【編者按】忽如一夜春風來，2022年開年，中央、地方樓市暖風勁吹，“暖”字當頭。地方松綁信號頻發，企業端融資供應開閘。樓市是否能企穩回升？焦點財經將從城市篇、市場篇、企業篇三大維度，直擊樓市橫切面。

作者丨王迪

出品丨焦點財經

3月1日，房地產新政19條的出臺，讓鄭州成為今年全國首個在限購限貸方面全面放松的城市。相比于此前其他三四線地方城市降首付等政策，這個新一線、省會城市的“十九招”，意味著“救市”再出重拳。

事實上，從2022年開年，各地樓市政策暖風漸起。據中原地產研究院統計數據顯示，截止3月1日，全國2022年已累計出現16個城市發布不同內容的降低首付政策。另據相關媒體統計，截至3月2日，全國已有近40座城市出臺旨在穩定樓市的政策，87個城市房貸利率出現下調，另有至少8個城市房貸首付比例已經下調。

其中，山東菏澤、重慶、江西贛州、廣東佛山、河南駐馬店、蚌埠、溫州等城市提及或者部分提及商業貸款調整首付，另有北海、自貢、晉中、南寧、福州等城市提及公積金首付成數的變化，安徽等城市亦發布過相關首付變化的政策。

部分城市樓市政策一覽表

從取消“認房又認貸”，到引導金融機構下調住房貸款利率，改善性住房迎利好，鄭州此番積極的樓市政策信號意義重大。

對此，貝殼研究院高級分析師潘浩指出，在鄭州市去年遭受了疫情和水災的雙重影響下，房地產市場和企業也遭遇了較大的壓力，鄭十九條的出臺有助于全面穩定市場、促進合理需求入市以及保障企業現金流穩定。其中關于合理購房需求的界定和支持方式都做出了明確的闡述，具有較強的可操作性。

“鄭州作為中原城市群核心城市，此次鄭十九條對其他城市也具有借鑒意義。從年初開始的各城市樓市政策密集發布，正在從中低能級城市向中高能級城市過度，全國房地產市場整體也處于筑底的過程中。預計樓市‘小陽春’將有條件在多地出現。”

對于未來市場的走向，另有資深業內人士對焦點財經稱：“房地產是否能回暖已經不是信心的問題，是整個房地產已經都供過于求。就像商辦市場，早幾年就供過于求，那么這幾年再怎么樣都漲不起來，一直是跌的，而政策的限制只是次要原因。”

鄭州連環“十九招”

縱觀“鄭十九條”，政策涉及支持合理住房需求、改善住房供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化、優化房地產市場環境五方面，需求端鼓勵、供應端加速、企業端穩定、執行端規范是政策的顯著特點。

其中，特別提到，降低個人住房消費負擔，引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調住房貸款利率。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

《通知》特別提出，為滿足居家養老需求，子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。

此次鄭州“強心劑”或為改善鄭州目前樓市現狀。事實上，歷經疫情、暴雨、降價、裁員、暴雷、停工等諸多困境，鄭州房地產市場正遭遇危機。據貝殼找房數據統計，鄭州1月疫情局部復發，成交量環比降幅超過5成。

焦點財經曾在《調查 |鄭州老牌豪宅現價格“殺” 房企促銷與“躺平”折疊》對鄭州一線樓市現狀進行了調查。年后，先是鄭州老牌房企建業集團開年進行架構調整、裁員、人事布局等事項緊鑼密鼓，后是名門地產、河南振興房地產（集團）鄭州碧源地產等多家河南房企強制多月放假，疑似“躺平”。

對此，在2月15日召開的“鄭州市委十二屆二次全體會議暨市委經濟工作會”上，鄭州市代市長何雄亮出對鄭州市房地產業的分析判斷，以穩定民心。

“鄭州房地產市場現在遇到一些小困難，將來不會有大問題，市場需求平穩可期，供給側也在優化調整。”何雄亮稱。

針對鄭州此項政策，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：“對于鼓勵改善型購房需求給予了很多支持性政策。比如，對于改善型購房需求，取消了認房又認貸的政策，使得很多購房者后續完全可以按照首套房的首付標準和首付利率進行調整，勢必降低購房成本，這一點也符合當前購房市場的主流政策，即保障剛需、支持改善。所以后續大戶型等交易勢必會加快，對于房企的項目去庫存有積極作用。”

