實行多元化拿地，早已成為房地產企業進行土地儲備的主流方式。近兩年，隨著房企利潤率的走低，TOD（以交通運輸為導向進行開發）模式備受關注，包括萬科、龍湖、綠地、綠城等諸多規模房企紛紛參與其中。

業內人士表示，TOD模式的價值在于不僅可以提升土地的利用效率、優化城市結構，而且參與的房企也可通過挖掘軌道交通物業的商業價值，實現區域物業的價值增長，并提升項目溢價能力。而利潤方面，目前運營成熟的TOD項目利潤率基本上能保證在兩位數以上。

房企紛紛涉足TOD項目

在城市發展對交通、時效要求日益增長的時代背景下，房企紛紛投身TOD開發模式。據克而瑞統計，受政策助推，74%的TOP50房企已布局TOD項目，龍頭房企已形成TOD產品線，其核心是城際高鐵跟城市結合的規則，促使城市立體布局。

在納入土地儲備方面，TOD項目可以說是廣州老牌房企越秀地產的“殺手锏”。2019年4月，越秀地產引入廣州地鐵成為第二大股東，自此深度參與廣州軌交物業事業發展。也由此，越秀地產在拓展“軌交+物業”模式方面具備了獨特的優勢。此后，越秀地產將廣州的星圖、星樾、星瀚、星樾山畔、星匯城等地鐵上蓋物業收入囊中。

業績報告顯示，今年上半年，越秀地產的TOD物業再添一項，獲取了廣州星航（廣州黃埔廟頭）的TOD物業項目，新增TOD物業項目土地儲備約20.84萬平方米。截至報告期末，越秀地產在廣州擁有6個TOD物業項目，分布于黃埔、增城、番禺三大片區，總土地儲備也增長至406萬平方米，約占其在大灣區土地儲備的26.5%和總土地儲備的14.5%。這一業務還在持續深入中?！拔覀儗⑸罨c廣州地鐵集團的戰略合作，持續獲取大灣區TOD項目；加強同其他省、市國企合作，拓展大灣區外TOD項目。”在說到對TOD業務發展的戰略時，越秀地產管理層表示。

而龍湖地產向記者透露，目前全國約有44個城市批準建設地鐵，龍湖集團關注的城市近30個，進入的城市20個。今年下半年，龍湖集團正在關注多個城市的TOD項目，可能會根據公司戰略節奏和當地政府推出項目節奏陸續收購。龍湖在選址、建設、運營等方面已經有成熟的團隊和成功的經驗，未來可能會有更多的TOD項目。據悉，龍湖與金地合作開發的龍湖·金地天峯項目，地處廣州新城市（300778）中軸南端核心、番禺客運站地鐵上蓋，共規劃建面約45萬平方米的TOD綜合體，目前項目首推建面約89~129平方米三至四房，正接受誠意登記中，預計本月將迎來開盤。

華潤置地也表示，今年上半年公司新增9個TOD項目，目前已落地76個TOD綜合體，遍布31個地鐵城市。廣州的TOD項目——華潤置地·公園上城目前正在熱推，項目位居廣州東新塘TOD旁，橫跨“廣深高速-新塘立交”這個灣區黃金通道而建，戶型包括75平方米（三房一衛）、85平方米（三房兩衛）、105平方米（四房兩衛）。

項目均與交通企業合作

那么多房企追逐的TOD模式是什么？業內人士表示，TOD是指在城市區域開發、規劃設計的過程中，以交通運輸為導向的一種發展模式，并非簡單意義上的地鐵上蓋物業。其中，交通運輸是指基于軌道交通或機場的公共交通站點，在城市中一般以火車站、機場、地鐵站或輕軌站點為主。強調“以人為中心”的設計理念，是TOD模式的核心基礎，反映的主要特征是土地的高效開發。在用地規劃上，TOD模式以公共交通站點為中心，400~800米（5~10分鐘步行路程）劃定半徑，對范圍內的土地進行深度開發，規劃建設成為覆蓋商業、辦公、住宅、文化、教育等功能集聚的發展區域，并更注重垂直立體空間的開發利用。

易居企業集團CEO丁祖昱表示，從功能性來看，TOD模式更注重城市的整體性規劃。傾向于借助公共交通線路及節點規劃引導土地開發、產業及人口導入，協調在城市發展過程中潛在存在的用地不足與道路交通擁堵，提升城市公共出行的交通效率以及土地的利用效率，實現土地集中開發和分散布局相對應、優化城市結構。

