2021年11月，政策環境方面，一方面北京加強商品房預售資金監督管理，維護購房者合法權益，另一方面擬立法規范住房租賃，促進住房租賃市場平穩健康發展。新房方面，北京商品住宅成交規模觸底回升，新房價格保持平穩。同時三批次土拍掛牌12宗宅地，總規劃建面112.78萬平，總起始價約335.50億元。

2021年1-11月，北京房地產企業銷售額TOP20企業商品房銷售金額合計4444.48億元;TOP20門檻值為118.29億元。首開股份、中海地產、華潤置地位居全口徑銷售額前三位。其中憑借奧森ONE、中海首開拾光里、華樾國際領尚、海淀幸福里等多個項目的貢獻，首開股份繼續穩居銷售額首位，達573.01億元。北京房地產企業銷售面積TOP20企業商品房銷售面積合計955.27萬平，TOP20門檻值為26.82萬平，較上月提高0.55萬平。首開股份、中海地產、萬科銷售面積居前三位，銷售面積均超72萬平。

2021年1-11月，北京房地產企業權益銷售額TOP20企業商品房權益銷售額合計2440.85億元，權益銷售面積TOP20企業商品房權益銷售面積563.01萬平。權益銷售額和權益銷售面積TOP20門檻分別為71.62億元和16.84萬平。中海地產、首開股份、萬科均居權益銷售額和權益銷售面積雙榜前三位。其中，中海地產權益銷售額超385億元，位居排行榜首位;中海地產項目眾多，寰宇視界、京叁號院、寰宇時代、拾光里、天鉆、天璽等多個項目均實現熱銷。

2021年1-11月，北京商品住宅項目銷售業績TOP10項目共實現網簽金額798.92億元，網簽面積136.67萬平。整體來看，金隅鳳棲家園、海淀幸福里、譽天下、奧森ONE網簽金額均超百億，其中金隅鳳棲家園共有產權房高居首位，網簽金額124.77億元。海淀幸福里網簽金額達121.52億元，位居次席;順義區譽天下網簽金額111.11億元，居第三位。從項目分布來看，TOP10項目主要位于海淀、昌平和豐臺區，其中海淀區占據4席。

▍政策環境

加強商品房預售資金監督管理，維護購房人合法權益：11月，北京市住建委就《北京市商品房預售資金監督管理辦法》(2021年修訂)向社會征求意見。《辦法》主要從提升資金監管能力、提高資金監管額度以及提升監管主體責任等維度出臺相關要求，旨在抑制房企出現資金鏈緊張、停工以及預售資金挪用等問題導致的無法按期交房、爛尾等情況發生。在入賬管理方面，《辦法》將現行的先網簽后入賬，調整為先監管保護后網簽。另外預售資金重點監管額度可由各區根據企業信用水平、經營狀況、交付條件等因素綜合確定，每平方米不低于5000元，較此前大幅提高43%。

擬立法規范住房租賃，促進住房租賃市場平穩健康發展：北京市十五屆人大常委會第三十五次會議召開，會議聽取《北京市住房租賃條例(草案)》，《草案》提出，住房租賃企業不得哄抬租金、捆綁消費、捏造散布漲價信息等擾亂市場秩序，此外，住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時，市人民政府可以采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施。

▍住宅市場

成交價格：新房價格總體平穩，環比略有下降。2021年11月，北京新建住宅平均價格由漲轉跌，平均價格為44317元/平方米，環比微降0.02%;同比上漲1.81%，漲幅收窄0.55個百分點。1-11月，北京新建住宅價格累計上漲1.75%，較去年同期擴大0.18個百分點。

銷售規模：成交規模觸底回升，市場熱度微升。受首批土拍新房項目集中供應的帶動，疊加信貸邊際放松，房貸放寬周期縮短的影響，北京新房市場成交規模觸底回升。2021年11月，商品住宅(不含保障房)成交規模為92.87萬平，環比增長29.5%，同比下降5.1%。預計隨著行業整體環境和差別化信貸政策的改善，同時房企基于全年銷售業績和回款壓力，樓盤促銷力度將有所加大，北京新房成交規模將保持平穩回升態勢。

區域成交：11月，豐臺和海淀區商品住宅市場成交規模較大，單月均超15萬平;其中海淀金隅鳳棲家園共有產權房網簽備案8.20萬平;豐臺區首鋼金璟陽光共有產權房集中網簽備案6.65萬平。同比來看，海淀和豐臺同比漲幅較大，同比均超六成;延慶、平谷、密云、順義和昌平等近郊及遠郊區同比下降明顯，降幅均超四成。

供應端：新房供應節奏加快，項目開盤去化率較低。從預售取證來看，本月新房取證入市有所加快。11月北京新取證16個項目，較上月增加2個。從取證項目分布來看，新批項目主要集中在通州、懷柔、密云等郊區，其中通州和懷柔推出房源數均超1000套。新開盤方面，本月監測的重點新開盤項目去化效果一般，整體去化率僅33%。同時項目分化明顯，萬橡悅府、海開·圓明天頌等項目去化率較高，而部分項目去化率僅在30%左右。11月，北京商品住宅新增供應規模138.19萬平，環比增長74.5%。2021年1-11月，北京商品住宅(不含保障房)新增供應規模985.61萬平，同比增長32.4%;比2019年同期增長25.7%，兩年平均增長29.0%。銷供比方面，2021年1-11月，北京商品住宅市場銷供比為0.94，同比上升0.13個點，整體處于供求弱平衡狀態。

庫存方面：市場整體供求弱平衡，庫存及出清周期小幅回升。受項目集中新批入市帶動，北京商品住宅庫存規模有所回升，截至11月底，北京商品住宅(不含保障房)庫存量約為1168.03萬平方米，較上月增長7.2%;庫存出清周期小幅回升至12.7個月。

▍宅地市場

11月，北京公布第三批集中供地地塊，合計推出13宗地塊，其中12宗住宅用地和1宗商業用地。12宗宅地涉及朝陽區6宗，門頭溝2宗，房山、豐臺、密云、延慶各1宗地，總規劃建面112.78萬平，總起始價約335.50億元。

整體來看，第三批次供地依然實施“房地聯動、一地一策”機制，從公布的地價上限來看，單宗溢價率均不高于15%。同時繼續采取房屋銷售價格引導機制，以穩定市場預期，引導企業理性競價。此外，現房銷售試點再升級，6宗地需競現房，而勁松地塊全部為現房銷售。4宗地含配建保障性租賃住房或公共租賃住房;勁松、密云、延慶3地塊將采用搖號形式。

關鍵詞： 政策環境 商品房預售 規范住房租賃 土拍掛牌