作為兼顧房住不炒和穩增長的重要抓手，保障性租賃住房受到政策與市場的重點關注。
2022年1月11日，國務院新聞辦公室就《“十四五”公共服務規劃》有關情況舉行發布會。住房和城鄉建設部住房保障司負責人潘偉在會上表示，“十四五”期間，40個重點城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬套(間)，預計可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。同時，繼續做好公租房保障，因地制宜發展共有產權住房，穩步推進棚戶區改造。
為何要大力發展保障性租賃住房?廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，發展保障性租賃住房，除了可以緩解住房租賃結構性供給不足的矛盾，同時還會降低市民買房的超前性，并在日后為商品房市場補充新鮮血液，保持樓市需求健康可持續。
保障性租賃住房對房地產市場影響幾何?南京農業大學的一項研究顯示，保障性住房供應會導致商品住房價格升高，每萬人保障性住房用地供應面積增加1%，則商品住宅價格將上漲0.054%。
中國城市經濟專家委員會副主任宋丁告訴記者，總體來看，保障性住房規模和占比大幅增加后，房價會有一定的波動，但影響不大。其次，由于保障性住房大幅增加，會有效降低商品房市場上的供需矛盾，隨著這個過程的不斷推進，原有的樓市調控政策會逐步退出市場。
發展保障性租賃住房成“十四五”重點
保障性租賃住房作為住房保障體系的重要一環，也是住房供給側改革的一大抓手。尤其2021年以來，中央、地方政策利好持續釋放，保障性租賃住房進入“增量提速”階段。
2021年6月，國務院常務會議確定加快發展保障性租賃住房的政策，緩解新市民青年人等群體住房困難2021年7月，國務院印發了《關于加快發展保障性租賃住房的意見》(下稱“《意見》”)，第一次明確了國家層面住房保障體系的頂層設計，即以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體;2021年12月，中共中央政治局會議提出，要堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。
《意見》出臺之后，各省市積極跟進，加快制定、落實地方政策與計劃。據相關統計，2021年11月以來，浙江、廣東、山東、海南等省份，以及青島、西安、金華、上海等城市相繼發布了相關實施意見或征求意見稿，政策發布進入密集期。
以上海為例，“十四五”期間計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套(間)以上，2021—2022年兩年計劃建設籌措保障性租賃住房24萬套(間);廣東“十四五”期間計劃籌集建設129.7萬套(間)保障性租賃住房，主要面向無房新市民、青年人，不設收入線門檻;海南十四五期間要建設25萬套安居房，新增保障性租賃住房和公共租賃住房保障5萬戶。
中信證券估計，十四五期間全國新增保障性租賃住房將在800萬～900萬套之間，對應的新增建筑面積或在4億～4.5億平方米左右，對應的開發投資將在1.7萬億～1.9萬億元左右，預計2022年投資將超過4000億元，拉動地產投資3個百分點左右。
解決住房供需結構性矛盾
為什么要大力發展保障性租賃住房?又將對房地產市場產生何種影響?
近年來，隨著城鎮化率的提升，勞動力向大城市流入，各大城市尤其是一線城市常住人口激增，導致其住房需求持續增加。但是另一方面，商品房供應不能完全與之匹配，帶動房價大幅上漲，房地產領域的金融風險持續累積。保障性租賃住房的發展恰恰能夠起到填補供需缺口，緩釋矛盾的作用，以相對較低的成本和價格為住房需求者提供安居之所，遏制房價在資本的炒作下繼續上漲。
中信建投指出，保障房一方面承載著大城市中低收入家庭人群對“居者有其屋”的向往，妥善解決住房供需結構性矛盾，緩解城鎮化建設中因人口流動所造成的住房供需、城市吸納力與人口持續增長間的極度不匹配問題。另一方面，保障性租賃房是完善住房保障制度的必由之路。保障性租賃房的建設可以緩解人口凈流入城市房租較高的壓力，切實減輕年輕人的生活負擔，對構建成熟的房地產長效機制做出重要補充。
李宇嘉告訴記者，當下的租賃供應兩級分化，要不就是租賃體驗比較差的城中村，要不就是租金高的長租公寓或者商品租賃住房。同時，后者在管理上也差強人意。所以，就需要低租金、小戶型的保障性租賃住房。
此外，中信證券的研究表明，大力發展保障性租賃住房，短期能夠穩定房地產投資，支撐實體經濟需求。
“未來一段時間，房地產投資的下行是較為確定的趨勢，盡管至暗時刻已經過去，但距離地產投資同比轉正尚有一段距離，預計要等到明年下半年。”中信證券指出，在2022年上半年適當加快保障性租賃住房的建設，能夠很好地彌補上半年房地產投資的“真空期”。
保障性租賃住房是否對房價產生影響?
經濟學家巴曙松認為，我國“市場歸市場、保障歸保障”的雙層住宅格局，僅僅使得有需求的低收入家庭流入保障性住房市場，對商品住房市場的沖擊作用有限。
實證研究結果同樣表現出較大差異。南京大學經濟學院基于我國1997−2010年時間序列數據，通過建立SVAR模型，發現經濟適用住房投資抑制了商品住房價格上漲。
中信證券研究部指出，保障性租賃住房能夠在一定程度上替代居民對商品房的需求，防止房價上升，符合“房住不炒”的大方向。
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