2021年，浙江省房地產市場新房容量超過1.7萬億，但土地市場相對去年的高位而言，整體規模有所回落。在回落的規模下，越來越多的房企看好浙江市場的發展前景，隨之而來的是愈加激烈的土地市場角逐。

核心要點：

1.2021年浙江省經營用地出讓金維持9000億高位，樓面價繼續領跑長三角。

2.本土企業強勢深耕，權益金額占比49.0%，高位微增。TOP50中，深耕本土市場的區域型企業和國企新面孔涌現，競爭更多元。

3.頭部企業競爭加劇，TOP10中僅4家企業金額同比增加。

4.金華成為房企新核心要地，TOP50房企權益拿地金額累計超過850億元，其中義烏占據金華市場半壁江山。

5.九家外來房企浙江拿地金額翻倍，加碼浙江市場趨勢明顯。

▍出讓金維持9000億高位，樓面價領跑長三角

2021年浙江省經營性用地出讓金維持在9000億以上的高位狀態。2021年，浙江省土地市場維持較高熱度，經營性用地(包括住宅用地和商辦用地)出讓金9250億元，同比微幅回落0.8%。從面積來看，2021年浙江省經營性用地成交規劃總建面由前兩年的1.3萬億㎡級別回落至1.2萬億㎡，同比小幅降幅為11.7%。

浙江省經營用地樓面均價遠高于長三角其他省份。2021年浙江省經營用地成交樓面均價為7627元/平方米，同比增長12.4%。浙江省經營用地成交樓面價遠高于長三角地區的安徽省和江蘇省。

▍本土房企強勢深耕，國企新面孔崛起

2021年本土企業強勢深耕，權益金額占比為49.0%。2020年開始，本土房企快速在浙江主場開疆拓土，橫縱厚植市場。2021年，本土房企在浙江市場仍強勢深耕，拿地金額TOP50企業中，本土房企拿地權益金額累計達到2536億元，占TOP50企業的49.0%，在2020年的高占比基礎上繼續小幅提升。

權益金額TOP10中本土企業占據5席。2021年，浙系房企大佬級企業綠城中國和濱江集團在浙江省的權益拿地金額分別為491.5億元和398.1億元，持續擴張在浙江市場的份額。在浙江市場，2021年綠城和濱江均在8個城市布局，其中綠城以杭州和寧波為戰略雙核，兩者占整體權益金額的近8成，在湖州、金華、衢州等城市權益金額在20多億到30億之間;濱江集團以杭州為核心主力，重倉金華、湖州、寧波，并保持溫州、臺州等城市的持續深耕。

德信地產躋身前三甲，在浙江市場拿地的權益金額達到157.4億元，基本與2020年持平。德信在杭州和其他城市的拿地分布基本為五五分，其中杭州占基本五成左右的權益金額，重倉臺州、湖州、寧波等城市。除此之外，榮安地產和祥生集團也躋身前十重倉浙江市場，保障未來在浙江市場的銷售業績。榮安的戰略核心城市仍是寧波，并加大在金華、溫州、嘉興的布局，在杭州市場2021年無新增土地;祥生在紹興和杭州市場的權益拿地金額都在50億以上，深耕兩個戰略核心城市，鞏固市場競爭力。

深耕本土市場的區域性企業和國企新面孔涌現，浙江市場未來的競爭更加多元化。2021年，首次出現一批國企，如杭鐵集團、杭州運河集團、義烏建投集團等。另外，深耕本土的區域型企業在這一波行情中加大當地市場的拿地力度，如商城房產、金昌集團、興耀房產集團等企業。不管是國企還是本土區域型企業，這些企業的拿地城市多為1-2個，為本土房地產市場的發展做出貢獻。與此同時，還有部分深耕當地適機向外拓展的本土企業在這一波行情中發力，如建杭置業在杭州市場夯實根基之后，向金華拓展;海寧鴻翔在鞏固嘉興大本營的基礎上，向杭州和溫州嘗試性外拓;一直深耕金華市場的萬固也在2021年向紹興和臺州拓展布局范圍。

▍頭部企業競爭加劇，TOP10中僅4家企業金額增加

2021年浙江市場的土地供應整體縮減，但是布局浙江市場的企業越來越多，尤其是頭部企業之間的拿地競爭更加激烈。在權益拿地金額TOP10企業中，僅萬科、華潤、融信和保利發展同比增長。但這四家企業在浙江省的布局策略又有所差異。

