2021年，中央堅持“房住不炒”主基調(diào)，不斷完善房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。北京精準調(diào)控縱深推進，調(diào)整土地供應結構及出讓規(guī)則，同時強化市場監(jiān)管，嚴查經(jīng)營貸、首付貸，嚴厲打擊渲染、炒作房屋成交信息及惡意炒作學區(qū)房行為。新房市場方面，北京樓市呈現(xiàn)“先揚后抑”的結構，全年供求規(guī)模升至近幾年高位。上半年，在就地過年、學區(qū)房等的影響下市場快速升溫;下半年，信貸環(huán)境收緊，市場預期轉變，市場熱度明顯回調(diào)。2021年，北京新開盤市場方面表現(xiàn)又是如何?

預售獲批

全年期房預售獲批超160次

下半年房源集中入市

期房方面，據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年北京共130個新建商品住宅期房項目獲得166張預售證，合計獲批房源80723套，新批面積831.65萬平。其中新項目占比達58%，共獲得103張預售證。從時間周期來看，2021年前8月，北京新建商品住宅新批上市節(jié)奏整體平穩(wěn)，月均新增預售證10.8批次。9月以來，傳統(tǒng)“金九銀十”、年終業(yè)績沖刺等重要營銷節(jié)點，房企加快推盤入市節(jié)奏，同時疊加首批集中供地項目扎堆入市的帶動，北京新建商品住宅入市節(jié)奏加快，月均新增預售證升至20批次。

分區(qū)域來看，2021年北京新建商品住宅期房項目新批入市主要集中在朝陽區(qū)、順義區(qū)、大興區(qū)、通州區(qū)等主城和近郊區(qū)域。其中順義區(qū)、朝陽區(qū)、大興區(qū)新獲預售證均超20批次，新批入市面積均超100萬平。

新開盤

整體新開盤去化率僅四成

朝陽供應井噴，去化較差

開盤規(guī)模：重點項目開盤89次，朝陽推出房源超6500套。根據(jù)中指研究院監(jiān)測的重點項目統(tǒng)計顯示，2021年北京共75個住宅類項目集中開盤，共計開盤89次，推出房源超2.5萬套。區(qū)域分布方面，順義區(qū)、朝陽區(qū)和大興區(qū)新開盤次數(shù)較高，均超14次;而推出房源套數(shù)方面，受首批集中供地項目相繼入市的帶動，朝陽區(qū)新開盤推出房源量遙遙領先，推出房源超6500套;順義區(qū)、通州區(qū)推出房源均超3000套;大興區(qū)、石景山區(qū)新開盤推出房源均超2000套。

去化率：整體新開盤去化率僅四成，海淀區(qū)去化水平領先。2021年，中指研究院監(jiān)測的北京重點新開盤項目整體去化率僅40.5%，去化效果一般。分區(qū)域來看，各區(qū)開盤去化分化明顯，海淀區(qū)、東城區(qū)、房山區(qū)去化效果較好，開盤去化率均超七成，其中海淀區(qū)市場支撐度較高，購房需求旺盛，整體新開盤去化率近八成，區(qū)域內(nèi)的學府壹號院、圓明天頌等項目開盤均取得優(yōu)異成績。東城區(qū)天壇府、房山區(qū)中建·京西印玥等項目去化效果優(yōu)異，帶動區(qū)域整體去化率超7成。

而朝陽區(qū)整體去化率不足25%，一方面是朝陽新開盤項目主要集中在下半年入市，此時房地產(chǎn)市場整體遇冷，市場觀望情緒濃厚，另外一方面，多個項目集中扎堆入市，且項目同質化較高，項目競爭激烈。

從新開盤時間來看，受集中供地項目入市節(jié)奏的影響，2021年北京住宅項目開盤主要集中在下半年，其中10月份開盤推售房源居首位，月內(nèi)新開盤項目合計推出超6500套房源，其中首批集中供地項目推出房源占比達94.5%。開盤去化方面，10月和11月新開盤去化率較低，去化率均僅為30%，主要是受房地產(chǎn)市場和項目扎堆入市兩重因素影響所致。

