時(shí)隔四個(gè)月LPR終于再度下調(diào)。

5月20日，央行公布最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）顯示，1年期LPR報(bào)3.7%，保持不變；5年期以上LPR為4.45%，相較上月下降了15個(gè)基點(diǎn)。

5年期以上LPR與房貸相關(guān)，因此備受關(guān)注。

調(diào)整后，按貸款金額50萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，平均每月可減少月供支出約60元，未來(lái)30年內(nèi)共減少利息支出約2萬(wàn)元。

上個(gè)月（4月18日）央行的“23條”紓困政策就曾提出，要合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求。這是2017年以來(lái)央行再次對(duì)首付和貸款利率提出明確要求，也為本次LPR的下調(diào)做了政策鋪墊。

幾天前（5月15日），央行、銀保監(jiān)會(huì)剛調(diào)整過(guò)個(gè)人首套住房商貸利率下限，規(guī)定全國(guó)層面首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

這就意味著，按照5月20日的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限幅度，當(dāng)前可低至4.25%。

新華社援引《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》報(bào)道認(rèn)為，5年期以上LPR下行，有助于落實(shí)中央政治局會(huì)議精神，支持剛性和改善型住房需求，減輕居民房貸利息壓力，穩(wěn)定投資、消費(fèi)和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“降幅大大超出預(yù)期，此前業(yè)內(nèi)預(yù)判在4.55%左右。”多位業(yè)內(nèi)人士表示。

每個(gè)月可省多少房貸？

本次5年以上LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，對(duì)購(gòu)房者會(huì)有什么實(shí)際影響，每月能省下多少利息開(kāi)支呢？

假設(shè)購(gòu)房人的貸款本金為100萬(wàn)元，并選擇30年等額本息的償還方式，那么可按以下兩種情況來(lái)測(cè)算。

情況一：不考慮央行房貸利率下限下調(diào)的政策。此時(shí)，房貸利率從4.6%下調(diào)為4.45%，購(gòu)房人的月供額將從5126元變?yōu)?037元，減少了89元。

情況二：考慮央行房貸利率下限下調(diào)的政策。此時(shí)，疊加LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)和銀行下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)的雙重因素，實(shí)際的房貸利率就可以變?yōu)?.25%，若房貸利率從4.6%下調(diào)為4.25%，購(gòu)房人的月供額將從5126元變?yōu)?919元，減少了207元。

雖然看起來(lái)數(shù)目不大，但是疊加30年的時(shí)間長(zhǎng)度，即使利率從4.6%下調(diào)為4.45%，100萬(wàn)元的房貸也可以省下超過(guò)3萬(wàn)元。

劉麗杰估算說(shuō)，“本次降息將對(duì)新增房貸客戶(hù)、存量房貸客戶(hù)進(jìn)行全面的降成本，如以商貸額度300萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，存量貸款客戶(hù)每年房貸能省超過(guò)3000元；對(duì)于新貸款人群，考慮首套房貸利率下限可在LPR基礎(chǔ)上下降20個(gè)基點(diǎn)，每年房貸節(jié)省還款額度約7500元。”

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，自5月15日央行公布首套利率下限降低之后，已有天津、青島、濟(jì)南、鄭州、臨沂、綿陽(yáng)等11城執(zhí)行的主流首套房貸利率降至4.4%，加大了對(duì)首套住房的支持。全國(guó)103個(gè)重點(diǎn)城市中，有超過(guò)60城二套房貸利率在5.2%的水平。

“需要注意的是，對(duì)存量貸款，銀行是一年一個(gè)定價(jià)周期。”多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，本次LPR下調(diào)之后，大量存量房貸用戶(hù)的利息調(diào)整，實(shí)際要等到明年元旦之后才能實(shí)現(xiàn)。相信后期銀行對(duì)于首套、二套房貸均有更大的降息空間，可以用于支持住房需求，帶動(dòng)市場(chǎng)交易進(jìn)一步增長(zhǎng)，穩(wěn)地產(chǎn)將在穩(wěn)增長(zhǎng)中發(fā)揮更積極的作用。

最新的LPR下行的特點(diǎn)

繼今年1月20日1年期和5年期以上LPR分別下行10個(gè)和5個(gè)基點(diǎn)后，時(shí)隔四個(gè)月，LPR再度下行。與此前多次LPR下行所不同的是，最新的LPR下行有兩大特點(diǎn)：

一是在與之“掛鉤”的中期借貸便利（MLF）利率近期維持不變的情況下下調(diào)。雖然這種情況并非首次出現(xiàn)，但結(jié)合4月以來(lái)人民銀行在存款利率市場(chǎng)化改革的諸多舉措看，LPR的變動(dòng)與MLF利率的強(qiáng)相關(guān)關(guān)系正有所松動(dòng)。

二是只有5年期以上品種單獨(dú)下行。這與上述提及的存款利率改革有關(guān)，因?yàn)?月多家銀行下調(diào)的新發(fā)生存款利率主要是針對(duì)3年期定期存款利率等；同時(shí)也被看作是5年期以上品種的“補(bǔ)降”，此次調(diào)整后，5年期以上品種與1年期LPR的價(jià)差從90個(gè)基點(diǎn)的高位壓縮至75個(gè)基點(diǎn)。

