訊（記者 董添）10月21日，ICCRA住房租賃產業研究院對外發布《中國租賃住房分類標準研究報告》，指出當前租賃行業、企業、市場三端均處于邁進標準化發展軌道的臨界點。租賃住房企業層面，非標產品多，導致行業發展無法實現快速的規?；?。資本市場層面，優質資本缺乏標準依據，難以形成快速準確的判斷，因而在進入住房租賃領域時慎之又慎，造成行業融資渠道單一、融資難的局面。消費市場層面，挑選住房租賃產品時缺乏標準依據，無從擇取適配產品。
對此，ICCRA住房租賃產業研究院提出"租賃住房產品分類5P模型"，即租戶需求（People）、地理位置（Place）、租金水平（Price）、產品裝修配置（Product）及具象體驗（Physical Evidence），并依此首次提出服務式公寓、生活方式型公寓、青年公寓（舒適型）、青年公寓（緊湊型）、宿舍型公寓、租賃式社區（青年型）、租賃式社區（家庭型）等7類產品的詳細區分標準。
ICCRA住房租賃產業研究院院長、中國飯店協會公寓專業委員會常務副理事長趙然表示："以此為指引，針對性向新市民、青年傾斜供給，并在規劃、建設、運營、融資等不同環節，有的放矢地針對不同類型的租賃住房進行政策制定和行業監管。行業由于缺乏產品分類標準而產生的痛點和問題將迎刃而解。"
從市場供給看，《報告》統計、分析了租賃住房行業約60個規模型品牌發現，我國租賃住房類型整體呈現出明顯的"正金字塔"形態：滿足年輕人需求的青年公寓占比最大，超過80%；其次是滿足新市民需求的租賃式社區，占比超過10%；面對企業基層員工的宿舍型公寓占比8.62%；高端公寓比例僅為1.35%。依據套均面積進一步劃分，《報告》指出我國高端公寓以服務式公寓為主，占比約70%；青年公寓基本以緊湊型產品為主。從地域分布來看，青年公寓主要集中在人口凈流入的35個城市，其中以珠三角城市、長三角城市為主，京津冀城市為輔。在城市中的分布雖然較為分散，但仍有規律可循：一是靠近熱點就業區域，二是臨近公共交通樞紐，特別是地鐵站。
《報告》指出，未來，青年公寓、租賃式社區、宿舍型公寓這三類以新市民和青年人為主要客群的產品將成為企業在產品線規劃方面的主要發力點。企業則可依據5P模型針對性調配資源，滿足消費者的需求。以市場進入門檻較高的服務式公寓和宿舍型公寓為例，《報告》指出，對于服務式公寓來說，除了硬件標準外，還需要具備高端酒店的從業背景，才能滿足消費者對及具象體驗的期待；對于宿舍型公寓來說，由于其采購方為企業、租戶為員工，因此需要綜合考量企業的租金預算并確保員工在租住方面的安全性和舒適性。從資產估值角度，高端公寓無論在租金坪效亦或總收入坪效方面都表現出色，雖然平均出租率相比其他類型產品略低，但其目標客源的支付能力較強，因此有效拉動了租金水平；宿舍型公寓由于其運營方式為按床位收取費用，形成了立體坪效，因此租金坪效及總收入坪效優于青年公寓和租賃式社區。
《報告》預測稱，保障性供給作為基石、市場化供給作為有益補充，“兩駕馬車”并行的"雙軌制"將成為我國住房租賃行業的顯著特點。其中，青年公寓、租賃式社區、宿舍型公寓這三類以新市民和青年人為主要客群的產品，都會有相當一部分項目進入保障性租賃住房行列，與市場化租賃住房并存。而高端公寓面向的客群具有很強的支付能力，租金水平高、項目出租率和續約率能穩定在較高水平，則基本以市場化運作為主。
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