作者丨王迪
出品丨焦點財經
當房地產規模達到18萬億“天花板”，增速減弱與利潤攤薄成為房企不得不面對的新課題。與此同時，違約潮、暴雷潮、交付難等現實境況讓行業面臨信任危機。
在行業深度分化博弈期，面臨外界劇烈波動變，一家房企的信任度不僅體現在業績的維穩，更體現在公信力的長尾效應上。
4月24日晚，金地集團（600383.SH）發布2021年年報。2021年金地集團全年銷售金額2867.1億元，同比增長18%；營業收入992.3億元，同比增長18.2%；營業利潤160.6億元，分紅率30.23%，股息率4.6%，貨值去化率58%。
從早先的“招保萬金”到激進時代的“碧萬恒融”，再到如今央國企們的“春天”，房企巨頭們的江湖排序可以反襯時代發展的縮影，地產人最強烈的感受是告別高杠桿運行，屬于“招保萬金”的時代又回來了。
據克而瑞數據顯示，在2021年全口徑銷售額排名中，萬科、保利、招商、金地集團分別位列第2、4、7、11位。在2022年1季度，四者的排名分別上升到第2、3、6、8位。隨著行業杠桿出清的深入，持久型房企抗風險能力逐步得到釋放，這一位次的強化在未來也會更加明顯。
作為曾經擁有金字招牌的金地集團，如何成功跨越周期？在“颶風”過崗之時，又會如何保有購房者的長久信任度？
法寶一：全口徑結算實現高增長 嚴控質量安全保交付
品牌房企口碑的塑造不僅體現在公司盈利能力，且體現在對業主產品的按期交付。即一家擁有公信力及高信譽的企業永遠是：一是對股東負責，二是對業主負責。
從宏觀房地產市場來看，2021年全國房屋新開工面積為19.89億平方米，同比下降11.4%，增速較2020年下降10.2個百分點。此種背景之下，金地集團成為2021年為數不多超額完成年初銷售目標的房企之一，實屬不易，這為購房者在選擇置業企業時提供了良好的參考標準。
此外，國內疫情散發和行業持續調整等考驗讓房企年報“難產”成為常態，在此情況下，金地集團銷售增幅處于TOP20房企前列，說明了企業盈利能力的可持續性。
值得一提的是，金地集團全口徑結算實現高增長，據廣發證券研究報告顯示，金地2021年并表結算金額884億元，同比增長17.5%，當期合聯營企業貢獻的投資收益43.64億元，同比增長63%，占歸母凈利潤的比重提升至46%。
就其他盈利指標來看，2021年金地集團整體毛利率21.2%，同比去年有所回落，但是相比某些同行們毛利率陡降至20%以下的現狀，金地集團的毛利率還維持在20%以上的水平。值得一提的是，房地產結算毛利率為19.65%，凈利率為9.5%，均高于行業平均值。ROE方面，2021年金地的凈資產收益率（ROE）仍達到了15.7%，處于行業領先地位。
一切正向反饋共同構成了企業利潤分紅的良性循環。據了解，金地集團擬向全體股東合計擬派發現金紅利28.4億元（含稅），連續多年現金分紅占凈利潤的30%以上。
與此同時，2021年，金地集團的預收賬款達到1226.6億元，同比增長19%，并表回款率38%，回款情況維持18年以來的高位，應收賬款達到7.61億元，物業管理應收款項實現穩定增加。按照預收賬款是為明年業績平滑的慣性邏輯，未來金地的業績仍有利潤空間，另外，超4500億元的可售資源亦說明金地集團“后備糧”的充足，企業可持續發展擁有強有力的支撐。
良好的盈利空間、結轉效率能夠保持企業運作的良性循環，這對于維護業內項目順利交付有重要作用。
據了解，報告期內，金地集團在工程管理方面，克服了各地疫情、限電等多重不利因素影響，努力確保全年的供貨和交付任務的完成。在保障進度節點的同時，工程系統嚴控質量與安全，推行精細化過2021 年年度報告摘要程管控，使得產品質量維度的客戶滿意度保持行業領先水平。
年內，金地集團獲省市級以上工程質量安全獎共 53 項，其中，沈陽峯匯項目獲得房地產開發行業最高榮譽獎項第十屆“廣廈獎”。
