問杭州樓市有多“卷”？看業主眾籌換外立面！

房子還沒到手，“樣子”先管起來。這兩天，杭州在售新盤“河語光年”準業主關于自行集資更換小區外立面的行動，在杭城引起了不小震動。

消息顯示，“河語光年”最后一期房源還沒銷售，前期搖中業主已經陸續填好了問卷：截至1月4日下午的投票結果，這份將“真石漆升級成鋁板”的動議共收獲了442張贊成票、2張反對票。

新房的“外貌焦慮”在杭州樓市迅速傳染——“河語光年”剛提出“整形”想法，隔壁“上河公元”等新盤的業主們也蠢蠢欲動要搞眾籌。

外立面的“醫美風”一路刮到了杭州其他熱門板塊，如申花區域在售盤“九龍倉天玨”、市北區域的“濱江望濤月明”、艮北區域的“綠城潮聽明月”等紛紛“卷”入其中。

“有點離譜了！這是杭州樓市部分投資者浮躁情緒的反映，也是限價銷售政策下衍生的質量等問題的折射，但真要實現，難度很大。”房地產業內人士說。

真石漆換鋁材：好看之余有什么？

按照杭州資深房產專業人士方張接的說法，外立面從真石漆到干掛鋁板，每平方大概會多出四、五百塊的建設成本。此外，更換鋁板還將涉及業主意愿、開發商交涉、報批環節、交付工期等諸多問題。

花錢又費力，如此大動干戈，業主們圖個啥？

好看，是最直觀的因素。從涂料到真石漆到干掛石材再到鋁板，對應著住宅建筑外立面的進化史。鋁板的輕盈和現代感，也確實塑造了杭州不少“顏值擔當”的樓盤。

如此，一條隱形的房價“鄙視鏈”便在外立面的“三六九等”中逐漸成型。“鋁板房子”的二手房更賣得起價格，成了杭州業主間心照不宣的“潛規則”。

至少，在上述行動起來的準業主們看來，這肯定是一次“每家每戶出個幾萬元”，換“整套房子多值個百八十萬”的劃算買賣。“這兩天，我們群里的準業主都在談論這個事，多數人都表態愿意眾籌這么做，鋁板外立面的檔次提升了，對房價的拉動是肯定的。”2021年上半年搖中杭州拱墅區一個新盤的王女士說，已有準業主準備牽頭動議“顏值提升計劃”。

當然，也有購房者認為，決定房價的核心還是政策、地段、學區等要素，“換幾面鋁板就能拉動房價，是個笑話。如果眾籌外立面可以，那眾籌層高、眾籌裝修、眾籌園區景觀行不行？”

律師：發起容易成行難

法無禁止即自由。于情于理，準業主眾籌改進小區外觀、提升居住品質似乎并無不妥。

但記者采訪得知，給樓盤煥顏并不容易。從發起投票到籌集資金，從開發商同意到有關部門報批，從前期施工到后續維護，重重關卡道道難題無不考驗著業主們集體“捍衛房價”的決心。

浙江澤大律師事務所主攻建筑工程領域的楊仙林律師向記者表示：“這個事情絕不是像他們（業主）想當然那么簡單的，當中涉及的環節和不確定因素太多了。”

1、 業主同不同意？

征得業主同意，是眾籌更換外立面的第一步。

楊仙林告訴記者，《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等對于業主大會的表決程序是有規定的，但眾籌更換外立面屬于新事物，究竟是適用“與會業主所持投票權數二分之一以上”，還是“經物業管理區域內全體業主所持投票權數三分之二以上”，尚未有明文規定。“我認為可以適當參照加裝電梯的案例，依法征得多數業主同意，并通過公示、備案和行政審批程序。”

“最好是各小區制定業主大會章程，再依據章程規定表決。”楊仙林進一步說，“不過仍存在部分業主堅決抵制或后續‘跳票’的情形，真實情況會更復雜。”

