兩會期間，城市新市民的租住需求又成為代表和委員們熱議的重點，政府工作報告也提到，要堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性租賃住房建設。近日，清華大學建筑學院住宅與社區研究所聯合貝殼研究院發布《新市民租賃需求洞察報告系列之一線城市新市民租賃需求調查》（以下簡稱《報告》），從租客畫像、居住偏好等角度洞察一線城市新市民的租住生態。

《報告》發現，一線城市租賃需求保持旺盛，家庭型租賃需求凸顯。一線城市對人才仍保持較強的吸引力，租客群體中本科以上比例的人群更高，由于新市民購房計劃延遲，一線城市租客停留在租賃市場的時間拉長，已婚租客占比較多。租金價格、居住面積、建筑及裝修品質以及通勤便捷性是影響租客換房的四大因素，其中對已婚有孩租客來說，租金和居住條件比通勤便利性更重要。已婚租客以整租為主，對居住穩定性的訴求有較大提升。調研數據顯示，整租的家庭型租客在當前房屋居住時長已達2.25年。此外，調研數據還顯示，一線城市租客群體租賃面積更集約，比其他城市小5平米左右，合租比例相對較高，從通勤來看，一線城市租客通勤時間較長，租客在45分鐘以上的比例高于其他城市16個百分點。

01

租客畫像：一線城市已婚租客比例高出其他城市4個百分點，高學歷租客比例更高

一線城市租賃群體中非本地戶籍人群高出其他城市15個百分點。調研數據顯示，一線城市租賃群體中非本地戶籍人群高出其他城市15.1個百分點，外來人口更多，租賃需求更加旺盛。在調研客群中，深圳租客中新落本地戶籍更多，占比達到24.2%，其次為廣州、北京、上海；上海租客中非本地戶籍更多，占比達到86.0%，其次為北京、深圳、廣州。

一線城市已婚租客較多，比其他城市高出4個百分點，其中北京已婚租客最多，達到近3成。由于房價較高，購房、換房成本相比其他城市較高，除了無房的租客外，還存在部分有房但是由于各種原因在租房的群體，如：照顧小孩或老人需要更大的空間、方便孩子上學等，租賃可以更好的滿足居住需求。在調研客群中，一線城市中已婚租客比其他城市高出4%，其中北京“已婚租客”更多，有近3成的租客是已婚狀態，其次是廣州、深圳。而上海“未婚單身”租客更多，上海有近6成的租客是未婚單身狀態。

一線城市中本科以上學歷租客占比較高，超過其他城市近15個百分點，其中北京租客“學歷最高”。在租客受教育程度上，一線城市租賃群體中大學本科及以上學歷的租客占比達到62.3%，高出其他城市14.8個百分點。調研客群中，北京租客“學歷更高”，其中大學本科學歷租客超過5成，上海和深圳超過4成，廣州超過3成。北京碩士及以上學歷租客占比在一線城市中最高，為24.1%，上海為14.2%，深圳為12.4%，廣州為5.9%。

02

已婚有孩租客整租比例超過7成，租金和居住條件比通勤便利性更重要

隨著家庭生命周期的變化，租客家庭年收入、租金支出、整租比例都在提升，整租比例提升至75.3%。從未婚單身、未婚有情侶、已婚無孩、到已婚有孩，租賃群體家庭整租比例分別提升了13.8、18.7、11個百分點，但是在租金支出上已婚有孩家庭卻不太一樣，租住的已婚有孩家庭平均年收入19萬，租金支出2863元/月，整租比例75.3%，由于居住需求的變化，已婚有孩家庭整租比例在提升，不過其在租金支出上的意愿減弱。

