2021年12月，保定市主城區獲取13個預售證，涉及11個項目，預售總套數3409套，預售總面積35.32萬㎡。土地方面主城區推出24宗宅地(含綜合)，成交22宗，優質地塊推出抬升土拍熱度。2021年1-12月份，保定房地產企業銷售金額TOP10企業合計銷售金額為237.2億元，隆基泰和、愛情地產、華中集團包攬了保定1-12月銷售金額與銷售面積前三甲。TOP10房企銷售門檻值為7.0億元/7.7萬平。
2021年1-12月份，保定房地產企業銷售金額TOP10企業合計銷售金額為237.2億元，隆基泰和、愛情地產、華中集團包攬了保定1-12月銷售金額與銷售面積前三甲。銷售額方面，隆基泰和1-12月以95.2億元的銷售業績位列銷售金額榜冠軍;愛情地產以44.1億元的銷售業績位列第二名;華中集團21.7億元列居第三名。銷售面積TOP10企業合計銷售面積229.9萬平，隆基泰和、愛情地產、華中集團，銷售面積分別為86.5萬平、55.3萬平、16.9萬平。另外，TOP10房企銷售門檻值為7.0億元/7.7萬平。
2021年1-12月保定商品房銷售金額排行榜TOP10項目合計銷售金額為98.0億元，其中TOP10的銷售金額門檻值為6.1億元。華中集團開發建設的尚玉園銷售金額穩居排行榜TOP3，1-12月銷售額為11.0億元，銷售面積8.9萬平，尚玉園是由華中集團精心打造的健康人居項目，坐落保定北城核心，新秀學校旁邊，交通暢達全城，周邊商業、生態、醫療、教育等配套資源豐富。尚玉園打造90-260m2全生命周期戶型，延伸幸福生活美學的復合空間，智能安防、全熱新風系統、人臉識別等科技賦能住宅，提升居住品質。尚玉園一期為文苑追求“君子崇尚，玉德之美”的全新生活場景，二期為禮苑，以“知禮，懂愛，品人生”的情懷擘畫未來生活方式，讓建筑與空間、傳統與當代、藝術與時尚在禮苑交匯、融合，開啟一種更現代、更多元、更國際的品質生活。禮苑于12月7日加推1#、2#、4#、6#、9#、10#號住宅共計456套房源，目前正在熱銷中，銷售效果良好。
▍宏觀政策環境
中央強調“房住不炒”定位不變，定調房地產是支柱產業，首提探索新的發展模式，促進房地產業“良性循環”。2021年12月8-10日中央經濟工作會議中進一步強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，加強預期引導，探索新的發展模式，推進保障性住房建設，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。中央下半年多次提及“良性循環”，表明監管層已關注到當前市場循環路徑遇阻帶來的風險。下半年以來，隨著房地產信貸以及預售資金監管收緊，銷售市場及土地市場均明顯降溫，疊加個別房企風險問題暴露，市場信心進一步受挫，從企業融資到投資拿地、開工建設、銷售回款、竣工交付等環節均不同程度遇阻，現階段良性循環對行業發展尤為重要。
12月11日，中國經濟年會中國家統計局寧吉喆表示：要加強居民基本住房保障，房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。由于房地產業規模大，上下游產業鏈條長，今年下半年以來，房地產市場經歷了深度調整，下行壓力較大，對行業及相關產業鏈條均帶來壓力。結合今年中央經濟工作會議中提到“加強預期引導，探索新的發展模式…因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”，預計地方在因城施策下，資金端、政策端等均將發力促進房地產業實現良性循環。
信貸環境持續改善，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求。2021年以來，中央持續強調落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度。下半年提出“兩個維護”以來，信貸環境持續改善。12月，中央各部委首提支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求;鼓勵金融機構穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務。12月6日，在中國銀保監會首次提及對改善性住房的信貸支持，指導銀行保險機構做好對房地產和建筑業的金融服務。
