近日，特首林鄭月娥發表了她任期內的最后一份《施政報告》。

根據基本法規定，香港特別行政區行政長官每屆任期是5年，每人只可以連任一次。林鄭月娥即將在明年6月份結束她的任期。因此，這份最新的施政報告也被認為是承上啟下的成果結晶。

“4年多前就任特區行政長官，深感任重道遠，既是我公務生涯內最大的榮耀，也迎來了人生中最大的挑戰。”在林鄭月娥任內，從修例風波到社會事件，再到新冠肺炎疫情的沖擊，均給這座實踐“一國兩制”的城市帶來挑戰。

如今秩序恢復正常，疫情控制也有穩定跡象……借用任內第五份施政報告，林鄭月娥希望為香港謀劃一個更光明的未來。尤其是房屋土地，這一直是困擾香港人民、阻礙社會發展前行的老大難問題。

在去年第四份施政報告中喊出“安得廣廈千萬間?”如今林鄭月娥似乎已經找到答案，或者說有一個可行性很高的框架和計劃。

經濟重心

180多年來經歷政權交迭，從來與國際接駁的香港，由一條地瘠山多的小漁村發展成為高度繁榮的自由港和國際大都市。

而它又以香港島為發展主軸。自1841年1月27日因受英軍強占而開埠，香港島便是英國殖民統治者管理香港的治理重心所在。據了解，香港島是香港開埠后最早獲得發展的地區，第一座城市維多利亞城、第一條街道好萊塢道，以及主要的商業貿易及行政中心均在此處。

即使后來九龍、新界被割讓，但香港的政治經濟重心從來圍繞在維多利亞港兩岸開展。過去人才，資金的流動一直是由北向南流轉。

“維港已經發展了一百多年，一直是香港的經濟重心”林鄭月娥將香港南部以中環為核心的香港島、九龍等區域稱為“維港都會區”。

在她看來，過去超過半世紀，從英國殖民統治時期到回歸后，為了滿足香港人口增長和經濟發展的需要，香港政府已在新界進行了大量城市規劃的工作，包括早期的荃灣、沙田、大埔、屯門等新市鎮，以及近年的古洞北、粉嶺北、洪水橋等新發展區。

但它們的發展或多或少存在缺陷，林鄭月娥將其歸納為：未能達致職住平衡、自給自足的目標。“縱使新界實際居住人口貼近估算而不斷增長，但就業機會的提供則并不理想，導致大批新界居民仍每天往返維港都會區工作。”

在10月7日舉辦的《行政長官2021年施政報告》聯合電臺電話節目中，就有不少香港市民對此提出了意見。

林鄭月娥承認：“職住不平衡使社會整體消耗大量時間及資源在出行交通之上。”在去年的施政報告中，她就曾提出要推動交通基建，落實建造多條聯系南北區域的地鐵線路。

但如何整體提振新界的經濟活力?盡管毗鄰深圳，但新界區域的經濟似乎一直難有起色，在這種情況下，香港又如何落實十四五規劃中的目標?

“香港是一個規模較小的外向型經濟體。”林鄭月娥表示，為了未來發展香港一定要積極融入大灣區，往北尋找機遇。據了解，今年施政報告的題目就為“融入國家發展大局”。

為了扭轉上述局面，她提出了一個新概念--北部都會區。

北部都會區

今年的施政報告，林鄭月娥將很大篇幅落在北部發展上。對此，她還領導撰寫了一本報告書，專門描畫北部都會區的發展策略。

資料顯示，按照施政報告的說法，都會區不是指一個有法定地位或規范，以行政界線所劃定的區域，而是因地理特征、經濟功能、生態環境、交通聯系及發展政策等因素的相互作用所形成的一個具規模的城市空間。

其包含元朗區和北區兩個地方行政區，占地面積約300平方公里。其中，元朗是香港十八區中位置最西北的區，而北區為香港十八區里面最北的區域，兩個區涵蓋了香港和深圳的全部陸路交界，文錦渡、羅湖、沙頭角等七個跨境陸路口岸都坐落在兩區境內。

具體而言，北部都會區包括天水圍、元朗及粉嶺/上水等已發展成熟的新市鎮及其相鄰鄉郊地區，并有六個處于不同規劃及建設階段的新發展區和發展樞紐，包括古洞北/粉嶺北、洪水橋/廈村、元朗南、新田/落馬洲、文錦渡和新界北新市鎮。

