2020年樓市的區域分化十分明顯，主要重點城市的變化如何?

第一財經記者根據國家統計局公布的2020年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，對包括直轄市、省會城市(不含拉薩)和計劃單列市在內的35個重點城市近一年的房價走勢進行梳理發現，深圳漲幅最大，達到了14.6%。另外有11個重點城市房價跌回一年前，天津跌幅最大。

深圳漲幅第一

數據顯示，35個重點城市中，有24個城市同比上漲，其中漲幅最大的是深圳，達到了14.6%，在重點城市中遙遙領先。

根據中國城市房價平臺數據，2020年12月，深圳二手房平均單價已經達到了每平方米87957元，大幅領先于京滬，是北京的1.36倍，是上海的1.5倍，是廣州的2.2倍。

深圳房價高企，一方面是旺盛的需求。統計數據顯示，深圳年末常住人口1343.88萬人，比上年末增加41.22萬人。深圳以外來人口居多，屬于典型的“移民城市”，全市平均年齡在35歲以下，置業需求旺盛。同時，在人口吸引政策影響下，高層次人才持續涌入，也持續帶來了購房的剛性需求。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經分析，深圳房地產市場彈性很足，其中一大原因在于，深圳是一個創新型城市，特點是年輕人多，資金比較集聚，新興產業發達，創新創業的氛圍濃厚。

不過，如此旺盛的需求之下，住宅用地卻長期供應不足。第一財經記者根據國家統計局公布的主要城市年度數據統計梳理發現，2002年~2019年，18年間深圳住宅商品房銷售面積合計為9899.83萬平方米，在35個主要城市中位列第26位。如果以每套房80平方米計算，則只有124萬套左右。其中2019年銷售面積僅為638.42萬平方米，僅為重慶的八分之一。長期的供需矛盾緊張，是導致深圳房價高企的背后原因。

另一方面，大量資金的流入也是深圳房價居高不下的另一個主要原因。李宇嘉說，深圳本身是一個多層次的金融中心，不僅有深交所，而且私募股權投資很發達，在樓市繁榮的時候，私募股權投資帶旺了擔保、抵押等過橋融資、資金中介等機構，這些機構都在給深圳的樓市提供“炮彈”，使得房地產的融資特別方便。

深圳之后，成都、銀川和沈陽這三個省會城市同比增幅也都超過了8%。在較大的上漲壓力之下，2020年9月，這些城市先后出臺了樓市調控政策，促進房地產市場平穩健康發展。

例如，去年9月14日，曾創造了近六萬人搖號紀錄的成都，出臺了調控措施嚴打炒作行為。根據《成都市人民政府辦公廳關于保持我市房地產市場平穩健康發展的通知》，成都將優先確保保障性住房用地供應，住宅用地占經營性用地的比重不低于60%，供需緊張區域不低于70%。提高公證搖號中棚改、無房居民家庭優先的比例，棚改優先最低比例由10%提高到20%，無房居民家庭優先最低比例由棚改優先后剩余房源的50%提高到60%。發揮稅收調節作用，個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年。

去年9月6日，沈陽市房產局等9部門發布《關于進一步促進我市房地產市場穩定健康發展的通知》，主要涉及嚴控土地溢價率、嚴格項目競配建管理、二手房首付比例、增值稅2改5等多個方面。

8個省會跌回一年前

在部分城市上漲的同時，也有部分中心城市房價下跌。

數據顯示，35個重點城市中，有11個城市低于去年同期，包括了8個省會城市，天津和重慶兩個直轄市，以及計劃單列市青島。

其中，天津跌幅最深，同比下跌了4.4%。鄭州作為戶籍人口第一大省河南的省會，房價同比下跌了4.3%，跌幅在35個城市中位居第二，在省會城市中位居第一。

從區域分布來看，11個下跌的城市中，黃河流域、華北地區最為集中，包括天津、鄭州、太原、濟南、石家莊、青島等中心城市。

58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經分析，目前，從城市分化來看主要有兩個原因，一是很多城市包括鄭州、濟南、青島由于前期土地出讓量大，導致市場明顯處于供過于求的局面，在此情況下房價出現下行趨勢。

“其次，部分城市的供應結構和市場需求匹配度有待提升，例如鄭州在南龍湖區域大量開發和供地，而這一區域并不是鄭州改善型需求的主要目標，導致去化的難度偏大。”張波說。

中原地產首席市場分析師張大偉分析，今年樓市熱點城市主要集中在華東和華南，環京和黃河流域中心城市總體較冷，其背后的核心原因還是產業和人口流動的差異。長三角、珠三角等發達地區近年來高新產業、新興產業發展十分突出，人口流入較快，整體經濟活力高。

關鍵詞： 樓市