2021年或許是房企們有史以來最膽戰(zhàn)心驚的一年，不僅是因?yàn)檎咦兞耍鞘袌鲎兞恕?/p>

排在第一位的或許是房地產(chǎn)融資收緊后，怎么保證現(xiàn)金流。

已經(jīng)度過最艱難時(shí)刻的前首富王健林重新被拿出來調(diào)侃，走了這么多步，每一步都是錯(cuò)的，但就果斷賣資產(chǎn)踩對了點(diǎn)。就這一點(diǎn)，讓萬達(dá)活了過來。

只是背后的心酸，如人飲水冷暖自知。

今年以來，一些房企開始面對債務(wù)集中到期，疊加上市場去化的壓力，即便是管住手不拿項(xiàng)目，爆雷的危機(jī)仍在。更難過的是，即便早早有著清醒的認(rèn)知，并采取了積極行動(dòng)，卻依舊招架不住。

藍(lán)光發(fā)展就是一個(gè)典型案例，先賣物業(yè)，再賣項(xiàng)目，但如今累計(jì)未能償還的借款已經(jīng)達(dá)到215億元。

這是這個(gè)時(shí)代最典型的特征，地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)不再受青睞，連并購?fù)跞趧?chuàng)也不再并購，單純因?yàn)椴幌爰迂?fù)債。

“收購資產(chǎn)包的同時(shí)，不只是收購資產(chǎn)這么簡單，還要同時(shí)并入存量債。”孫宏斌如是稱。

所有資產(chǎn)都在待價(jià)而沽，只是還能被市場所熱衷的似乎只剩下物業(yè)了。

出售物業(yè)

基本上每一個(gè)有著債務(wù)壓力的房企，首先就是將物業(yè)公司擺上貨架。

最新一個(gè)是新力。

近日有市場消息傳出，新力控股董事長張園林正在與金科智慧服務(wù)有限公司談判出售其物業(yè)管理股份。消息援引金科智慧服務(wù)集團(tuán)辦公室相關(guān)工作人員話語表示：“這個(gè)事情暫時(shí)不予置評(píng)，暫無需要對外披露的信息。”

新力服務(wù)方面尚未回應(yīng)上述事件。

接近金科服務(wù)人士則在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)承認(rèn)，確實(shí)有接觸，并表示可以關(guān)注公告。

值得注意的是，在9月中旬，新力服務(wù)招股書剛剛失效時(shí)，市場普遍猜測，新力服務(wù)是否有可能直接停止上市而選擇出售。彼時(shí)，新力服務(wù)對該說法進(jìn)行強(qiáng)烈否定，稱公司沒有終止上市計(jì)劃，并表示已經(jīng)更新數(shù)據(jù)，只是目前在港交所暫未公布。

當(dāng)時(shí)的緋聞對象龍湖智慧服務(wù)也澄清表示，沒有聽說相關(guān)方面的消息。

如今消息則稱，在上市失敗之后，新力馬上找了龍湖物業(yè)以及碧桂園服務(wù)，只是在價(jià)格方面沒有談攏，并且在支付條款上有著較嚴(yán)的規(guī)定。

如今金科服務(wù)與新力服務(wù)的交易尚未落定，但按照最新消息，此次出售新力服務(wù)股權(quán)或許將以現(xiàn)金形式進(jìn)行，價(jià)格可能在17億至18億之間。

然而，為何早前還信誓旦旦不會(huì)停止上市步伐的新力服務(wù)，如此迅速就轉(zhuǎn)變方向?外界認(rèn)為或是因?yàn)樾铝毓杀旧淼膫鶆?wù)壓力。

雖然如今并沒有準(zhǔn)確消息，但在9月20日，新力控股股價(jià)暴跌，盤中最低跌超90%，僅報(bào)0.37港元/股。截至收盤，新力控股收報(bào)0.5港元/股，單日市值蒸發(fā)超123億港元。同時(shí)所發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)亦出現(xiàn)暴跌。

因?yàn)楸┑铝毓缮暾埞竟煞菁皞鶆?wù)證券臨時(shí)停牌，表示以待刊發(fā)一份載有內(nèi)幕消息的公告。

時(shí)間過去一個(gè)星期，新力控股如今依舊在停牌當(dāng)中。

除了新力服務(wù)，近期被擺上貨架的物業(yè)管理公司還有富力物業(yè)、恒大物業(yè)，前者已經(jīng)以100億元價(jià)格出售給碧桂園服務(wù)，后者還在待價(jià)而沽。

若算上已經(jīng)完成交割的藍(lán)光嘉寶服務(wù)，這些已經(jīng)出售或等待出售的物業(yè)公司，無一例外都是因?yàn)槟腹緜鶆?wù)問題而被迫選擇出售，更多只是努力爭取一個(gè)好價(jià)錢。