按照規劃，北部都會區將新開拓約600萬平方米房屋及經濟發展用地，以創新科技為經濟引擎，最終通過新增65萬個工作職位(當中約15萬個為創科產業職位)，吸引250萬人口來此定居。

而目前，元朗和北區只有11萬個就業崗位，但卻有39萬個家庭在此落戶，即90-100萬個居民，職住平衡問題嚴峻。

“希望將它建設為‘適居、宜業、旅游功能兼具’的區域。”林鄭月娥解釋，北部都會區的創立，并不意味著經濟重心將北遷。未來北部都會區將與維港都會區并行發展。“65萬個職位對應250萬人，能夠自給自足，還有一些可以去深圳前海上班。”

因此在土地方面，林鄭月娥提出要優化經濟用地的規劃和設計，采取積極措施吸引以創新科技為本的產業鏈企業落戶進駐北部都會區，提供當區就業機會。

為此，北部都會區未來將借落馬洲管制站原有土地和毗鄰的部分魚塘和鄉郊土地，加上新田/落馬洲發展樞紐內原有用地規劃，合計增加約150萬平方米土地作創科用途，并以此為基礎構建新田科技城項目。

同時，將在洪水橋/廈村設立新界北現代服務業中心，并在與前海隔灣呼應的流浮山建設具規模、地標性的創科設施。

住宅方面，北部都會區目標發掘更多適合發展的用地，擴大連接邊境管制站的各個發展樞紐及走廊。具體為擴展洪水橋/廈村新發展區至流浮山及尖鼻咀一帶、研究流浮山至白泥一帶的發展潛力、擴展古洞北新發展區至馬草壟一帶及建設羅湖/文錦渡綜合發展樞紐。

總的來說，這些措施估計可提供的住宅單位為約16.5萬至18.6萬個。林鄭月娥測算，加上目前北部都會區內的多個已規劃或規劃中的發展項目，可提供的約35萬個住宅單位，連同元朗區和北區現有的39萬個住宅單位，北部都會區整體落成后，將提供達90.5萬至92.6萬個住宅單位。憑此，250萬香港人將在此安居樂業。

填海

據了解，北部都會區是在“一國兩制”框架下首份由香港特區政府編制，在空間觀念及策略思維上跨越港深兩地行政界線的策略和綱領，規格很高。

林鄭月娥在報告中，多次提到要大刀闊斧執行此計劃。為此，要改革一系列行政機制及工作流程，未來下屆政府還預計要設立副司長職位，負責領導相應的發展計劃。

“北部都會區”的誕生，似乎一下子解決了很多香港社會的癥結。但該計劃的最終落成或需要更多時間，按粗略計算大約需要20年時間，而除此之外如何尋找更多土地供應，對于現在窘迫情況而言或更有討論的價值。

按香港政府最新估算顯示，香港由2019至2048年的土地短缺約為3000萬平方米。在今年7月15日的行政長官答問會上，林鄭月娥就提到要較徹底地解決香港市民住的問題，“我們需要的不是因時制宜的短期‘招數’，而是持之以恒供應土地的決心。”

如何保證未來持續穩定的供應?林鄭月娥的著眼點放在填海。“我們不會放棄，也不會放慢交椅洲的人工島填海。”其稱，該填海計劃最快將爭取在2026年開始填。

林鄭月娥稱，成熟的維港都會區未來將依靠交椅洲的人工填海，來提供更多的金融商貿和居住的發展空間，“這里有400萬平方米的商業樓面面積，它也是一個很大型的房屋項目。”

據了解，交椅洲人工島填海是2018年提出的“明日大嶼愿景”計劃的一部分，除外還有欣澳填海、龍鼓灘填海、屯門沿海發展區等等細分項目。

但“明日大嶼愿景”提出至今卻遭到大量質疑。最大的爭議點在工程造價實在高昂。據了解，“明日大嶼愿景”計劃整體工程造價約6240億元，其中交椅洲人工島造價預估填海成本1400億元，基建1160億元，共計2560億元，占去大頭。