在產品交付方面，2021年金地集團新開工面積達到1843萬㎡，同比增長16%；竣工面積達到1534萬㎡，同比增長39%。在諸多房企出現暴雷，且面臨項目停工及爛尾的背景之下，金地集團在精準投資的基礎上，促進公司核心能力及經營效率的穩步提升，較好的對沖了行業利潤下行的影響。
此外，為了提升交付效率，2021年，金地集團積極推進創新應用，上海嘉定新城金地菊園社區通過“智能建造”協同平臺，實現了項目全流程智能化管理，成功入選住建部全國首批“智能建造與建筑工業化協同發展”試點項目，并落地實施了多項創新技術。
法寶二：筑高安全邊際 多舉措維持企業健康度
步入地產深度博弈期，做大不再是房企的唯一追求，財務健康取代規模論成為衡量房企健康程度的重要標準。無數暴雷及維權事件告訴我們，一家擁有健康度的企業才能為購房者提供安全的心理防線。
這便要求企業在運營過程中嚴控財務安全防線，筑高安全邊際，守住資金鏈的順暢。這不僅對購房者可以良好的健康形象，對于金融機構亦能擁有長足的信任度。
如果將房企進行排列、結構，能夠連續6年實現“三道紅線”綠檔的房企可以說鳳毛麟角，而金地便是其中典型的一例。
事實上，這與金地一直奉行的是審慎且安全的財務政策有關，凌克曾明確表示對于金地集團“不能把負債率抬的太高，太高的話總有一天會出問題”。
2021年，金地集團通過開發貸、中期票據、超短期融資券及ABS等多種創新、多元的融資方式補充資金，持續優化現金流水平。其中，發行公司債券共計49.95億元，發行中期票據共計110億元。
年報顯示，金地集團2021年綜合融資成本4.56%，較20年下降18bp。2021年有息負債1256.5億元，同比增長11%，銀行、債券凈增106、53億元，非標下降33億元，債務結構優化。公司資本化的利息支出合計人民幣27.58億元，沒有資本化的利息支出約為人民幣37.55億元。
在中長期債務結構方面，金地集團加足了馬力。報告期內，金地集團一年期以上的中長期負債占了全部有息負債比重的68.25%，短期債務占比僅為31.7%；其中，境內負債占比92.3%，境外負債占比7.7%，更加適配房地產行業的長開發周期。
此外，金地集團與銀行等金融機構均建立了良好的長期合作關系，銀行授信額度較為充裕，為其融資做了長足的準備，充分保證企業安全問題。
年報顯示，截至2021年12月31日，公司獲得各銀行金融機構授信總額人民幣2,467億元，已使用銀行授信總額為人民幣878億元，尚剩余授信額度1,589億元。報告期內，公司均已按期歸還或支付借款本金及利息。
“我們會繼續重點防范財務風險，做好精細化運營。一方面做好業務與財務一體化信息系統建設，強化現金流管理力度，另一方面發揮公司一直以來所具備的多渠道融資優勢，結合政策和市場，保障公司規模發展的資金需求?！睂τ?022年現金流管控，金地集團在年報中如此表示。
良好的風控能力，讓金地集團保持了穩定的現金流，也保證了公司在資本市場中較高的信用度。
法寶三： 夯實產品力 提升增值服務業務圍欄
告別“三高”模式，在房企轉型中，規模讓渡于質量、長期主義取代短期主義，注重產品力、轉變發展思路成為房企共識。企業公信力的重塑不僅要求企業在資本市場及股東中擁有良好的口碑，更需要企業通過產品打磨真正贏得客戶的青睞。
在房企頻繁爆雷2021年，服務體系差、沒做好售后導致最后一道防線崩塌，讓諸多房企進入惡性循環，而能夠在業內脫穎而出的路徑便是打造獨立無二的產品。尤其是，隨著行業開始進入能力驅動的管理紅利期，擁有良好管理能力的企業才能在市場中站住腳跟。
凌克在年報中表示，產品始終是客戶信任和認可金地就按的唯一標準，除了要創造出新的引領行業的產品系列及立面之外，還要回歸到關注企業競爭力的產品規劃方案及建筑單體打造能力的提升，通過BIM 正向設計及裝配式技術應用， 逐步實現數字化設計與建造。
