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展 望

我們認為， 2022年房地產開發行業信用質量展望為穩定。我們預期受到政策面邊際改善和調整的影響，即使在行業整體規模見頂、利潤率承壓的情況下，仍有很多企業可以憑借自身的經營韌性，在相對改善的政策環境中維持甚至改善自身的信用質量。但由于部分企業歷史經營激進導致了存量杠桿較高，我們預期2022年行業內仍會發生一些違約事件。

我們認為，2022年行業調控政策全面轉向的可能性仍然非常低。“房住不炒“依然是政策的主線，但是，在房地產企業連續出現信用風險之后，房地產調控政策可能保持目前邊際放松的態勢，如包括對于開發貸和按揭貸款投放避免“一刀切”，預售資金監管逐步理性等。2021年年底中央經濟會議表示，將“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。”

我們認為，在“三穩”的政策環境下，2022年全國房地產市場規模不會出現顯著的萎縮。房地產行業仍會是我國經濟體系中重要的行業。但是，經歷了數十年的高速發展之后，行業規模將見頂并少許回落。我們預計，2022年商品房銷售額將下滑7%左右，其中銷售面積下降5%左右，價格小幅下降2%左右。我們認為，一二線城市及城市圈核心三線城市的房地產需求仍將保有強勁，但其他地區的房地產市場可能面臨量價齊跌的風險。

我們預計，2022年房地產開發行業投資完成額將保持0-5%的增速，增長主要依賴建安投資支撐，而土地購置將會明顯下滑，這主要是由于房企資金緊張導致對土地購置需求轉弱所致。同時，隨著土地價格保持高位，房企利潤空間將會進一步收縮，2022年全行業EBITDA利潤率中值可能同比下滑2個百分點至16%左右。

盡管行業面臨規模萎縮和整體資金面收緊的壓力，我們仍認為再融資相對通暢、存貨質量高、經營穩健的企業可以憑借經營韌性應對行業壓力可以獲得更好的業務發展。

我們預計，隨著房企違約后處置過程逐步完善，金融機構對于行業謹慎態度有所緩和，貸款投放逐步正常化，行業杠桿率下降到安全區間，行業可能開始回暖。

關 注

償債高峰將至，再融資壓力仍在。2022年上半年仍是房地產開發行業債務到期高峰，行業面臨很大的再融資壓力。

違約仍會發生，弱資質企業將會在陣痛期內掉隊。這些企業通常具備以下特征：高度依賴高杠桿高周轉模式，特別是在短時間內快速實現銷售規模大幅增長；存貨不足或土儲主要分布在低線城市；母公司層面流動性不足。

關鍵詞： 房地產開發