對此，林鄭月娥回應稱：“政府不能放棄交椅洲人工島的填海工程，因為它在未來20至25年的房屋供應中占有相當大的份額。而且填海造島所產生的收入可有助于支持其他城市規劃。”

她說，政府的填海計劃難免有人反對，但香港要向前邁進，就必須向前推進。“我們要香港前進嗎?如果我們想要，那么政府必須更加果斷和堅定，以便盡管有一些反對意見，但仍要推進各種發展。我不認為有很多阻力。”林鄭月娥表示。

除交椅洲人工島外，施政報告提出，香港政府還將審視涉及約220萬平方米的龍鼓灘填海和約220萬平方米的屯門西地區等近岸填海項目。“目標是在明年上半年爭取立法會撥款啟動這項開拓土地的規劃及工程研究。”

另外在更短期，林鄭月娥提出過去兩年政府引用《收回土地條例》已收回90公頃新界土地作發展，并預計政府未來幾年收回的土地將高達700公頃。

同時，針對同樣是整合和發展新界土地的“土地共享先導計劃”，林鄭月娥透露香港發展局目前正處理的三宗申請，涉及23萬平方米私人土地和擬議的17850個單位，其中70%是公營房屋。

此外，香港政府還計劃透過多項搬遷政府設施往巖洞的項目，預計由2027年起將陸續騰出超過40公頃土地;檢視一些生態價值較低的“綠化地帶”土地，“預計明年中完成篩選并隨即展開技術研究。”據了解，香港目前擁有1.6億平方米的“綠化地帶”土地。

還要釋放新界祖堂地，“民政事務局局長將與新界鄉議局成立工作小組，聯同發展局和其他部門，在一年內完成檢討并制訂具體修訂建議。”另外，還會采取延伸補地價標準化至新界土地、放寬舊工廈重建地積比率及免收整幢改裝的地契豁免書費用等幾項措施。

“持續推進的大型項目及策劃中的項目可望于中、長期提供約40萬至50萬個公、私營房屋單位。”林鄭月娥預計，加上在北部都會區可供興建的房屋單位，2031-32年后的下一個十至十五年，全港房屋供應可高達56.5萬至68.6萬個。

短期供應

但就算相比需要20年來落實的北部都會區，香港將加快推進填海。交椅洲人工島的填海工程最快還需在2026年才開始填海。直至最終樓宇落成，市民入住，前面幾年甚至十幾年的房屋供應怎么辦?

林鄭月娥在施政報告就提出，將采取多項措施，包括側重公營房屋的土地分配、構建置業階梯、把“居者有其屋”售價與巿價脫鈎、立法規管“劏房”租務、為長時間輪候公共租住房屋(公屋)并符合資格的申請人提供現金津貼和興建過渡性房屋等……上面很多工作，在近年來均有不同程度的開展。

林鄭月娥在施政報告中展現了現階段的成果，其中在未來十年(即2022-23至2031-32年度)，香港政府已覓得約350萬平方米土地來興建約33萬個公營房屋單位，足以滿足十年期預計的30.1萬個公營房屋單位的需求。

而私營房屋方面，林鄭月娥提出將爭取未來十年準備好約170萬平方米土地，透過賣地或鐵路物業招標為市場提供可興建約10萬個單位的用地。

同時，香港政府還會慎重考慮重建公共屋邨，目前納入研究范圍的項目有西環邨及馬頭圍邨兩個。這兩個公共屋邨的樓齡都在60年左右。

過渡性房屋方面，林鄭月娥透露，運房局已覓得足夠土地提供原先承諾目標的1.5萬個單位，目前計劃再擴容多5000個單位，令整體供應在未來幾年可增至2萬個。

另外根據施政報告，若獲立法會通過，“劏房”租務管制條例會于明年1月生效，為“劏房”租客提供合理及有效保障。

至于上述規劃對樓市的影響，施政報告發布已有日余，社會各界反響熱烈，不少專業人士均對此提出了自己的看法。包括中原集團施俊嶸就稱，新發展區和新建鐵路都會帶動附近區域的樓價上升。

“只要經濟保得住，租金有支持，我覺得樓價是不會跌的。過去一段時間1000萬以下的房子比較有支持，因為政策允許借更高成數的按揭。”他提出對香港未來的樓市呈樂觀態度，因為新施政報告并未提及收緊相關政策。

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