12月14日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展總報(bào)告(2021-2022)》。

該報(bào)告認(rèn)為，2021年，中國(guó)住房市場(chǎng)經(jīng)歷從分化升溫到熱度下降的運(yùn)行過(guò)程。時(shí)間上，住房市場(chǎng)從上半年的普遍過(guò)熱轉(zhuǎn)向下半年的普遍降溫。空間上，從上半年一、二、三線(xiàn)城市分化加劇到下半年各線(xiàn)城市普遍降溫。在風(fēng)險(xiǎn)上，總體有所下降和可控，局部有所釋溫和外溢，住戶(hù)支付能力下降，斷供風(fēng)險(xiǎn)略為增加，個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)貸款占比有所下降，房地產(chǎn)不良貸款增加，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，個(gè)別城市降溫速度過(guò)快。

總體來(lái)看，2021年住房市場(chǎng)仍然是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)支撐點(diǎn)，自身也贏得了全面的發(fā)展。在沒(méi)有重大政策調(diào)整和意外事件沖擊的情況下，2022年中國(guó)住房市場(chǎng)總體表現(xiàn)將變中趨穩(wěn)，中長(zhǎng)期中國(guó)住房發(fā)展結(jié)構(gòu)優(yōu)化和質(zhì)量提升潛力巨大。

報(bào)告預(yù)計(jì)，2022年中國(guó)樓市將從整體降溫轉(zhuǎn)向分化回暖。預(yù)計(jì)全年全國(guó)商品住房平均價(jià)格增長(zhǎng)率將在-3%至3%之間，商品住房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)將在-1%至-5%之間，住房開(kāi)發(fā)投資增速預(yù)計(jì)將在2%至5%之間。預(yù)計(jì)第四季度主要指標(biāo)轉(zhuǎn)正。2022年住房市場(chǎng)的整體風(fēng)險(xiǎn)將延續(xù)下降趨勢(shì)，局部地區(qū)、個(gè)別主體的風(fēng)險(xiǎn)將有所釋放，風(fēng)險(xiǎn)外溢將被有效控制。

2021年，中國(guó)住房市場(chǎng)經(jīng)歷從分化升溫到熱度下降的運(yùn)行過(guò)程。

第一，時(shí)間上，住房市場(chǎng)從上半年的普遍過(guò)熱轉(zhuǎn)向下半年的普遍降溫。首先，全國(guó)平均住房?jī)r(jià)格增幅先快速上升后逐步回落。其中，1-2月份大幅上漲至11228元/平方米，同比漲幅達(dá)到16.8%，在此之后住房?jī)r(jià)格漲幅逐月回落。截至2021年10月，全國(guó)房?jī)r(jià)平均為10513元/平方米，同比增長(zhǎng)5.28%。其次，住房銷(xiāo)量增速創(chuàng)造新高，住房開(kāi)發(fā)量增速有升有降，已竣工商品住房去化周期略有縮短，未竣工商品住房去化周期微幅延長(zhǎng)。在需求方面，月度住房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率波動(dòng)較大，總體保持由驟升轉(zhuǎn)向快速下降的波動(dòng)過(guò)程，累計(jì)值創(chuàng)造了新高水平;新開(kāi)工、施工與竣工面積經(jīng)歷從快速上升到波動(dòng)性回落的過(guò)程;全國(guó)待售住房面積同比增幅呈現(xiàn)平緩“U”型變動(dòng)。2021年全國(guó)已竣工商品住房存銷(xiāo)比估算值為16.7(月)，未竣工商品住房存銷(xiāo)比為3.9(年)。再次，房地產(chǎn)投資經(jīng)歷從驟升到回落企穩(wěn)的變動(dòng)過(guò)程。住房開(kāi)發(fā)投資累計(jì)值同比增長(zhǎng)率在2021年2月達(dá)到41.9%的高峰，此后逐步回落，2021年1-10月同比增速為9.3%，回歸至正常水平。最后，住房租賃受疫情影響相對(duì)較大，恢復(fù)過(guò)程中城市層級(jí)性分化加劇。一線(xiàn)城市與二線(xiàn)城市住房租賃價(jià)值指數(shù)間“剪刀差”持續(xù)擴(kuò)大。

第二，空間上，從上半年一、二、三線(xiàn)城市分化加劇到下半年各線(xiàn)城市普遍降溫。首先，局部較快上漲重現(xiàn)，總體降溫收斂明顯。全國(guó)276個(gè)地級(jí)及以上城市中，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量和同比上漲率均值在2021年皆先增后減。其次，房?jī)r(jià)變動(dòng)的城市層級(jí)性分化先擴(kuò)大后縮小。一、二線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格同比增速先快速上升后穩(wěn)中略降，三線(xiàn)城市總體保持小幅上漲，四線(xiàn)城市在低速增長(zhǎng)上有所下降。房?jī)r(jià)水平區(qū)域差異大，東部領(lǐng)先，且先擴(kuò)大后收斂。最后，城市群房?jī)r(jià)增速小幅回升，中心城市增速有所擴(kuò)大，且不同地區(qū)城市群存在明顯差異。

第三，在風(fēng)險(xiǎn)上，總體有所下降和可控，局部有所釋放和外溢。一是住戶(hù)支付能力下降，斷供風(fēng)險(xiǎn)略為增加。二是企業(yè)總體風(fēng)險(xiǎn)下降，個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。三是房地產(chǎn)貸款占比有所下降，房地產(chǎn)不良貸款增加。四是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，個(gè)別城市降溫速度過(guò)快。蘭文

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