2、 開發商同不同意？

房產開發包括規劃許可、拿地、勘察、設計、施工、監理、竣工、驗收、備案等一系列流程。與開發商協商一致，是鋁材順利“掛上”的必經之路。

但業主與開發商之間仍存在諸多潛在問題。比如對建筑物設計載荷有沒有影響？一旦出現交付延期，責任在哪方？若鋁板制作及施工工藝不達標，誰來負責？如果后續鋁材出現破損，質保責任和維護費用由誰承擔？

楊仙林指出，“這還涉及開發商與施工單位的問題，是納入施工單位的總包合同之內，走工程量增加；還是走專業工程分包，引入其他施工企業進場？臨時更換外立面，需要各單位的配合，比方說腳手架可能已經拆除，得重新再搭設，很可能導致最終的改裝費用遠高于業主的預期。”

3、 管理部門同不同意？

“最重要的是，這其實并不是開發商和業主兩方之間的簡單決斷，因為外立面改造已經牽涉到城市規劃、建筑安全等方面的問題，需要到相關規劃等部門進行重新備案和許可批準。”

“監管對這種自籌改造并委托開發商實施的行為會不會放行還不好說。”楊仙林認為，這也構成此次外立面“整形”的實行難點。

4、 資金管理誰來管？

“籌集資金理論上屬于建筑物及其附屬設施的專項維修資金，因此在設立和使用上需要符合業主大會的籌集、審計、公開程序，以及管理上的專戶等，整個流程的合規性及有效監督，都是新問題。” 另有一名業內律師向記者表示，“實際操作起來相當不容易。”

動因：業主“市值管理”

“由于新房限價政策，開發商的利潤很微薄甚至虧損，配置自然不會高，質量方面的問題也逐漸暴露。另一方面，杭州核心區域的房價漲幅較大，新房與周邊二手房形成了明顯倒掛，導致新盤準業主的預期很高。”某房企高管對記者說，這種更換外立面的做法，是投資者對房價預期的一種極端反映，類似于股票市場的市值管理。

據記者觀察，近來，杭州樓市業主“自來卷”的風氣愈演愈烈。比如，某未交付紅盤業主眾籌升級架空層與車庫入口，某府外立面鋁板“擴容”……

（杭州某未交付紅盤業主眾籌升級架空層與車庫入口）

據查，早在2021年初，杭州江干區某小區業主就因不甘房價被隔壁小區“比下去”，打算籌資2000萬元升級外立面。但時至今日，未有實質性進展。

開發商要利潤，業主要品質，兩者的訴求在地價高企、售價受限的模式下難以平衡，衍生出不少問題。比如，中簽率個位數的“濱融府”等紅盤，因營銷時對外立面材料的說法與實際配置不符，導致準業主提出異議，后開發商承諾升級鋁板。近期，“大運橋西府”、“嘉品”等新盤的準業主，也對外立面的用材配置提出異議。

觀察近兩年的杭州樓市，由于部分區域新房、二手房價格倒掛的存在，杭州部分新盤出現“萬人搖”的景象。2021年，杭州兩次加碼樓市調控政策，提升購房門檻，“驅離”了一批投資客，但紅盤的搖號熱度依舊居高不下。比如，杭州市中心文暉板塊熱盤“和品府”，2021年分三次售罄，整體中簽率僅約10%。

但事情正在起變化。由于政策持續加碼，杭州非核心區域的樓盤頻繁出現流搖現象，居高不下的二手房房價也出現“量價齊跌”的趨勢。我愛我家（000560）市場研究院統計數據，2021年，杭州（含富陽、不含臨安，下同）二手房共成交7.92萬套，系2016年以來成交量第二低的年度。

房產專業人士方張接預計，2022年，杭州樓市新房搖號和土拍政策會繼續優化調整，做出有利于自住和多孩家庭的政策傾斜。但是，樓市結構性供需錯位、自住承受力與掛牌價預期之間的矛盾會繼續突出。

編輯：吳正懿

校對：張 宇

圖編：趙雁旎

制作：張 巘

責編：邵子怡

簽發：潘林青

關鍵詞： 的是