12月21日，銀保監會發布《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行業金融機構穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目，明確表明了監管方對利用收并購化解房企風險的力度和決心。預計接下來房企開發貸和并購貸款將持續合理發放，出現房企在短期流動資金方面的壓力將有所緩解，加快資金回籠。同時，金融環境的改善確保房地產項目順利建設完工，按期交付，維護購房者權益。
中央始終堅持“房住不炒”基調不變，并堅持穩地價、穩房價、穩預期的“三穩”目標不變。同時2021年中央經濟工作會議指出“明年經濟工作要穩字當頭、穩中求進”，并且在隨后在中央各部委的權威解讀中表示“房地產是支柱產業，住房更是居民的消費”;“房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經濟中占有相當高的份額”。預計2022年房地產市場調控仍將堅持“房住不炒”的定位，行業政策環境改善預期將進一步明確，部分過度偏緊的政策有望迎來微調改善，資金端、政策端等均將發力促進房地產業實現良性循環。
▍保定市場政策
保定重申“人才十條”，1月1日起實施，最高15萬元購房補貼。日前，保定發布鼓勵高校畢業生來保留保發展扶持政策，全力構建京雄保一體化發展新格局，激情奮進“十四五”、再造一個新保定提供人才保障和智力支持，制定多項扶持政策，涵蓋提供生活保障，鼓勵穩定就業、扶持自主創業等方面。例如：在中心城區購買家庭首套住房，享受博士15萬元、碩士6萬元、本科2萬元購房補貼;事業單位引進全日制博(碩)士研究生、“雙一流”本科畢業生，予以專項編制保障，采取選聘方式入職;在定點創業園區、創業孵化基地初次創業的，可享受每年3萬元的房租物業水電費補貼等，據悉政策將于2022年1月1日起施行。
保定全面推動房地產領域遺留問題，持續嚴打房地產領域違法罪。為認真貫徹落實市委、市政府解決房地產歷史遺留問題的決策部署，全市政法機關主動摸排案件線索，對涉案項目開展全面偵查，全力緝捕犯罪嫌疑人，徹查涉案資產，堅持以事實為依據、以法律為準繩，依法嚴厲打擊房地產領域違法犯罪活動，形成強大震懾。12月18日，保定市公開房地產領域多起違法犯罪案件。
河北出臺實施意見加快發展保障性租賃住房，促進解決住房困難。河北省政府印發《關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》明確，以人口凈流入的大城市石家莊、邯鄲、唐山、保定、秦皇島、張家口和雄安新區為重點發展城市，加快發展保障性租賃住房。要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主。按照“租賃戶收入可負擔、租賃企業經營可持續”的原則，合理確定租金價格，租金價格低于同地段同品質市場租賃住房租金價格。
▍住宅市場
12月，保定市主城區共發布13個預售許可證審批信息，涉及11個項目，預售總套數3409套，預售總面積35.32萬㎡;另外主城區共下發2個建設用地規劃許可證，5個建設工程規劃許可證。本月主城區商品住宅(不含保障房)成交規模為16.97萬m2，環比下降23.4%，同比上升4.7%;1-12月累計成交面積202.95萬m2，受去年河北多輪疫情導致的低基數影響，同比增長42.6%。