估值砝碼

不可否認(rèn)，物業(yè)管理行業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的后市場，在房地產(chǎn)向存量市場發(fā)展時(shí)，物業(yè)管理的潛力是無窮的。

房地產(chǎn)過去的高速增長，也會(huì)隨著物業(yè)交付逐步帶動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)高速增長。

與此同時(shí)，作為輕資產(chǎn)行業(yè)，最典型的特征就是負(fù)債率低、現(xiàn)金流好，所以在過去幾年時(shí)間，物業(yè)股一直是資本市場上的明星。

以物業(yè)管理企業(yè)過去數(shù)年的經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，如果增速能夠保持，高估值總是能被業(yè)績增長所消化。

僅以近期被擺上貨架的三家物業(yè)管理公司而言，都有著不低的增速。

其中，新力服務(wù)截至2020年末在管物業(yè)233個(gè)，在管總建筑面積約3230萬平方米，2018-2020復(fù)合年增長率為130.9%;簽約管理物業(yè)400個(gè)，合同總建筑面積約6760萬平方米。

收益由2018年的2.48億元增長至2020年的10.06億元，復(fù)合年增長率為101.4%;溢利凈額則由2018年的1410萬元增長至2020年的1.02億元，復(fù)合年增長率為169.5%。

富力物業(yè)方面，收入由2018年的18.23億元增長19.0%至2019年的21.7億元，并進(jìn)一步增長19.7%至2020年的25.97億元;于2018年錄得年內(nèi)虧損1160萬元，年內(nèi)利潤由2019年的6380萬元增加275.6%至2020年的2.4億元。

恒大物業(yè)的表現(xiàn)也不錯(cuò)，于2017年、2018年及2019年凈利分別錄得1.07億元、2.39億元及9.31億元，即2017年至2019年的復(fù)合年增長率為195.5%。并在2020年全年，實(shí)現(xiàn)凈利潤同比增長184.3%，約為26.5億元。

簡而言之，如果今年估值在40倍，隨著經(jīng)營業(yè)績的翻倍，當(dāng)下的價(jià)格估值就會(huì)減半。也就是說，只要物業(yè)行業(yè)維持高增長，那么就能維持高估值。

此前資本市場顯然是認(rèn)可這個(gè)邏輯，只要是管理面積未來有著大幅增長可能的，基本估值都不會(huì)低，如碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)等。不被青睞的更多則是不具備母公司背書，又不具備市場化能力的企業(yè)。

但即便是具備市場化能力并且有母公司背書的企業(yè)，隨著房地產(chǎn)市場形勢變幻，物業(yè)行業(yè)的高增速或多或少都會(huì)受到影響，估值自然也不可避免回調(diào)。

而在收并購市場中，各家企業(yè)顯然心中有桿秤。

對于碧桂園服務(wù)而言，14倍左右的估值或許就是其所能接受的最高水平。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，自碧桂園服務(wù)上市后，2020年、2021年收購的非關(guān)聯(lián)企業(yè)包括有城市縱橫、滿國康潔、福建東飛、藍(lán)光嘉寶服務(wù)等，估值在10.5倍至18.5倍不等，其中最受關(guān)注的藍(lán)光嘉寶服務(wù)就是13.9倍。

碧桂園服務(wù)最新以不超過100億元收購富力物業(yè)，或許亦是以這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)悉，100億元中30億元是針對未來注入物業(yè)面積，將隨面積注入再給出。而70億元?jiǎng)t是購買現(xiàn)有管理面積，富力物業(yè)承若2021年凈利潤不低于5億元，以此計(jì)算，估值剛好14倍。

這也就能夠理解，為何傳聞中新力服務(wù)與碧桂園服務(wù)接觸但并未談妥。因?yàn)橐?7-18億元的交易對價(jià)以及新力服務(wù)2020年溢利1.02億元計(jì)算，估值顯然超出碧桂園服務(wù)的心理預(yù)期。

值得一提的是，在2021博鰲房地產(chǎn)論壇上，碧桂園服務(wù)總經(jīng)理李長江回應(yīng)有關(guān)收購恒大物業(yè)相關(guān)事項(xiàng)時(shí)指出，碧桂園服務(wù)確實(shí)接觸過，并強(qiáng)調(diào)“過”一字。僅表示，消息傳出后恒大物業(yè)股價(jià)漲了不少，但公司否認(rèn)后，就下跌了。

而在碧桂園服務(wù)與富力物業(yè)交易披露之時(shí)，李長江在朋友圈如是評(píng)價(jià)：“交易價(jià)格公道”。

關(guān)鍵詞： 富力 物業(yè)公司 房地產(chǎn)融資 現(xiàn)金流