1月樓市保持低位，前100房企銷售同比減少46.1%
2022年初，降準降息的寬松貨幣政策推出，房地產行業迎來一定程度的邊際改善，房企也在積極推盤去化，回籠資金應對市場的變化。
數據來源：觀點指數整理
觀點指數發布的“2022年1月房地產企業銷售金額表現”研究成果顯示，1月前100房企實現全口徑總銷售金額6058.7億元，環比減少38.4%，同比減少46.1%，樓市銷售依舊處于低位水平。
前3房企分別是碧桂園、萬科、保利，錄得全口徑銷售金額分別為494.5億元、335億元以及300億元。
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從前100房企全口徑銷售區間分布數量來看，2022年1月份全口徑銷售100億以上的房企數量明顯減少，僅有14家，較去年同期減少25家；全口徑銷售位于50億-100億以及20億以下這兩個區間的房企數量分別為22家、29家，較去年同期增加9家、25家。
權益銷售方面，2022年1月前100房企錄得總權益銷售為4327.5億元，同比減少38.4%。平均權益比例為71.7%，較去年同期下降0.5個百分點。
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其中前10、前11-30、前31-50以及前51至100區間房企的整體權益比例分別為69.2%、70.7%、75%、75.2%，較去年同期變動分別為-3.9%、-1.7%、6.8%、1.9%。
出于規模擴張、分散開發風險和減少資金壓力等多方面的考慮，近幾年來房企合作開發項目的動作愈發頻繁，整體權益比例出現逐年下降的趨勢。前30房企房企規模大、項目布局區域廣，在當前資金吃緊的環境下，更傾向合作開發項目，權益比例出現下降。
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銷售面積方面，前100房企1月實現總銷售面積3931.5萬平方米，環比減少48.7%，同比減少40.5%；銷售均價為1.53萬元/平方米，環比上升4.6%，同比上升3.2%。
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值得注意的是，1月上海第六批次房源集中入市，市場認購火熱，其中融創推出未來金融城、楊浦濱江壹號項目，當日去化率100%，貢獻銷售超100億元。
開發投資維持低位，降準降息緩解房企資金壓力
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國家統計局數據顯示，2021年全國商品房銷售金額為18.2萬億元，同比增長4.8%，較2019年增長13.9%，兩年平均增長6.7%。全國商品房銷售面積為17.9億平方米，同比增長1.9%，較2019年增長4.6%，兩年平均增長2.3%。
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單月來看，2021年12月，全國商品房銷售金額為2萬億元，環比增長39.9%，同比下降17.8%；全國商品房銷售面積為2.1億平方米，環比增長41.2%%，同比下降15.6%。
由于年底房企沖刺銷售疊加按揭邊際放松，銷售環比回暖，但整體市場情緒依然不高，單月銷售同比增長已經連續6個月為負。
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投資端上，2021年全國完成房地產開發投資14.8萬億元，同比增長4.4%；12月房地產開發投資1萬億元，環比降幅擴大17.1個百分點至16.9%，同比降幅擴大9.6個百分點至13.9%。
開發投資增速的放緩，主要是由于開、竣工增速驟降所致。12月房屋竣工面積同比增速下降13.5個百分點至1.9%，新開工面積同比下降31.2%，降幅較上月擴大10.1個百分點，依舊維持在低位水平。
在銷售市場景氣度下滑的環境下，房企開工意愿較低，此外資金壓力下房企拿地積極性不高，也使得當前可開工資源不足。預計未來一段時間內新開工面積將持續低位振蕩，開發投資下行壓力明顯。
到位資金方面，2021年房企到位資金20.1萬億元，同比增長4.2%。其中，國內貸款、自籌資金、定金及預收款和個人按揭貸款分別為2.3萬億、6.5萬億、7.4萬億、3.2萬億，同比增速分別為-12.7%、3.2%、11.1%、8%。
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單月來看，12月到位資金為1.8萬億元，同比降幅擴大12.3個百分點至-19.3%，個人按揭貸款、定金及預付款同比降幅分別擴大18.6、9.8個百分點至-7.9%、-25.9%，樓市行情下行，房企內部銷售回款動能驅動力明顯減弱。
數據來源：全國銀行間同業拆借中心，觀點指數整理
不過，今年1月以來，央行實施寬松的貨幣政策，1年期MLF利率由2.95%降至2.85%，1年期LPR降低10bp至3.7%，5年期以上LPR降低5bp至4.6%。
央行推出傳統的降準降息政策組合拳，有助降低房企貸款資金成本以及個人住房按揭貸款利率，提高開工積極性，促進樓市交易，一定程度上緩解房企資金壓力現狀。
預售資金監管合理放松，房企積極處理到期美元債
除了貨幣政策之外，部分城市在合理的范圍內放松預售資金監管，加大房企資金流動性。
1月20日煙臺市住建局發布通知，對信用等級為AAA級開發企業，商品房預售監管資金留存比例降低5個百分點，對信用等級為AA級開發企業，商品房預售監管資金留存比例降低3個百分點。
早在煙臺之前，成都住建局于去年11月發布了《關于精準應對疫情沖擊全力實現年度目標的通知》，其中提到企業信用等級為A級及以上的，可使用外地銀行保函替代相應下浮的監管額度。在項目主體結構工程完成四分之三以及主體結構封頂兩個節點，監管額度內預售資金支取比例上限分別提高5%；項目并聯竣工驗收備案后，監管額度內預售資金支取比例可達到95%。
盡管細則不同，但煙臺和成都在一定程度上放松了預售資金的監管力度，信用等級愈高的房企按時交樓的可能性愈大，享受到的監管放松程度也愈大，這可能會成為未來其他城市調整商品房預售資金監管的重要方向。
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面對資金壓力，一些房企也在通過主動的資產出讓，獲取更多流動資金。如1月24日，世茂集團和雅居樂將各自持有的廣州亞運城項目約27%股權出讓給中海，禹洲集團和中南集團將旗下物業公司出售給華潤萬象生活，轉讓價格分別為10.6億元、22.6億元。
除此之外，佳兆業、奧園以及世茂集團還將手中部分資產擺上貨架，積極尋找潛在買家。預計未來一段時間內，房地產行業內的并購案例數量將會明顯增加。
根據前段時間央行支持優質的房地產企業兼并收購重點房地產企業項目的相關描述，以及近期招商蛇口完成發行12.9億元中期票據、華潤置地及華潤萬象生活獲得招商銀行230億元并購融資額度，可以預見，優質房地產企業將會在之后的并購交易中保持活躍，充當項目的承接方。
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值得一提的是，今年1月多家房企美元債到期。由于資金壓力，富力地產、榮盛發展、陽光城以及禹洲地產已經提前跟債權人協商，通過交換要約，將即將到期的美元債交換成為新發行票據，避免債務違約。
同時，上述四家房企還對在未來幾年內到期的美元債進行同意征求，積極跟債權人溝通修改原有條款，豁免交叉違約以及相關判決。
為了取得債務人的同意，陽光城附加了公司實控人的個人擔保作為增信措施，榮盛發展提供54億元資產出售承諾，作為兌付或回購債券擔保。
從近期美元債的處理方案來看，多數房企并沒有躺平，而是積極跟債券人溝通，避免債務違約。
數據來源：Wind，觀點指數整理
相關統計數據顯示，2022年共有580.9億美元債到期，其中2022H1到期債務為311.2億美元，較2021H2增加96億美元。在即將到來的美元債高峰期，預計房企進行要約交換、債務展期的動作會更加頻繁。
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