萬科和保利2021年在浙江省的拿地策略表現為廣泛布局，分別在浙江省布局6個和7個地級市，省會杭州已經不是其布局的核心重點城市。萬科除了杭州市場之外，繼續向金華、寧波、嘉興等城市下沉深耕，尤其是在金華市場的權益拿地金額達到69.4億元，直逼杭州市場的74.1億元，僅次于本土企業的商城房產。保利則更為均衡，杭州、溫州和紹興的權益拿地金額相差不多，尋求更多城市的發展機會。

華潤和融信則是重點加碼杭州市場，杭州市場的權益拿地占比達到整個浙江區域的70%，甚至80%以上。華潤在浙江市場2021年僅布局4個城市，即1個核心據點杭州加溫州、寧波和嘉興三個策略型城市，三個城市的權益金額也比較均衡，集中在15-23億之間;融信在浙江的拿地的城市數量更少，除杭州之外，在溫州和湖州深耕，權益拿地金額均在20億左右。

權益拿地金額TOP10中的五家本土企業，在浙江市場權益拿地金額的下降，并非基于對浙江市場的不看好，而是更多地受到浙江省推地數量的下降，主流城市競爭加劇，權益拿地金額不高于40%權益銷售額等政策要求等外在限制條件等導致的直接結果。但基于2020年本土企業在浙江市場的強勢發力，預期2022年本土企業在銷售市場仍具有強勁的競爭力，銷售業績預期將維穩略漲。

▍金華成為房企新核心要地，義烏占據半壁江山

毫無疑問，杭州是多數深耕浙江市場的企業的戰略核心要地，不僅對于綠城、濱江、德信等本土企業如是，華潤、融信、中海等外來房企也是如此。

但是值得關注的是，2021年TOP50的第二集中陣營不是寧波和溫州，而是金華，且前50企業累計的權益金額大大超過了寧波和溫州。雖然這一方面得益于金華市場的推地量的增加，但是更重要是更多房企對金華市場的看好，這一點從TOP50房企權益拿地金額占城市全年的經營性用地出讓金比例可以看出來。金華市場的這一占比達到67.7%，甚至高于杭州市場的66.4%，金華市場熱度的提高不言而喻。

金華市場的TOP50企業中，拿地金額前五僅商城房產是本土企業，萬科、美的、武漢城建等都是外來房企。金華土地市場的崛起和熱度主要得益于義烏市場，2021年義烏市場的土地出讓金達到整個金華市場的50.3%，占據半壁江山。熱度第二位是金華主城區，除此之外永康市場在2021年熱度明顯提高。

▍9家外來房企浙江拿地金額翻倍，加碼浙江市場成趨勢

2021年，外來房企在浙江市場拿地格局再度刷新，有9家房企在浙江市場的權益拿地金額同比翻倍，包含中海地產(不含中海宏洋)、金茂等企業。

繼2020年僅在溫州獲得1宗新增土地之后，2021年中海地產加碼浙江市場，布局城市以杭州為重點，在杭州市場權益拿地金額超過100億元，同時首入臺州，并深耕嘉興。金茂加碼浙江的方式是均衡布局，在7個地級市均有新增土地，以紹興和金華為重點，落子湖州、溫州、臺州等城市。中駿集團加碼杭州市場，并繼續深耕嘉興市場;武漢城建集團重點布局金華和寧波;建發深耕杭州和寧波的基礎上，縱深臺州、金華和寧波市場。

另外，2020年在浙江市場無新增土地的金隅，2021年分別在杭州和寧波各獲得1宗地塊，其中寧波鄞州區地塊溢價率達到40%，深耕浙江市場的決心可見一斑。

總結：2021年，隨著土地市場的風云變幻，各大房企在浙江市場格局繼續被刷新，本土房企繼續在主場市場崛起發力，外來房企在浙江市場各有側重，激烈的市場競爭不僅在杭州、寧波等二線城市，新戰場的金華崛起，臺州、嘉興等城市市場角逐大幕也在重啟，期待2022年各大品牌房企在浙江市場的精彩角逐。

關鍵詞： 房地產 土地市場 樓面價 經營用地