觀點網 招商積余用它習慣的發展方式在四川再落一子。

近日，招商積余中標中國航發四川燃氣渦輪研究院綿陽院區項目，項目包括1001動力大廈及試驗基地。其中，動力大廈面積約3.48萬平方米，綠化面積約21.54萬平方米，室內外公共區域及道路約28.55萬平方米。

以市場化招投標形式獲取項目，也正是招商積余規模發展所采用的最主要的手段，更是其賴以生存的方式。

但放在整個物業管理行業市場中看，這種方式應稱為極其低調的一種方式，因為外界的眼光都集中在收并購市場，如碧桂園服務、華潤萬象生活等，一定程度上都受益于吞并其他物業管理企業，讓其備受關注。

反觀市場化招投標，該模式不需要夸張的收購金額，也不會出現管理規模的爆發式增長，更多只是以市場化報價，達成一種甲乙方之間都能接受的條件。這種模式下，不會出現資產包有瑕疵等隱憂，也就被外界認為最“保守”的一種模式。

招投標擴張

招商積余的第三方擴展可以說基本只有市場化招投標一條。

步入2022年，招商積余便通過市場化招投標的方式獲取了深圳梅林山公園、中國工商銀行畢節分行、合肥匯谷產業園、仁懷市中醫院、中國民航機場建設集團設計科研綜合樓項目和南航北京分公司后沙峪基地項目、重慶中法供水有限公司項目以及中興通訊將軍山項目等。

具體來看，梅林公園是一個集休閑娛樂與健身活動于一體的綜合市政公園，全園占地面積約42萬平方米；中國工商銀行畢節分行下轄8個縣支行，各營業網點及自主銀行70余個，物業管理面積近8萬平方米。

合肥匯谷產業園項目位于高新區云飛路與文曲路交口，占地面積約40.5畝，共計建筑物5棟，總建筑面積超4萬平方米；仁懷市中醫院是國家三級乙等中醫醫院，共有三個院區，業務用房面積2.2萬平方米。

中國民航機場建設集團設計科研綜合樓項目，位于北京市順義區，地上總建筑面積3萬余平方米，地下總建筑面積2萬余平方米；沙峪園區位于順義區空港工業B區裕華路27號，占地面積約130畝，建筑面積約9萬平方米。北航村基地園區位于北京市順義區天竺鎮府前一街7號（北院），總建筑面積4500平方米。

重慶中法供水有限公司下屬江北、茶園、梁沱水廠及加壓站物業管理服務，項目占地面積約2.5萬平方米；將軍山一期項目總占地面積約7.8萬平方米，總建筑面積為16.8萬平方米，包括9棟辦公樓、1棟綜合樓食堂和1棟實驗樓。

值得一提的是，憑借著市場化招投標方面的積極作為，招商積余在控股股東之外的收入以及規模都可圈可點。

按最新數據顯示，截至2021年上半年，招商積余物業管理業務實現營業收入44.36億元（其中來自控股股東收入3.62億元）。并且在該報告期，招商積余實現新簽年度合同額13.59億元，同比增長20.59%，其中來自控股股東之外的占比達到84.33%。

截至2021年6月末，招商積余在管項目1,520個，管理面積1.99億平方米，其中來自控股股東之外的管理面積占比達61.98%。

但即便有著第三方貢獻為業績主力的表現，市場對招商積余的的拓張能力并未有其他物業企業深刻。

因為市場化招投標如火如荼的同時，招商積余在收并購市場卻鮮有作為，僅在2021年年末，才成功完成整合以來首批落地的并購項目。彼時，招商積余先后公告收購上海航空工業集團物業管理有限公司100%股權和中國南航集團物業管理有限公司95%股權。

事實上，2021年3月份的時候，在一場與投資者之間的交流會上，招商積余管理層坦承公司也在改變過去單一的拓展模式。

“保守”擴張

可見的是，招商積余在市場化招投標方面確實做出了一些成績。

按照招商積余的劃分，其住宅業務之外可分為辦公類、政府類、公共類（包括醫院、場館、交通、頤養、公園等）、學校類、園區類、商業類、城市空間及其他。

在上述板塊，招商積余截至2021年三季度分別實現營業收入：辦公類15.35億元、政府類6.19億元、公共類（包括醫院、場館、交通、頤養、公園等）6.00億元、學校類4.36億元、園區類4.30億元、商業類1.85億元、城市空間及其他1.70億元。

上述業態合計實現的營業收入為39.76億元，占當期招商積余在基礎物業管理營業收入57.59億元的69.04%。

值得注意的是，其中貢獻最大的的辦公業態中，相對應的有金融物業項目，前述招商積余在2022年初拓張的中國工商銀行畢節分行項目便是其中一種。招商積余在2021年前9月，便拓展金融物業項目14個，新簽年度合同額1.33億元，累計在管項目155個，年合同額近10億元，服務范圍涵蓋銀行、非銀金融機構，省級及以上分行（或相應級別）近50個。

其他如政府類、公共類、學校類……在招商積余的官方公眾號中，時常可見其發布相關中標喜訊。從官方口徑看，招商積余非住宅業務截至2021年三季度末管理面積達到1.1億平方米，較2021年末0.95億平方米增長15.8%，增速不低。

同時，在2021年前9月，招商積余新簽年度合同額為20.77億元，其中非住宅業務新簽年度合同額為16.06億元。

此外，招商積余還有與大公司之間的“總對總”模式，2021年上半年，“總對總”模式為其帶來年合同額近2億元，拓展了南京華為、中興南京園區、阿里蘇州灣體育中心等多個重點項目。第三季度接連進駐寧德時代新能源4個新地塊、銀泰西湖店、順豐南寧產業園、順豐西安物流園、武清菜鳥倉儲物流園等項目。

目前招商積余大客戶有華為、阿里、寧德時代、騰訊、大疆、字節跳動等知名企業，大客戶在管項目達64個。

數據足以證明招商積余在市場化招投標上的能力，但是在其他擴張渠道上，其卻尚有較大差距。

按照管理層的說法，在2020年招商積余便在總部專門設立投資管理中心，積極通過各種渠道獲取投資并購項目的信息。但如前文所述，在2021年年末，招商積余才成功完成整合以來首批落地的并購項目。

而上述收購其實依舊表現出招商積余對外擴張的“保守”，按照其說法，當前招商積余收并購戰略重點聚焦與主業產生正面協同效應的優質潛力賽道，而其之所以收購航空公司物業，是因為早在2020年5月，招商物業牽手東方航空獲得北京大興國際機場東航項目。

該交易成功的契機，也是目前國資央企在加快國有資本布局優化和產業結構調整，央企要集中資源做強做優主業、剝離“非主業、非優勢業務”提速，所恰好遇到的一次國資物業資產的收并購窗口。

往好的說，這是招商積余有堅定的戰略定力，但事情的另一面，是物業行業大洗牌的背景下，招商積余錯過了許多爆發的機會。

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關鍵詞： 解局｜招商積余中標中航發項目與央企“保守”擴張路徑