“養老”問題的解決越來越迫切。

2022年1月18日，國家統計局最新數據顯示，2021年末全國人口(包括31個省、自治區、直轄市和現役軍人的人口，不包括居住在31個省、自治區、直轄市的港澳臺居民和外籍人員)14.13億人，比上年末增加48萬人。

回顧近十年的數據，中國出生人口數量明顯呈現下行趨勢。國家統計局數據顯示，2011-2015年，出生人口均在1600萬之上。而2019年，出生人口驟降至1465萬人;2020年則出現大幅度下降，當年出生人口僅為1200萬;2021年繼續下探至1062萬人，同比減少138萬人。

新出生人口的不斷減少，意味著解決養老問題迫在眉睫。2021年11月24日，中共中央、國務院曾發布《關于加強新時代老齡工作的意見》，將老齡事業發展納入統籌推進“五位一體”總體布局和協調推進“四個全面”戰略布局。

事實上，住房保障措施是有效應對人口老齡化中極其重要的一環。多年來，房企積極布局養老相關產業，逐漸形成了以傳統開發模式、專業機構運營模式、社區養老服務模式為主的養老地產新業態。

萬億藍海市場

新生人口不斷走低的背后，是我國目前老齡化程度較為嚴峻的事實;而在這嚴峻現狀的背后，是房企切入“養老地產”這一細分賽道的契機。

國家統計局最新數據顯示，截至2021年年末，我國60歲及以上人口2.67億人，占全國人口的18.9%，較2010年上升5.64個百分點.其中65歲及以上人口2億人，占全國人口的14.2%。

有專家預測，到2050年前后，中國老年人口將達到4.87億的峰值，占總人口的34.9%，意味著幾乎每3個人中就有一個超過60歲的老年人。

根據1956年聯合國《人口老齡化及其社會經濟后果》確定的劃分標準，當一個國家或地區65歲及以上老年人口數量占總人口比例超過7%時，則意味著這個國家或地區進入老齡化。1982年維也納老齡問題世界大會，確定60歲及以上老年人口占總人口比例超過10%，意味著這個國家或地區進入嚴重老齡化。

我國已經進入深度老齡化，而急速增長的老齡人口也同時帶來了萬億的市場規模。中國社科院發布的《中國養老產業發展白皮書》數據顯示，到2030年，中國養老產業的規模將達到13萬億元。

巨大的市場潛力令房企們看到了一種新的可能性，同時，資金、拿地、社區運營方面的優勢也成為了房企切入養老行業的推手。于是，頭部房企們紛紛將觸角伸至養老領域。

萬科是國內較早涉及養老領域的房企。2010年12月，萬科宣布首個養老地產項目將以配建形式在北京市房山區推出，從此正式進入老齡化住宅開發運營領域。

2013年9月，國務院下發的《關于加快發展養老服務業的若干意見(國發〔2013〕35號)》提出，2020年要全面建成功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系。這一政策的頒布，被行業內看做是養老產業的發展契機。

據第一財經報道，此后的6年里，養老政策的發布迎來高峰期。有統計顯示，這段時期僅中央級的養老文件就有130余個，包括產業政策、土地政策、金融政策等八個方面，填補了過去的空白。

基于廣闊的市場前景以及政策支持，諸多房企陸續開始布局。如保利發布居家、社區、機構“三位一體”養老戰略，成立首個醫養結合型長期照護機構北京西山和熹會;遠洋首個養老產品“椿萱茂”在北京落地，主要打造CLRC長者社區、CB老年公寓、CC照料中心三條產品線，目前在8個城市擁有近30家項目。

據統計，截至2021年5月15日，百強房企中涉足康養產業投資已有68家，百強房企外另有48家主流房企同樣涉足康養產業領域。

經過多年發展，養老產業早已形成了不同的商業模式，分別為護理類模式、康復類模式、醫養類模式、地產類模式、保險類模式、政府類模式和運營類模式七大類。

而地產類模式中，又分為三種模式，即傳統開發模式、專業機構運營模式、社區養老服務模式。

“早期以房地產傳統開發模式為主，將小區包裝為養老小區進行開發銷售，實際上還是賣房。”有業內人士告訴時代周報記者，隨后房企們又基于現實情況，開始拿地建養老院，主要是賣床位+提供服務。

為此，居家、社區養老成為眾多房企角逐的領域。“主要基于物業管理提供養老的配套設施，如日間托老所、社區進行看護照料等。”業內人士說道。

盈利問題亟待解決

盡管房企入局養老賽道多年，但時至今日，房企+養老仍未形成成熟的盈利模式。

《2021中國養老與康養產業發展報告》顯示，在其樣本調查中，有61%的企業表示尚未形成有效盈利機制。而構成報告樣本的這些企業中，有35%的房地產開發企業、34%的物業服務企業。

對于存在盈利瓶頸的原因，上述報告指出，一則是投入成本較高，如配套設施、維護費用與折舊攤銷、人工費用、融資成本等方面的投入遠高于普通住宅;二則養老地產主要通過租賃和提供服務等長期運營方式獲得收益，資本回收期長。這導致盈利模式不清晰，尤其是與房地產業務高利潤、快周轉有一定差距。

萬科集團董事會主席郁亮曾在2017年萬科業績會上公開表示：“目前萬科在全國的養老項目都沒賺錢。養老業務剛發芽，前期試錯階段我們可以不掙錢，甚至可以虧本，但一定要突破過去做地產的思維和習慣。”

據保利內部人士介紹，保利目前在全國七大片區在營在建養老機構項目逾50家，布局近萬張床位。盡管如此，但養老機構受到體量偏小、服務業天然利潤偏低的制約，保利依然面臨著營收天花板的問題。

“事實上，房企除了最初通過賣包裝后的養老房外，其余的兩種模式基本不盈利，尤其是拿地建養老院這一模式。”在某業內人士看來，除非持有運營到20年以后，現金流轉正，再考慮折舊攤銷，最終可能會盈利。

同時，某知名研究院分析師表示，目前養老地產還存在著養老需求量大和養老機構空置率高這一矛盾，“看似是矛盾的，實際是供需錯配。原來許多養老產品對老人的需求理解程度不深，所以養老行業目前算是剛剛起步，都是摸著石頭過河。”

以位于杭州良渚文化村的萬科隨園嘉樹為例，該項目為適老型項目，以出售使用權的方式運作，首度面世便獲得了市場認可，旗下護理院開業一年實現100%入住。但就萬科此后的復盤來看，其主力消費人群多為40多歲的壯年人群。

“我們本來是作為一個試點，市場反映還不錯，但是有一點出乎意料，買的都不是老人，都是為自己10年后養老準備的。房子是賣出去了，但養老業務試點工作并沒有像預期一樣開展起來。”郁亮接受媒體采訪時表示。

不過，業內人士亦認為，我國養老產業已正式步入黃金期，“等70后成為養老主力軍，那個時候就是養老產業能夠盈利的時候了。”

關鍵詞： 養老問題 老齡化 五位一體 住房保障措施