售價八折七折甚至低至近五折，這不是換季服裝的清倉處理，而是3月份長沙部分公寓樓盤的銷售現(xiàn)實。在沉重的去化壓力下，原來的價格發(fā)生明顯變化。
打響長沙公寓市場“降價”第一槍的是新力鉑園公寓。3月10日，“湘江東岸，二環(huán)內(nèi)，江景公寓，總價30萬起，大開發(fā)商放血價6888元/平……”這樣的推銷語出現(xiàn)在各個房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的朋友圈、抖音號里，有的購房者甚至還能收到一對一的“溫馨提示”。
在成功購置該樓盤公寓的市民李波轉(zhuǎn)發(fā)的視頻中，當(dāng)日上午，營銷中心已經(jīng)被“搶占”，不少購房者手拿資料，緊張地排隊，等待銷售人員辦理手續(xù)。門外，路邊停放的汽車蜿蜒到了書院南路，長達百米。咨詢要靠搶，買房先排隊，買不買得到全憑運氣……他向記者連連感嘆售樓的瘋狂。
引發(fā)購房熱潮的是價格上的瘋狂折扣。單價6888元/平方米起的商業(yè)公寓，相當(dāng)于在備案價基礎(chǔ)上打了個5折。據(jù)悉，該項目在3天時間里熱銷430套公寓。
隨后，長沙高鐵新城的明昇壹城、濱江新城的保利天禧等項目迅速跟進。占據(jù)極佳地理位置、擁有雙地鐵優(yōu)勢的上述項目公寓，原單價1.5萬元/平方米上下，如今只要1萬元出頭，單價直降約5000元/平方米。統(tǒng)計幾個降價的公寓樓盤戶型和銷售總價，基本上花上30多萬元，就可以全款購置一套30-40平方米的商業(yè)公寓，有些還是帶精裝的。
3月22日，長沙雨花區(qū)政府旁、長株潭城際鐵路香樟路站一側(cè)的碧桂園“印象”公寓售樓處，一名置業(yè)顧問說，雖然公寓沒有學(xué)位，但是由于價格從原來的1萬元/平方米左右直接降低到了8000元/平方米，4天內(nèi)銷售了400套。最忙的一天，賣到凌晨2點。目前只有幾套30多平方米的公寓能發(fā)售。
就在記者與其交談期間，該置業(yè)顧問的微信不斷閃動，提示又有兩套已經(jīng)成交。
據(jù)悉，這并非長沙公寓第一次刮起降價風(fēng)。去年9月，長沙恒大珺悅府將原售價12500元/平方米的精裝公寓，以7800元/平方米起的特價促銷，令市場刮目相看，僅3天時間成交約300套。萬科金色夢想30-58平方米的公寓，第二套半價;南山梅溪一方公寓推出一口價特惠房源，最高優(yōu)惠5.2萬元/套……
3月23日晚上，兩位長沙房地產(chǎn)界人士透露，盡管長沙這波公寓降價潮“洶涌”，但可能只是開始。
“商業(yè)公寓雖然不限購不限貸，總價較低，但相對于住宅而言，公攤大、綠化率低、水電物業(yè)費高、土地使用年限短，而且大多無學(xué)位。這幾年賣得并不好。”長沙一家房地產(chǎn)公司的負責(zé)人劉先生告知，尤為突出的是，商業(yè)公寓供需失衡，去化壓力較大。
湖南中原研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月底，長沙市內(nèi)五區(qū)商業(yè)公寓庫存量繼續(xù)突破歷史最高水平，多達418萬平方米，去化周期增加至近30個月，成交價的數(shù)據(jù)卻不斷下滑。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年長沙公寓成交均價13111元/平方米，而2020年以來成交均價為11750元/平方米。
劉先生說，長沙這5年來，公寓房價經(jīng)歷的大起大落與限購也有關(guān)聯(lián)。
2017年3月，長沙市政府下發(fā)了《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對于全市城區(qū)及長沙縣(限長沙經(jīng)開區(qū)、星沙區(qū)域)進行限購。6個月后，長沙市再度政策加碼，在長沙本市購買的商品住房(含二手住房)上市交易時間由原來取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿2年后調(diào)整為3年后，將非本市戶籍家庭限購所需12個月以上個稅或社保證明時間提高至24個月，限購區(qū)域擴大到長沙全市行政區(qū)域(暫不含瀏陽市、寧鄉(xiāng)市)范圍內(nèi)。由此，一度上漲的住宅房價得到抑制。
住宅限購，因為溢出性投資需求的涌入，公寓開始吃香。
從2017年開始，憑借“不限購”優(yōu)勢的長沙公寓市場迎來一波銷售熱潮。數(shù)據(jù)顯示，2017年公寓年成交量達97萬平方米，首次出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，價格每平方米破萬元。受到市場量價均好的刺激，2018年公寓供應(yīng)量暴漲至160萬平方米，公寓市場呈現(xiàn)井噴式供應(yīng)，成交量也達到近年之最，為120多萬平方米。
如今，卻因為供過于求，走到了不得不轉(zhuǎn)變的時刻，降價成為趨勢。
在某央企房地產(chǎn)公司供職的趙先生表示，與其他一線城市相比，長沙的項目商住比為3∶7，甚至更高，即便相對于其他中部地區(qū)省會城市，也超出不少。此外，之前長沙還出現(xiàn)過同一項目或同一區(qū)域內(nèi)的公寓價格高于住宅價格的情況，這明顯不符合市場規(guī)律。
他認為，在去化壓力巨大的長沙，面臨市場競爭紅海，一些開發(fā)商項目采取以價換量也是必然。
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