12月3日，萬科(000002.SZ)發布11月銷售及近期新增項目情況簡報。報告顯示，11月單月，合同銷售金額431.5億元，同比下降25.04%。
根據中指研究院數據，萬科前11月累計權益拿地金額為1261億元，相比前10月累計權益拿地金額1304億元，降低了43億元。
目前，房地產行業整體景氣度較低，萬科業績也出現了短期下降，此時，萬科啟動了萬物云上市計劃。11月5日，萬科宣布，擬分拆萬物云空間科技服務股份有限公司到香港聯交所上市。
關于萬物云“上市時機是否合適”以及“上市目的是否為萬科解決資金問題”的質疑紛至沓來。對此，董事會主席郁亮在11月26日2021年第一次臨時股東大會上回應，“募集的資金有自己的用途”、“目前上市可能比去年更合適，因為市場估值趨于理性。”
11月單月銷售金額同比降25.04%
12月3日，萬科發布11月銷售及近期新增項目情況簡報。報告顯示，2021年11月，萬科共實現合同銷售面積253.8萬平方米，同比下降35.79%，合同銷售金額431.5億元，同比下降25.04%。
不僅是11月，萬科今年從6月開始單月銷售金額都出現了不同程度的下降。據公開數據顯示，2021年6月至10月，萬科合同銷售金額為676.3億元、515.4億元、370.3億元、361.1億元、419.5億元，同比下降7.82%、12.67%、36.94%、33.79%、19.81%。
從全年業績完成情況來看，2021年1-11月，萬科累計實現合同銷售面積3458.3萬平方米，同比下降14.08%，累計合同銷售金額5642.2億元，同比下降6.37%。
此前，萬科在2020年底召開的一場2021年目標與行動大會上透露，2021年銷售規模為7900億元，對應2020年7041.5億元的銷售額，增長12.19%。
從目前實際完成情況來看，前11月僅完成全年目標的71.42%。萬科若要完成全年目標，需要在最后一個月內沖擊完成近2257.8億元的銷售金額。
不僅是銷售業績，萬科核心經營指標也出現了下滑。據萬科2021年三季度報告顯示，今年前三季度，萬科累計實現營業收入2714.9億元，同比增長12.4%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤166.9億元，同比減少16%。其中，房地產開發及相關資產經營業務的毛利率為17.5%，較2020年同期下降5.4個百分點。加權平均凈資產收益率為7.31%，較去年同期減少2.82個百分點。
對于這一份“不太理想”的成績單，董事會主席郁亮在11月26日2021年第一次臨時股東大會上表示，2018年，萬科主動控制了開發業務的增速和規模，鋪開了另外一些經營服務的業務，當年控制下來的規模、速度，滯后反映到當期，自然會出現一個下滑。
對于盈利指標、尤其是毛利率的下降，他表示，地售比的提升，對毛利率造成的壓力是不斷增強的。從2017年到2020年，在主要城市的房價受限的狀態，地售比在不斷地提升，從26%升到了43%，增長了17個百分點。
實際上，毛利率下滑并非萬科的經營問題，而是行業普遍現象。此前，億翰智庫的研究員于小雨指出，2017年、2018年房企獲取高價土地時，既對政策放寬有預期，又對房價上漲加了預期，但在地價房價的聯動調控下，政策放松和房價上漲的預期基礎都不存在。房價上漲空間受限，房企的利潤空間被壓縮。
前11個月權益拿地金額1261億元
公告顯示，萬科11月新增開發項目7個，分別位于煙臺、鄭州、南昌、東莞、蘇州、靖江，占地面積合計約40.4萬平方米，計容建筑面積90.7萬平方米，其中萬科權益建筑面積60.6萬平方米，需支付權益價款68.36億元。以此計算，平均樓面地價為11280元/平方米。
根據公開資料統計，萬科10月新增開發項目6個，權益建筑面積232.9萬平方米，需支付權益價款112.08億元，平均拿地成本為4812.37元/平方米;9月新增開發項目10個，權益建筑面積143.9萬平方米，需支付權益價款104.84億元，平均拿地成本為7285.6元/平方米。相比前兩個月，11月新增項目的樓面地價有所上升。