總體可以看出，房企參與TOD模式的不少，其中主要有三種合作模式，均是與國內的交通企業展開合作。公交站點、車輛的建設和經營交給軌道公司，房企主要負責開發和整個流程的把控。

丁祖昱認為，對于政府而言，TOD模式可以提升城市公共出行的交通效率以及土地的利用效率，優化城市結構。對于房企而言，可以通過挖掘軌道交通物業的商業價值，實現區域物業的價值增長，并提升項目溢價能力，進而通過沿線商業及土地開發收益反哺軌交建設，促進城市發展良性循環。

華南理工大學建筑學院教授、博士生導師趙紅紅認為，TOD模式是目前城市最先進的發展方式，廣州市中軸之上TOD項目也經歷了多次生活方式的迭代，從1.0公園前、江南西時代，到2.0客村，再到如今3.0都市型TOD垂直生活歡聚場，TOD模式愈發成熟，充分利用軌道交通帶來的優勢，將交通、商業乃至生活、工作結合到了一起。

TOD模式成房企利潤增長點

隨著房地產行業的繼續分化以及增速的放緩，房企的分化亦會逐步加快，除了多元化拿地方式之外，巨頭房企已經開始尋求自身的新增長點。TOD模式則成了房企的利潤增長點。

作為越秀地產重要發展戰略的TOD項目，在今年上半年的銷售中也取得了亮眼成績。上半年，TOD項目共實現合同銷售金額約76億元，同比增長50.7%。其中，星圖和星瀚分別實現合同銷售金額約25億元和25.3億元，分別同比增長171.8%和139.7%。

綠城有關人士也透露，目前運營成熟的TOD項目利潤率情況基本上還能保證在兩位數以上。瑞銀集團曾在報告中指出，中國的TOD項目將是一個規模高達18萬億元的龐大市場。由于進入壁壘較高，TOD項目毛利率也將明顯高于其他類型的項目。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房企紛紛涉足TOD領域，很大程度上也和城市建設、市場消費需求變化等有關。當前各地在軌交建設方面不斷強化，圍繞這個點開展地產開發和經營，顯然很關鍵。房企掌握TOD建設技術，對于后續產品的布局和盈利點的重構也有積極的作用。從消費端也可以看出，TOD相關項目具有非常好的商業價值和社會價值，尤其是在提高生活便利、形成更高質量的商圈等方面，都是值得肯定的。

不過，嚴躍進也指出，從風險角度看，若是對于自己的資金狀況把握不到位，就需要小心參與TOD項目建設了。TOD項目的投入往往會有很多風險，因為它不是過去常規的地產項目開發，需要維系的關系和考慮的因素比較多，類似情況不把控好，那么TOD項目也容易爛尾，甚至引發企業較大的財務問題。

廣州某大型房企城市開發負責人告訴記者，TOD項目由于與交通樞紐鄰近，出讓地塊通常比較零碎且不規則，中間還穿插著軌道交通的運行區域，且在開發過程中需維持軌道交通的持續運行，用地難度相對普通地產開發項目要困難許多。此外，不同于住宅的線性開發模式以及商業地產的投融管退模式，TOD模式需要配置大量自持的商業、產業及公共服務業態，對于參與企業的融資能力要求較高，融資成本需低于自持TOD商業綜合體項目的回報率才具備相應的操盤實力，所以對房企資金鏈也是一種考驗。

相關數據

部分房企擁有的TOD項目情況

●越秀地產今年上半年再添一項TOD物業——廣州星航（廣州黃埔廟頭）的TOD物業項目，新增TOD物業項目土地儲備約20.84萬平方米。截至今年6月末，越秀地產在廣州擁有6個TOD物業項目，分布于黃埔、增城、番禺三大片區，總土地儲備也增長至406萬平方米，約占其在大灣區土地儲備的26.5%和總土地儲備的14.5%。

●華潤置地今年上半年新增9個TOD項目，目前已落地76個TOD綜合體，遍布全國31個地鐵城市。

●龍湖地產透露，目前全國約有44個城市批準建設地鐵，公司關注的城市近30個，進入的城市20個。今年下半年，公司正在關注多個城市的TOD項目，可能會根據公司戰略節奏和當地政府推出項目節奏陸續收購。公司在選址、建設、運營等方面已有成熟的團隊和成功的經驗，未來可能會有更多的TOD項目。

關注同花順財經（ths518），獲取更多機會

關鍵詞： 房企 多元化 利潤 位數