款”一般會以銀行委貸方式將發放，目標企業需要在一定期間內償還借款本息、將來還需與開發商分享土地返還款。

其實第三種方式，是由第二種演變而來的。

前兩種合同應該都是合法有效的，且在收益風險控制上，第一種又優于第二種，但兩種方式均存在不足。

第一種模式的問題在于，擁有工業用地的目標企業一般運行多年，目標企業情況比較復雜，或有債務難以全面掌握，若再涉及職工關系更為棘手。

收購這樣目標企業的股權不可預見的風險太多。

第二種模式下，資金投入目標企業后，仍需以目標企業的名義辦理收儲、出讓金返還等。

若該目標企業有未披露的債務，則資金一旦進入，有被其他債權人凍結、劃轉甚至被該目標企業挪作他用的可能。

若土地再在收儲前被查封，則開發商資金將被套牢。

第三種模式合同效力應該也不存在問題，但其法律關系應認定為借款關系還是投資關系存在爭議。

而一旦被認定為借款關系，那么開發商對于約定利息+可分得的土地返還款之和大于同期銀行貸款利息4倍的部分將有不能取得的風險。

新交易模式

鑒于上述考慮，結合第二、三種模式中對開發商有利的因素，優化處理設計出一種新的交易模式：

將擬收儲的土地設定為特定資產，將目標企業未來可以獲得土地出讓金返還款的權利設定為特定資產收益權;

由開發商與目標企業簽訂特定資產收益權轉讓合同和銀行委托貸款合同。

前者為了保障開發商如約分得高額土地出讓金返還款的權利，后者防范目標企業各種債務導致擬收儲土地被查封的風險。

同時，合同設定對賭條款，保障開發商在目標企業不按約定回購特定資產收益權之情況下仍能按預期收回投資及部分收益。

當然，此模式較為復雜。

其中有兩種法律關系的交叉和款項性質的轉換安排，同時設計多重擔保措施，并需根據項目具體情況對交易細節進行風險防控處理。

工業用地變性基本步驟

接下來講講工業用地變性基本步驟。

首先，工業用地變性必須符合城市規劃，并按照土地出讓的相關規定，由工業用地使用人與當地土地管理部門聯系，由土地收購儲備機關根據收購計劃安排收儲。

基本步驟如下：

1、原土地使用者向國土部門申請交回土地，并由原土地使用者委托雙方共同認可的評估機構確定補償價格，對原土地使用者進行補償。

2、國土部門根據規劃部門出具的原地塊調整后新的用途及規劃條件。

在綜合考慮政府公布的土地出讓金標準、土地成本、市場教育參考價格和近期相鄰宗地交易價格的基礎上;

經規劃、國土、財政、監察部門集體會審確定土地出讓起始價，并由土地交易機構依法組織招拍掛出讓。

3、經招拍掛出讓后產生新的土地使用者。

新的土地使用者與土地交易機構簽訂成交確認書，并與國土部門簽訂土地出讓合同，按合同約定繳納土地出讓價款。

4、土地使用者按土地出讓合同繳清全部土地出讓價款后，辦理土地使用權證。

工業用地轉讓流程

1.交易雙方提出轉讓、受讓申請交易當事人申請辦理轉讓手續同時，還應提供轉讓協議、土地使用證、宗地界址點圖、建筑物產權證明、法人資格證明，委托書、身份證明等資料。

2.審查：接到申請后，承辦人應對資料及宗地情況進行詳細審查了解。凡未按出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承租人知道的，權屬不清、四鄰有糾紛的等不予辦理轉讓手續，并在15日內通知轉讓當事人。如改變土地用途須有規劃部門意見。轉讓時需分割建筑物的應有房產主管部門意見

3.現場勘察：現場勘察應與有關資料對照核實。如需分割轉讓，應考慮土地利用率、出路及他項權利等因素，并制圖確定四至、面積，必要時需經四鄰簽章認可。

4.地價評估，并提供報告書：審核評估報告與轉讓協議，轉讓價明顯低于市價的，建議市府優先購買;價格過高的，可建議采取必要調控措施。

5.填寫轉讓審批表：認真核對原批準文件、評估報告、規劃意見等資料，用途、價額、年期等內容填寫要完整、準確、字跡工整。

6.審批：審批內容包括費用表及轉讓審批表。費用表須經所長簽字后，經辦人攜完整轉讓檔案與轉讓審批表等報中心及局領導審查批準。

7.交納有關稅費

8.登記編號：審批后，也可在審批前到產權科對補簽出讓合同及審批表編號。轉讓檔案、留產權科統一保存，按年度繳檔案室。

9.土地使用權變更登記：經辦人依據補簽出讓合同、轉讓審批表、付款票據等，填寫變更登記審批表進行變更登記。變更登記審批表，可隨轉讓審批表同時報批。

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