農(nóng)銀中國(guó)優(yōu)勢(shì)混合(001656)、農(nóng)銀智增定開(kāi)混合(010201)基金經(jīng)理許拓

經(jīng)過(guò)連續(xù)三年時(shí)間的結(jié)構(gòu)性牛市，A股市場(chǎng)賽道投資模式極為盛行，投資者習(xí)慣于給各個(gè)公司貼標(biāo)簽，非賽道行業(yè)和非標(biāo)簽個(gè)股難以得到投資者的認(rèn)可，處于持續(xù)低估的狀態(tài)，反而可能是未來(lái)一段時(shí)間超額收益的重要來(lái)源。

任何一個(gè)大空間的行業(yè)都有其商業(yè)邏輯，階段性低迷往往醞釀著重大變化，尤其是長(zhǎng)期的一致性預(yù)期和忽視，更容易使行業(yè)內(nèi)的主要公司起步估值處于極低位置，投資的風(fēng)險(xiǎn)較低，一旦出現(xiàn)明顯變化，容易迎來(lái)戴維斯雙擊。

就當(dāng)前A股市場(chǎng)而言，房地產(chǎn)行業(yè)可能存在著這樣的投資機(jī)會(huì)。2016年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的主要政策導(dǎo)向是“房住不炒”，以致房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)谑迤陂g有明顯增長(zhǎng)，但市值鮮有變化，核心在于政策預(yù)期不斷壓低估值。

我們認(rèn)為，“房住不炒”應(yīng)該分開(kāi)看，“房住”是肯定房地產(chǎn)行業(yè)為滿足人民群眾居住需求的主體作用，“不炒”即穩(wěn)定房?jī)r(jià)才是政策核心目標(biāo)，政策的本質(zhì)并非要遏制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而是希望其健康發(fā)展。

往后看十四五期間，房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管政策已經(jīng)開(kāi)始逐步轉(zhuǎn)向，隨著城鎮(zhèn)人口住房需求不斷得到滿足，城鎮(zhèn)化率增速逐步見(jiàn)高點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)總體銷(xiāo)量將緩慢穩(wěn)步下行。

但供給端由于格局優(yōu)化或?qū)⒏煜陆担袠I(yè)供需格局將得到明顯優(yōu)化，房?jī)r(jià)本身依舊有望隨貨幣發(fā)行而逐步企穩(wěn)，行業(yè)將進(jìn)入量縮價(jià)穩(wěn)格局優(yōu)化的新階段。

在此背景下，經(jīng)過(guò)本輪市場(chǎng)化的供給側(cè)改革，房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式將逐漸發(fā)生變化，高質(zhì)量發(fā)展將成為新的商業(yè)模式，即周轉(zhuǎn)率下降、銷(xiāo)售凈利率提升。部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)一步加杠桿，品牌開(kāi)發(fā)商和有自帶升值潛力的開(kāi)發(fā)商將明顯受益，市占率有望大幅提升，未來(lái)有望獲得更為穩(wěn)定持續(xù)的增長(zhǎng)，呈現(xiàn)一派新的行業(yè)局面。

(責(zé)任編輯：葉景)

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)行業(yè)