從成交結構來看，2021年1-12月，保定主城區商品住宅市場整體仍以剛改和改善產品為主。成交總價結構中，100-150萬元總價段成交套數占比最高，占比為39%，且近三年占比持續走高，同比去年上升12個百分點;150-200萬元總價段成交套數占比較去年同期提高11個百分點，市場改善需求支撐度較高，同時50-100萬元總價段成交套數占比從去年同期的52%下降至目前的32%，下降20個百分點，剛需產品市場占比大幅減少。成交面積結構中，多元化需求顯現，60m2以下的小戶型成交占比為7%，但占比明顯上升，同比去年上升6個百分點;60-90m2面積段產品成交套數占比19%，近三年占比變動幅度較小;90-120m2面積段剛改產品成交套數占比最高，為41%，但同比去年同期下降7個百分點;與此同時120-160m2面積段改善產品成交套數占比提升2個百分點達到29%，改善產品在市場支撐度較高。
▍土地市場
2021年保定全市推出379宗宅地(含綜合用地，下同)，成交256宗，規劃建面1907.7萬m2，同比增長21.4%，全年平均樓面價2047.5元/m2，同比顯著上漲20.1%，主要歸因于成交結構顯著變化，2021年保定主城區成交面積占比大幅提升。2021年保定主城區累計推出宅地116宗，成交97宗，規劃建筑面積1093.7萬m2，同比大幅增長176.1%，2021年保定主城區為宅地出讓主力區域，成交規模占比由去年25%上升為57%;累計出讓金為246.9億，同比大幅增長158.5%，全年平均樓面均價為2257元/m2，同比下跌6.4%，受宏觀房地產市場下行影響，土地出讓價格有所下降;全年流拍12宗宅地，流拍率為11%;市場熱度方面顯現出翹尾行情，全年多數月份地塊均底價成交，僅年底12月成交溢價率顯著上行，高達24%。
如前所述，2021年保定主城區土地出讓大幅增長，這背后是城中村改造重大民生工程的全面開展。2021年成交宅地中逾70%的地塊為城改安置區項目用地，涉及一期二期城改項目，包含小車村、大祝澤村、馬廠村、沈莊村等多個城中村。隨著一期城改安置區的逐步封頂，二期城改安置區建設的集中開工，三期城改工作也于2021年年末全面啟動，也就意味著2022年土地市場還將會有大批量城改項目用地出讓，或將涉及水碾頭村、韓村、南八里莊村、小營房村等多村。
隨著城改大幕的拉開，2021年大量央企國企涌入保定，并逐漸成為保定土地市場的主力，葛洲壩、中國中鐵、中鐵建、中國中冶等企業承擔起的大部分城改任務。中國中冶拿地宗數最多為15宗，葛洲壩、中鐵建拿地金額均超40億元、拿地面積均超200萬m2。國央企入場，預示著未來保定房地產市場將發生深刻變化，一方面國央企的入駐將有效服務于保定建設品質生活之城，助推保定的城市發展，是立足大局，服務雄安的一項舉措;另一方面短期來看，國央企入駐疊加保定房地產市場整頓，本土房企可能會受到一定沖擊，或將倒逼本土開發生進行產業模式重塑，在競爭中走向合作，實現雙方資源、技術、經驗等優勢內容互補，差異化打造自身品牌，提高自身運營能力及產品能力，實現互利共贏的格局。
近年來，主城區土地市場供應主要源于城中村改造、棚戶區改造及舊廠房改造等，縱觀保定主城區土地市場，除居住用地成交樓面價下滑外，自2020年以來，市場中的“凈地”(地面平整且不存在未被拆除的建筑物、構筑物等其他設施的地塊)流拍現象也有所增多。2019年及以前的流拍地塊中，部分是開發商補證地塊(土地上已有在建項目)，此類地塊流拍是開發商想要低價拿地的一種手段。“凈地”流拍，則是近兩年出現的新現象。
12月23日，主城區10宗地塊拍賣，6宗地塊成功出讓，包括5宗住宅用地、1宗福利用地。本次沈莊村4宗優質的儲備“凈地”出讓，國控和東亞新華參與沈莊村附近四宗居住用地競拍，最終國控分別以16800萬元競得2021-118號地塊，以38850萬元競得2021-119號地塊，以59200萬元競得2021-120號地塊，以36750萬元競得2021-121號地塊。
本月保定國控競得的2021-120號地塊周邊1km內有3宗宅地已成交、2宗地塊流拍;周邊成交地塊樓面價不足2500元/m2。與保定國控競得2021-120號地塊成交樓面價5402元/m2相比，地價差距較大，周邊在售項目價格區間為12500-16000元/m2，利潤空間較大。
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