國家發改委日前明確將REITs試點范圍擴大，保障性租賃住房納入試點。保障性租賃住房REITs發行過程中需對底層資產進行價值評估。房地產估價有三大基礎方法：收益法、比較法和成本法。其中，收益法是主要估價方法，具體可選用報酬資本化法（DCF）和直接資本化法。另外，保障性租賃住房一般無交易實例，比較法適用性不足，而成本法在進行適用性分析后，可選為估價方法之一。

收益法。收益法是在預測不動產未來收益的基礎上利用報酬率或資本化率、收益乘數將未來收益轉換為價值的方法。REITs定價的核心部分就是標的不動產未來現金流的折現。通常以“派息收益率”作為對REITs定價的核心指標，這體現了國際標準化REITs長期持有、權益性的商業邏輯。

在我國不動產的資本化率尚缺失、直接資本化法尚不成熟的情形下， DCF是主要的收益法估價方法。該方法主要考慮收入、運營費用、報酬率三個因素。

收入。主要來源于房屋租金收入，評估人員需結合當地政策和市場環境對租金水平、空置率、增長率等進行合理分析。保障性租賃住房租金水平和增長率有較強政府指導性，在預測未來現金流時，需評估人員合理謹慎進行預測。另外，項目整體運營以保障為主，兼顧運營企業的適當利潤，不同企業的運營收入存在一定差異性，在測算時需綜合分析運營主體。

運營費用。主要包括管理費用、稅金及附加、物業管理費、房屋保險費、重置提撥款等。其中，稅金及附加主要為增值稅及附加、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅等。保障性租賃住房項目可以享受住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策，還將免收城市基礎設施配套費。隨著保障性租賃住房優惠政策落地，運營企業負擔將逐步減輕。

報酬率。也稱收益率，是將標的物未來各年的凈收益轉化為價值的折現率，為影響保障性租賃住房價值的核心參數。我國住房租賃收益率普通較低，在公募REITs預計未來 3 年凈現金流分派率（預計年度可分配現金流/目標不動產評估凈值）原則上不低于 4%的要求下，保障性租賃住房的評估價值普遍較低。為了提升收益率，開源節流則是有效措施。開源就是科學合理地提升運營收入，從運營端提高運營凈收益。節流則是利用諸如集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地、非居住存量閑置房屋改造建設保障性租賃住房，有效降低開發端土地成本。

成本法。保障性租賃住房定位決定其在市場流通的可能性小，以活躍市場為前提的比較法適用性相對較差，成本法成為可選擇的第二種估價方法。其公式如下：

房地產成本價值＝土地成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤-建筑物折舊

租賃住房年租金＝土地與建設成本年攤銷額（包括裝修、設施設備費用年攤銷額）+運營、維護費用+租賃稅費（減免）+租賃利潤

各成本要素的構成及確定需要結合項目具體情況對照社會平均水平進行確定。土地成本是估算該類房地產價值的關鍵因素之一，需評估人員在政策優惠基礎上通過科學合理的方法確定土地價值。另外，對利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設的保障性租賃住房，2021年國務院辦公廳22號文明確了取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策，且執行民用水電氣價格。

其他評估服務。保障性租賃住房的房源標準、租金定價等具體要求還未發布，國家各類支持政策還沒有發布實施細則，保障性租賃住房項目的篩選和落地還要經歷一番探索，評估機構可以提供一些市場調研和項目租金咨詢等服務。

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