事實上，2021年金地在產品方面已提前規劃布局，建立了產品系列標準化體系及常態化產品創新機制，全年交付項目通過落實過程管控要求，品質普遍提升。公司充分挖掘并解決新生代客戶生活“癢點”及“痛點”，不斷在戶型設計、立面及室內風格、景觀活動場地等方面創新突破，同時，我們也建立了金地 G-wise 住宅綠色健康體系，不斷豐富金地產品武器庫。
年報顯示，報告期內獲得業內 116 項設計專項獎，連續四年進入克而瑞產品力 TOP10。其中，峯范系列入選全國十大輕奢產品系，青島華章、上海金地峯范分別入選克而瑞十大輕奢作品、十大品質作品。在第七屆 CREDAWARD 地產設計大獎評選中，公司獲得 3 金 2 銀的優異成績。
此外，針對購房者對于健康生活的關注度，金地集團持續推進業務與綠色健康融合，打造綠色健康建筑體系。2021年金地集團建立健全金地集團住宅健康設計導則，推動超低能耗、可再生能源等低碳技術的研發和落地，為綠色建筑提供強大的技術支持。報告期內，金地集團獲得香港品質保證局（ HKQAA）的綠色金融認證，體現了國際權威機構對于金地在實踐綠色理念、搭建綠色融資框架等方面的認可。
此外，從簡單粗暴的“買地—蓋房—賣房”，到精耕細作的“整合-運營-服務”，“去地產化”、聚焦“美好生活整合服務商”成為眾多房企的最新定位。一個優秀房企的公信力不僅體現在建房，也體現在交房之后能提供的增值服務。
除了常規的建房能力，金地還通過提升內生發展能力，通過提升產品力全面滿足客戶的需求，把室內功能空間的研究做細做深，進而滿足不同類型客戶居住升級的需求。結合定制化精裝修，形成金地集團獨特精裝修的經營能力。
更為重要的是，在房企發力上下游產業，挖掘物業公司服務增值能力空間的背景下，2021 年， “金地物業”正式更名為“金地智慧服務”，繼續精心打造“三橫九縱”服務矩陣，住宅物業、商業物業以及城市服務三大業務版塊從社區走向城區，增值業務全面發力，向更廣闊服務范圍延伸。
據了解，年內金地智慧服務通過單項目拓展和收并購雙輪驅動，新增外拓合約面積超 7,000萬平方米。截止 2021 年末合約管理面積突破 3.3 億平方米，其中外拓占比高達 71%，非住業態占比達 15%。年內“三橫” 主業穩定發展， “九縱” 業務持續升維。科技賦能服務，金地集團持續對外輸出互聯網 SaaS 線上服務等智能科技服務，自主研發及合作建設了數字化系統及平臺。
截至報告期末，金地智慧服務獲得軟件著作權證書 40 個，實用新型專利 15 個，服務社區約 3,800 個，覆蓋 100 余座大中城市。年內，蓋洛普客戶滿意度調查得分高達 93%，綜合品質達標率 81.2%，較上年提升了 1.2個百分點。連續多年獲得客戶和同行的廣泛認可，報告期內，第十次榮登中國物業服務百強服務質量領先企業榜首。
對于未來發展，金地集團將數字提效、經營精進融入了金地集團的血液。在年報中，凌克特別提到，“我們還將不斷應用新科技，在智能化社區、智能化家庭、建筑節能、環保健康家等方面建立先發優勢。
除了提升主營業務發展質量、衡好銷售型物業與持有型物業的投資比重，金地集團特別強調大力發展生命科學園區、定制化園區，增強產業園業務的領先優勢，并積極探索推進建筑光伏、儲能等符合國家政策導向的創新服務。
“在智慧服務方面，我們將重點致力于基礎服務的數字化改造，強化增值服務能力。同時在家裝、代建、房地產金融等領域持續創新，形成獨特經營優勢，與地產主業實現協同發展?！?/p>
事實上，一家企業的發展永遠離不開高層對宏觀形勢的審視與戰略性洞察。
對于未來的布局是金地集團應對變局之下的戰略考量，亦是金地集團給予購房者全新的產品服務承諾。
營業執照公示信息
