中房網(wǎng)訊 （曲濤/文）臨近年底，房地產(chǎn)企業(yè)還在為完成年度銷售任務(wù)沖刺。雖然近期政策環(huán)境有邊際改善的趨勢(shì)，但市場(chǎng)整體企穩(wěn)回升的幅度有限,絕大多數(shù)企業(yè)的銷售完成情況大不如前。

克而瑞研究中心此前發(fā)布的報(bào)告顯示，百強(qiáng)房企11月整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年及歷史同期，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷。根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，百強(qiáng)房企11月業(yè)績(jī)規(guī)模較10月環(huán)比明顯回落3.4%，單月業(yè)績(jī)同比也延續(xù)了自7月以來的下跌趨勢(shì)，且降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至37.6%。其中，逾8成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比降低，超半數(shù)房企同比降幅大于30%，同環(huán)比雙降的企業(yè)數(shù)量增至56家，

從銷售完成情況看，市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)非常明顯。根據(jù)中房網(wǎng)監(jiān)測(cè)，1-11月份典型房企銷售目標(biāo)完成率整體超過八成，這一指標(biāo)低于最近四年同期水平。截至11月末，在監(jiān)測(cè)的51家房企中，有超過八成的房企銷售目標(biāo)完成率不及90%，年末去化壓力堪憂。

1-11月典型房企銷售目標(biāo)完成率均值達(dá)84.31%

隨著政策調(diào)控常態(tài)化，房企融資陷入困境，導(dǎo)致一部分房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)加劇，行業(yè)加速出清。

進(jìn)入下半年，這種現(xiàn)象更為明顯，行業(yè)環(huán)境的低迷，也使得大部分房地產(chǎn)企業(yè)銷售放緩。從典型房企整體銷售目標(biāo)完成率這一指標(biāo)的變化來看，自10月份開始已經(jīng)低于最近四年的同期水平。

根據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，本期納入已公布2021年銷售目標(biāo)的典型房企數(shù)量為51家，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)測(cè)算，11月份典型房企銷售目標(biāo)完成率均值為84.31%。

在監(jiān)測(cè)的51家房企中，僅10家房企銷售目標(biāo)完成率超過九成，而去年同期達(dá)到這一水平的企業(yè)多達(dá)23家。整體來看，有23家房企銷售目標(biāo)完成率達(dá)到或超過均值水平，占比不足五成。

其中，除信達(dá)地產(chǎn)（600657）和濱江集團(tuán)（002244）較早就完成了今年銷售任務(wù)外，綠城中國(guó)和大發(fā)地產(chǎn)也在11月份完成了年度銷售任務(wù)，目標(biāo)完成率分別為102.90%和101.39%。首開股份（600376）、瑞安房地產(chǎn)、金地集團(tuán)（600383）、佳兆業(yè)、融信和正榮6家房企，目標(biāo)完成率也達(dá)到了九成以上。

目標(biāo)完成率在80%-90%之間的企業(yè)數(shù)量居多，多達(dá)21家，分別是：禹洲地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、中梁控股、華潤(rùn)置地、融創(chuàng)中國(guó)、招商蛇口（001979）、中國(guó)金茂、碧桂園、旭輝控股、德信地產(chǎn)、美的置業(yè)、越秀地產(chǎn)、景瑞地產(chǎn)、榮盛發(fā)展（002146）、雅居樂、中海地產(chǎn)、新城控股（601155）、中駿集團(tuán)、龍湖集團(tuán)和遠(yuǎn)洋集團(tuán)。

包括港龍中國(guó)、銀城國(guó)際、保利置業(yè)、弘陽地產(chǎn)、陽光城、世茂、時(shí)代中國(guó)、中國(guó)奧園、新力控股、合生創(chuàng)展、合景泰富、當(dāng)代置業(yè)、花樣年、中南置地和萬科在內(nèi)的15家企業(yè)，目標(biāo)完成率在70%-80%之間。

金科、首創(chuàng)置業(yè)和富力地產(chǎn)3家房企目標(biāo)完成率在60%-70%之間；僅中國(guó)恒大和綠地香港兩家房企的目標(biāo)完成率不足六成。

短期市場(chǎng)仍難言樂觀

房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)冷淡，可能會(huì)令今年大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售目標(biāo)完成情況大打折扣。從頭部房企的表現(xiàn)上，已經(jīng)能夠看出一些變化。

根據(jù)中房網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，36家將2021年度銷售目標(biāo)制定在千億元及以上的企業(yè)，11月份的目標(biāo)完成率為84.28%，接近整體均值水平。其中，10家銷售目標(biāo)制定在3000億元以上的房地產(chǎn)企業(yè)，整體目標(biāo)完成率僅為82.01%，去化程度不甚理想。

盡管最近一段時(shí)間以來，管理層密集表態(tài)，涉房融資和個(gè)人按揭貸款出現(xiàn)一定回暖。但出于謹(jǐn)慎原則，金融機(jī)構(gòu)更傾向于滿足國(guó)企、央企及優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。而那些存在資金周轉(zhuǎn)壓力的“問題”房企，目前的融資環(huán)境較難出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善。

從目前的情況來看，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍難言樂觀，企業(yè)以往推崇的高周轉(zhuǎn)模式，也將走到盡頭。安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文日前表示，在現(xiàn)有調(diào)控條件下，原有模式難以為繼。房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能在未來面臨第三次調(diào)整，其標(biāo)志是存貨周轉(zhuǎn)率、杠桿率被迫下降。如若其他因素不變時(shí)，ROE會(huì)降低，將導(dǎo)致“吐出市場(chǎng)”。

克而瑞研究中心分析認(rèn)為，年末隨著企業(yè)沖刺全年業(yè)績(jī)，成交有望企穩(wěn)回升，但整體回升幅度或有限。整體來看，目前預(yù)期的市場(chǎng)底尚未真正到來，加大供貨和優(yōu)惠力度、“以價(jià)換量”仍是企業(yè)促進(jìn)成交去化的必要手段。長(zhǎng)期來看，在市場(chǎng)整體下行、房企銷售承壓、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的大背景下，以銷定投、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，提高運(yùn)營(yíng)效率、增強(qiáng)自身產(chǎn)品力，將是企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的立足之本。

高善文認(rèn)為，下階段房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長(zhǎng)、精細(xì)控制。隨著政策的明顯調(diào)整和轉(zhuǎn)折，房地產(chǎn)行業(yè)的最壞情況或已過去，流動(dòng)性危機(jī)將得到有力控制。房地產(chǎn)行業(yè)在很大程度上，或許可避免此前大家所擔(dān)心的硬著陸局面。

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