作者 | 薇安

出品 | 焦點財經

北京冬奧會點燃了人們對冰雪運動及冰雪消費的熱情，更推動冰雪產業進入了一個快速發展通道。

根據《中國冰雪運動發展規劃（2016-2025年）》，中國將力爭2022年冰雪產業總規模超過8000億元，2025年爭取實現市場規模突破1萬億元的目標。屆時，冰雪產業的產業規模將占到整個體育產業的1/5左右，市場前景廣闊。

逐鹿冰雪

在備受關注的萬億冰雪賽道中，開發商的身影并不鮮見。據焦點財經了解，萬科、萬達、融創、奧山、魯能、世茂、復星等房企早在2015年冬奧會申辦成功之時，即已先后涌入到了冰雪賽道積極布局。

資料顯示，冰雪產業主要包含冰雪服務業、冰雪場地設施建設業、冰雪用品及相關產品制造業三大類，而房企對冰雪產業的布局多集中在冰雪場地開發運營、冰雪旅游等地產領域。

更細節來看，冰雪場地主要包括滑冰場與滑雪場等形態，前者多為商業綜合體形式，多交由冰場品牌方進行承租運營。而后者則可按核心目標客群分為旅游體驗型、城郊學習型及目的地度假型三類。

據《2020中國滑雪產業白皮書》統計，目前旅游體驗型、城郊學習型及目的地度假型三類滑雪場的占比分別為75%、22%及3%。新建雪場中目的地型滑雪度假區呈上升趨勢，而旅游體驗型滑雪場則呈下滑趨勢。

克而瑞研究指出，當前目的地度假型滑雪場仍是絕大多數房企布局冰雪賽道的首選，除酒店、商業租金及滑雪場等多元變現渠道外，獲取低價地并銷售住宅是其盤活資產的主要方式。

以吉林萬科松花湖度假區滑雪場為例，2016年至2017年，該項目的房地產開發收入為1.39億元及2.52億元，在總營收中的比重為55.38%、67.74%，萬科通過“以售養租”的方式來補貼度假區內滑雪場、酒店、商業街等資產的投資經營。

城郊學習型雪場是房企布局冰雪地產的次選。在這方面，萬科一路向北布局室外雪場，融創則主要占據無錫、廣州、成都、重慶、杭州、深圳等南方市場的室內雪場。旅游體驗型雪場則有建面偏小的南寧萬達娛雪樂園等為數不多的幾個，房企布局熱情不高。

克而瑞認為，造成上述差異的原因，主要系學習型或體驗型雪場的前期投入大、周期長，易沉淀資金。而度假型雪場則表現略好一些。以建面約7.5萬平的廣州融創雪世界為例，該項目的投資額度為16億元，配套設施相對齊全，收入以滑雪門票及設備租賃為主，按日均客流量2200人次，門票單價300元計算，年收入約為2.4億元，整體回報周期相對較長。

商業模式上，考慮到冰雪項目高投入、長周期的特點，復星旅文、萬科和融創皆在試水委托管理等輕資產模式。其中，復星旅文2020年底于全球的65個ClubMed度假村中41家采用租賃模式，10家以管理模式獲取提成，僅14家為重資產自持。融創當前在營的3家室外雪場也采用了輕資產運營方式。

前景幾何？

成長性良好的冰雪產業為何未在過往幾年的發展中，成長為如物業、商業和物流地產一樣的房企新的業績增長曲線？

克而瑞認為，一方面，作為小眾且高危的運動，冰雪對客群的經濟消費水平要求較高，目標客群有限。另一方面，滑雪場對環境要求高，多選址在黑龍江、吉林、遼寧和新疆等偏遠山區，對南方客群而言交通費、住宿費等成為滑雪支出的大頭，影響了其游玩熱情。

在盈利與資金回籠方面，冰雪地產也存在不少痛點。比如，原萬科冰雪事業部首席合伙人丁長峰就曾表示，“滑雪場是一個巨大的重資產投資，依靠門票很難實現盈利，同時銀行的利息又比較高”，“大型滑雪度假村需要依靠銷售雪場工具以及賣房來實現周轉，這些錢全部都要用來補貼前期的滑雪場和酒店投資?！?/p>

雪場運營成本高且融資難也是阻礙該產業發展的痛點。以廣州融創雪世界為例，據悉，該項目一年的運營成本為0.4億元，其中超6成是燃料費?！岸﹫銮捌谕度腩~度一般較高，需要引入長線資本，倘若只是信托、AMC等短線資金則可能為企業帶來較高的財務風險”，克而瑞稱。

另外，戶外雪場面臨無雪季問題，無雪季期間的替代活動對人流吸引及人均消費提振不足，也是影響房企布局熱情的重要因素。以萬科松花湖度假區為例，據悉，該項目2017年和2018年兩個雪季的到訪人次分別為46.93萬人和59.64萬人，而到了夏季，到訪人數則降至了5萬人和5.81萬人，僅占冬季的10%左右。

“國內雪場無雪季期間選擇越野山地車、真人CS、登山徒步等運動活動替代冰雪運營，但這類活動客單價低于冰雪項目（含住宿餐飲）的同時，整體對人流的吸引不足”，克而瑞稱。

Mob研究院的統計數據顯示，2020年，國內一線城市、新一線城市和二線城市的滑雪人群比重分別為38.7%、19.4%和18.7%，滑雪人群年齡集中在25歲至34歲（占比45.7%），且有超半數人群屬于一次性體驗消費。北京冬奧會熱度消退后，冬奧項目對這些客群是否還具有極強粘性尚未可知。這在一定程度上為房企布局冰雪地產以及門票提價帶來了諸多不確定性，克而瑞稱。

換言之，冰雪萬億風口來襲，但其是否能為時下正于行業寒冬中艱難求生的房企們，帶來新的業績增長和破局之道，仍未可知。

克而瑞認為，站在冰雪萬億規模風口之上，未來政策可能會在地價、稅收優惠、金融支持等方面予以變相補貼，但多數房企仍很難于冰雪地產中尋求盈利平衡點。

具體來看，國企等可通過承建政府相關冰雪硬件設施拓展多樣收入，于冰雪賽道經驗豐富的民企可考慮聯手地方國企搞輕資產運營。盤活資產方面，可選擇以優質冰雪項目為底層資產發行資產證券化產品來盤活項目，克而瑞稱。

關鍵詞： 房企的冰雪生意前景幾何?