各項因素中，租金價格仍是影響大部分租客換房的主要原因，已婚租客換房時還會重點考慮居住面積因素，在一定成本約束下，已婚家庭更看重居住環境。調研數據顯示，影響不同生命周期租客換房的前四大原因為：租金價格、居住面積、建筑及裝修品質以及通勤便捷性，其中四項因素對于未婚單身群體、未婚有情侶租客影響基本一致，租金價格均為首要考慮的因素，占比超過20%，已婚無孩、已婚有孩家庭對于其他居住環境的考量均超過30%。對于已婚無孩家庭，居住面積、通勤便捷性成為換房著重考慮的因素，租客會考慮兩個人的通勤情況而換房，已婚有孩家庭由于需要養育支出，租金價格、居住面積成為重要因素，同時通勤便利性成為四項因素中重要性最低的因素為8%。

未婚租客多處于獨居狀態，人際關系、生活隱私對其換房的影響相對較大，已婚家庭換房則對小區環境、以及公園綠地等休閑配套、教育資源配套更為關注。由于租客以外來人口為主，未婚單身租客多為離開原生家庭，獨自一人在城市居住生活，90后、00后對社交需求較為旺盛，也更為注重隱私空間，因此人際關系、生活隱私對其換房影響較大。已婚家庭考慮到小孩、老人的需求，更加注重育兒相關因素，包括小區環境、公園綠地、教育資源等，其中已婚有孩家庭對小區環境、服務管理水平、公園綠地、教育資源的關注是幾類人群中最高的。

已婚租客租住更為穩定，平均在當前房屋居住時長高出未婚租客半年左右。調研數據顯示，租客整體租賃穩定性提高，從17年調研的8個月提高到此次的12.8個月，其中未婚群體在當前房屋居住的平均時長約為11個月（0.92年），而已婚無孩群體為16個月（1.33年），已婚有孩群體為20個月（1.67年），均明顯高于未婚群體。隨著家庭成員的增加、家庭結構的改變，工作和生活更穩定時，相應的也需要更穩定的居所。其中在整租的家庭型租客中，平均在當前房屋居住時長已達到27個月，即2.25年。

03

一線城市租賃群體租賃面積更集約，廣州、深圳整租比例相對較高

一線城市發展更加集約緊湊，各租住類型的租客平均租住面積比其他城市低5平米左右。不同的租賃形式上，一線城市整租、按間合租、按床位合租的人均租賃面積，普遍低于其他城市5平米左右。主要是由于一線城市土地或房屋坪效更高，住宅面積偏小之外，還由于套均租金較高，更多的租客會選擇合租的方式，調研顯示一線城市合租比例達到58%，比其他城市高出6個百分點。

北京、上海合租比例較高超過50%，廣州、深圳合租比例較低。調研數據顯示，北京、上海的合租比例超過50%，主要源于各城市租賃房源供應結構的不同，廣州、深圳有較多的城中村房源供應，這些城中村房源中很多是針對外來人口的租賃需求進行建設的，多是小面積單間，租金也相對便宜，因而合租比例相對較低，整租比例相對較高。

04

一線城市租客通勤在45分鐘以上的比例高于其他城市16個百分點

一線城市租客通勤時間更長，租客通勤時間在45分鐘以上的占比25%以上。一線城市租賃群體通勤時間在半小時內的占57.8%，而其他城市租房人群通勤時間在半小時內占77.0%，且通勤在15分鐘之內的占比41.1%。為了降低租金負擔，部分一線城市租房人群通勤時間會更長，通勤時間在45分鐘以上的租客人群明顯高于其他城市16.1個百分點。

廣州、深圳租客通勤時間較短，半小時內的占比超過70%。對比四個一線城市，廣州、深圳租賃群體通勤時間更短，半小時內的分別占78.6%、74.8%，北京、上海僅為50.4%、52.6%。此外，北京和上海還有不少租賃群體通勤時間在45分鐘以上，北京較為突出。

《報告》認為，一線城市租賃需求旺盛，仍需持續增加保障性租賃住房的供給。針對一線城市租賃群體的特點，在增加小戶型單間的同時，也需要綜合考慮家庭型租客的租賃需求。同時結合城市特色發展保障性租賃住房和租賃市場，可提供更為多元化的租賃住房，在交通便捷或產業聚集區域，重點增加保障性租賃住房的供給，持續改善租客的職住關系。

關鍵詞：