此外，他指出，類似的政策對于全國其他城市也有啟發，基于信貸的流動性增加、資金成本降低，未來二套房方面的政策會更加寬松，市場交易數據也有進一步反彈的可能。據此可以認為，此類城市后續市場行情總體向上向好，對于全國其他城市來說，若是類似政策跟進，也可以帶動房地產交易行情回暖，促進3月小陽春的到來。

多地救市政策出臺 能否成為樓市“春藥”？

鄭州救市的力度堪稱2022年以來各地政策的力度之最。另據焦點財經梳理發現，自2022年以來，不僅地方，中央層面也在頻繁釋放樓市寬松信號。

1月14日，國家發改委明確提到“促進住房消費健康發展”；1月18日，央行副行長劉國強公開稱，把貨幣政策工具箱開得再大一些，保持總量穩定，避免信貸塌方；1月20日，全國住房和城鄉建設工作會議強調房住不炒依然是總基調，但提出要充分釋放住房的消費需求。2 月 24 日，住建部召開推動住房和城鄉建設高質量發展發布會，會上將保持房地產市場平穩運行當做 6 項工作內容第一條，提出需要“保持調控政策的連續性和穩定性，增強調控政策的精準性協調性。”

不論是央行降準、降息刺激需求，還是銀保監會強調因城施策促進房地產行業良性循環和健康發展，都在釋放積極信號。

此外，央行及銀保監會明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，全國性商品房預售資金監督管理辦法將于近日制定出臺，也從側面透露企業發展融資的放松。

在地方城市層面，此種政策放松的訊號也在顯現。今年以來，多地已開展對房地產市場的因城施策調控，包括提高部分人群公積金貸款額度、提高公積金貸款最高次數、降低首付款比例等，需求側政策持續松動。

此外，繼山東菏澤多家銀行降低首付比例后，重慶、江西贛州等地銀行對部分符合條件的購房者，將首套房貸首付比例降至 20%，河南駐馬店、廣西佛山也下調首付比例至 20%，同時廣東廣州六大國有銀行房貸利率下調。

國盛證券表示，基本面仍處于底部，但政策寬松方向明朗，本輪政策力度尚顯不足，我們預計更多政策利好在途，主要方向在改善企業資金面、需求側等。隨后多地首付比例降低，印證需求側政策改善邏輯。我們認為，“政策面持續利好——行業基本面筑底后續有望回升——國央企及優質民企恢復拿地，拿地毛利率修復” 是 2022 年的主線邏輯，會在后期達到基本面、行業面、企業面的三層次共振向上。

“我們之前判斷后續將會有更多二三線中小城市跟進，按一城一策原則刺激市場需求，并且有望從公積金貸款逐步拓展至商業銀行貸款。首付款比例下降與房貸利率下降、首套房判定標準放松、保障性租賃住房貸款政策合力，將形成組合拳，支持剛需、剛改等居民合理性購房需求，促進房地產市場穩定健康發展。預計新房及二手房市場有望在二季度開始低位企穩逐漸回暖，回暖力度視乎整體寬松政策力度。”

一位業內資深人士則認為，越來越多城市放松“限貸”，意味樓市政策進入了實質性寬松期，市場開始筑底之后回暖速度將加快；側面反映了金融政策和人口流向決定了樓市的走向，直接面向近三年來“進城”的剛需住房需求；首付二成，甚至零首付，將明顯產生杠桿撬動效果，也就是“鼓勵進城剛需買房、加快去庫存”，未來首付比例跌破20%或許是大概率的；下一階段取消限購城市或將再現。

關鍵詞： 近40城祭出組合拳 樓市政策暖風頻吹