其中，樓面地價最高的地塊為蘇州園區奧體項目。該項目為2021年6月1日南京安居以總價40.02億競得園區奧體02號地塊，成交樓面價25224元/平方米，溢價率15%。此后，萬科以28.02億元入股該項目，持股比例為70%。出讓文件顯示，該地塊規劃為公寓式酒店以及70年住宅，以多層、小高層為主;住宅需全裝修交付，裝修成本不低于2000元/平方米;地塊上住宅需要結構封頂后方可申請銷售許可證。
此外，東莞碧波花園樓面地價也超過1.5萬元/平方米，據悉，該項目為萬科接手的云南城投臻園項目，權益建筑面積10.8萬平方米，權益地價為16.63億元，平均樓面地價為15398元/平方米。根據房天下平臺統計，項目所在東莞麻涌共11個樓盤在售/待售，項目售價在11000-24000元/平方米之間。
萬科并未在公告中披露11月拿地情況。根據中指研究院數據顯示：2021年1-11月，萬科權益拿地金額為1261億元，位居行業第2，相比前10月權益拿地金額1304億元，降低了43億元。
事實上，從第三季度開始，萬科削弱了拿地的力度。中指研究院數據顯示，2021年上半年，萬科權益拿地金額為962億元，位列行業第一名，月均拿地金額為160.3億元。隨著房企拿地銷售比不超過40%的監管新規在7月26日出臺，萬科在土地擴張上的力度有所降低，根據公開數據統計，萬科在7-11月權益拿地總金額為299億元，月均拿地金額降到59.8億元。
逐漸降低拿地力度的萬科已經開始“謹慎收縮”，這也反映在2022年全年銷售目標上。在11月26日的臨時股東大會上，總裁、首席執行官祝九勝表示，萬科制定年度業績目標的方式是制定一個最低的經營目標，同時推一個卓越目標，2022年最低經營目標比今年還要下調。
萬物云分拆上市
11月5日，萬科公告宣布，擬分拆所屬子公司萬物云空間科技服務股份有限公司到香港聯交所上市。
根據萬科2021半年報顯示，期內萬物云實現營業收入103.8億元，同比增長33.3%。其中住宅物業服務收入57.1億元，占比55.0%;商業物業及設施服務31.6億元，占比30.4%;智慧城市服務6.3億元，占比6.1%;社區生活服務收入5.6億元，占比5.4%;萬物成長收入3.2億元，占比3.1%。
針對萬物云上市是否是為萬科解決資金問題，郁亮在11月26日2021年第一次臨時股東大會上回應，萬物云在萬科的資產和利潤占比只有1%到2%左右，發再多股票也沒多大影響，募集的資金還是有自己用途的。物業上市解決萬科的資金問題是不存在的。
他還表示，萬物云目前上市可能比去年更合適，因為市場估值趨于理性。而在一個理性的資本市場中，才能給真正優秀的企業給予一個適當的定價。
除了正式公布萬物云分拆上市計劃之外，萬科在11月融資計劃還包括推進印力商置13.54億元ABS申請工作以及啟動58億元的保險資金不動產債權投資計劃。
11月8日，據深交所固定收益信息平臺披露，萬科旗下印力商置13.54億元ABS狀態更新為“已受理”。
11月10日晚間，萬科宣布，重慶萬科擬通過保險資金不動產債權投資計劃向平安資管申請融資，融資本金金額不超過人民幣58億元，期限最長15年，增信方式為萬科提供全額擔保。根據銀保監會2020年出臺的新規，險資債權投資業務不得投資商業住宅項目，也就是說該筆融資只能運用于非住宅業務中。
自從11月9日銀行間市場交易商協會舉行房地產企業代表座談會之后，房企債務融資方面有所松動。包括保利發展、招商蛇口、碧桂園、龍湖等規模性房企的境內融資得到實質進展。
據統計，2021年11月，境內外債券融資共發行48筆，較上月增加17筆，發行規模折合人民幣約473億元，環比增加55.6%;其中，境內債券共發行46筆，發行規模約457億元，環比增加125.1%。
從萬科三季報來看，截至9月30日，持有貨幣資金1471.1億元，高于短期借款和一年內到期有息負債總和782.9億元，財務方面較為穩健。不過，值得注意的是，2021年1-9月，公司經營活動產生的現金流量凈額為12.2億元，相比去年同期的333.8億元，大幅降低了96.35%;投資活動產生的現金流量凈額為-275.6億元，同比大幅降低545.30%。
郁亮曾在2020年6月舉辦的股東大會上表示，“很多人指責我們太過保守，我們一定要做到現金為王，手有余糧，以更好地應對各種各樣的挑戰。”如今，萬科正在將“手中余糧”換成土地和項目，是否能從容應對挑戰，仍有待觀察。
營業執照公示信息