作為銀行各類(lèi)貸款利率的定價(jià)基準(zhǔn)，5年期以上LPR的下調(diào)對(duì)減輕企業(yè)和個(gè)人還貸利息來(lái)說(shuō)都是切實(shí)利好。相比于1年期LPR調(diào)整主要影響流動(dòng)性貸款（主要是企業(yè)短期流動(dòng)性貸款和個(gè)人短期消費(fèi)貸款），5年期LPR下調(diào)對(duì)降低全社會(huì)融資成本的覆蓋面更大，尤其是背負(fù)房貸壓力的個(gè)人來(lái)說(shuō)，會(huì)直接減少每月所需償還的房貸利息（當(dāng)然，何時(shí)降利息支出取決于房貸合同里規(guī)定的貸款利率重定價(jià)日）。此舉也被看作是近期穩(wěn)增長(zhǎng)政策又一重要舉措，旨在進(jìn)一步降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，改善企業(yè)和個(gè)人的現(xiàn)金流壓力，穩(wěn)消費(fèi)、穩(wěn)預(yù)期，增強(qiáng)市場(chǎng)信心。

民生銀行(行情600016,診股)首席研究員溫彬表示，此次LPR報(bào)價(jià)首次只下調(diào)5年期以上品種，這種結(jié)構(gòu)性降息對(duì)于穩(wěn)定信貸總量、提振中長(zhǎng)期信貸需求將產(chǎn)生積極作用。同時(shí)，對(duì)于存量住房貸款而言，LPR的下降會(huì)通過(guò)貸款的重定價(jià)，降低房貸成本，不僅有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售，同時(shí)負(fù)債成本減少也有助于促進(jìn)居民消費(fèi)需求增長(zhǎng)。

當(dāng)前全球通脹高位波動(dòng)，主要經(jīng)濟(jì)體貨幣政策加快收緊，國(guó)際形勢(shì)更趨復(fù)雜多變。我國(guó)貨幣政策以我為主，本月LPR結(jié)構(gòu)性降息，5年期以上LPR創(chuàng)歷史最大降幅，體現(xiàn)了貨幣政策進(jìn)一步加大力度支持穩(wěn)增長(zhǎng)，對(duì)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，提振國(guó)內(nèi)投資、消費(fèi)需求，將發(fā)揮積極作用。下一階段，預(yù)計(jì)貨幣政策將繼續(xù)發(fā)揮總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，加大力度為困難行業(yè)、企業(yè)和人群紓困，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)加快企穩(wěn)回升，運(yùn)行在合理區(qū)間。

LPR“降息”的推動(dòng)力量來(lái)自哪兒？

5月20日的LPR報(bào)價(jià)是本年度的第二次下調(diào)。對(duì)于此次調(diào)整，市場(chǎng)其實(shí)早有預(yù)期，而依據(jù)主要來(lái)自于4月央行推動(dòng)降低銀行負(fù)債端成本的諸多新舉措。

一方面，今年4月，央行指導(dǎo)利率自律機(jī)制建立了存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制，自律機(jī)制成員銀行參考以10年期國(guó)債收益率為代表的債券市場(chǎng)利率和以1年期LPR為代表的貸款市場(chǎng)利率，合理調(diào)整存款利率水平。這是繼去年6月存款利率自律上限由存款基準(zhǔn)利率乘以一定倍數(shù)形成，改為加上一定基點(diǎn)確定后，存款利率自律定價(jià)機(jī)制再度迎來(lái)重大調(diào)整。

另一方面，為鼓勵(lì)銀行積極參考新的存款利率自律定價(jià)機(jī)制及時(shí)調(diào)整自身存款利率水平，央行在宏觀(guān)審慎評(píng)估（MPA）中將此設(shè)為加分項(xiàng)予以激勵(lì)。

上述改革帶來(lái)了立竿見(jiàn)影的效果。據(jù)央行最新的貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，工農(nóng)中建交郵儲(chǔ)等國(guó)有銀行和大部分股份制銀行均已于4月下旬下調(diào)了其1年期以上期限定期存款和大額存單利率，部分地方法人機(jī)構(gòu)也相應(yīng)作出下調(diào)。4月最后一周（4月25日-5月1日），全國(guó)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)生存款加權(quán)平均利率為2.37%，較前一周下降10個(gè)基點(diǎn)。

光大證券(行情601788,診股)首席銀行業(yè)分析師王一峰表示，存款利率自律機(jī)制在4月鼓勵(lì)銀行下調(diào)部分期限定期存款利率10個(gè)基點(diǎn)，旨在進(jìn)一步從負(fù)債中長(zhǎng)端為銀行減負(fù)；4-5月份，隔夜和7天利率持續(xù)脫離利率走廊中樞運(yùn)行，同業(yè)存單利率較3月份峰值大幅下行超過(guò)30個(gè)基點(diǎn)，這些利好因素均有助于從一般存款和同業(yè)負(fù)債兩端改善銀行綜合負(fù)債成本。按照邊際成本法，可以直接驅(qū)動(dòng)5月份LPR報(bào)價(jià)下行。

在去年的“2021鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)峰會(huì)”期間，東方證券(行情600958,診股)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇在“行至十字路口的中國(guó)房地產(chǎn)”分論壇上曾針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整作了精彩闡述，表示：未來(lái)五年房?jī)r(jià)距離最高點(diǎn)會(huì)下降10% 長(zhǎng)遠(yuǎn)看可能跌30%。

綜合來(lái)源：證券時(shí)報(bào)、財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊（記者 丹華）、公開(kāi)信息等

關(guān)鍵詞： 貨幣政策 利率下限 融資成本