具體項目來看，2021年北京新開盤項目去化分化明顯，去化率超70%項目占比18%，去化率50%-70%項目占比21%，去化率30%-50%項目占比24%，去化率低于30%項目占比達37%。其中萬橡悅府、中海首開拾光里等部分項目去化率超九成，而部分項目去化率僅為個位數(shù)。

推售類型：純新盤項目超七成，去化率低于40%。2021年北京新開盤項目中純新盤項目為55個，占比73.3%，推售房源超1.8萬套，占比為74.4%。推盤時間來看，受上半年拿地項目開發(fā)周期影響，純新盤主要集中在下半年入市，合計40個純新盤項目于2021年下半年集中開盤。去化效果方面，純新盤整體去化率為38.6%，老推新或分期推盤項目整體去化率為45.8%。

圖：2021年北京各新開盤類型推售房源和去化率情況

純新盤銷售網(wǎng)簽

中建·京西印玥網(wǎng)簽套數(shù)遙遙領先

合生·東叁金茂府網(wǎng)簽金額居首

為了對新開盤項目全年銷售去化進一步研究，下文選取了2021年首次開盤的純新盤項目(含2021年首次選房的共有產(chǎn)權房)為研究對象，在新開盤當天去化的基礎上，對純新盤項目全年銷售去化進行分析，以研判新房全年去化情況。

特別聲明：2021北京純新盤項目銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計是以2021年1月1日-12月31日期間網(wǎng)簽備案為統(tǒng)計口徑，項目統(tǒng)計范圍為2021年純新盤項目，對于共有產(chǎn)權房項目以初次選房時間作為判定依據(jù)。本報告僅供參考，不對使用報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔責任。

2021年北京純新盤網(wǎng)簽套數(shù)前十項目合計網(wǎng)簽6169套，其中中建·京西印玥項目網(wǎng)簽套數(shù)1051套，位居首位;中海寰宇天下天賦和公園都會項目網(wǎng)簽套數(shù)分居二三位，網(wǎng)簽套數(shù)分別為689套和651套。2021年北京純新盤項目網(wǎng)簽金額前十項目合計網(wǎng)簽387.2億元，其中合生·東叁金茂府網(wǎng)簽金額位居首位，達65.2億元;中海寰宇天下天賦網(wǎng)簽金額53.7億元，位居次席;中海京叁號院以47.0億元位居第三名。

中建·京西印玥于2021年1月新推入市，年內(nèi)網(wǎng)簽套數(shù)位居純新盤項目TOP1，網(wǎng)簽金額位居純新盤TOP8。此外同房山區(qū)近兩年網(wǎng)簽銷冠項目(2020/2019年房山區(qū)網(wǎng)簽套數(shù)TOP1項目分別網(wǎng)簽459套和737套;2020/2019年房山區(qū)網(wǎng)簽金額TOP1項目分別網(wǎng)簽21.4億和16.8億元)相比，更是印證了中建·京西印玥的銷售成色。中建.京西印玥是中國建筑旗下中建智地落子北京的首個“印”系作品，項目位于長陽CSD中央休閑購物區(qū)、良鄉(xiāng)高教園區(qū)、良鄉(xiāng)老城區(qū)三大板塊交匯處，共享三大板塊的城市配套資源。同時臨近地鐵房山線廣陽站，周邊交通便利。小區(qū)整體規(guī)劃5-6層的純洋房低密住區(qū)，打造建面約73㎡舒適2居，約83-89㎡闊綽3居，以及約106㎡3+“1”居。

合生·東叁金茂府作為全新一代金茂府的大成之作，自形至心，從細節(jié)出發(fā)，升級迭代12大綠色智慧科技系統(tǒng)，滿足了人們對生活舒適的追求。同時距離CBD約6公里，是東三環(huán)周邊的面積以平方公里計的先規(guī)劃后建設的高端生活配套區(qū)，所有優(yōu)質生活資源在步行范圍內(nèi)有序呈現(xiàn)。

中海寰宇天下天賦位于石景山區(qū)北辛安板塊，項目距離金安橋站約300米，可以實現(xiàn)與6號線、S1線和11號線西段的換乘。“天賦”汲取前三期產(chǎn)品的精華，既融入了中海·天鉆大面寬、全落地窗設計的通透，又依然帶有寰宇天下“九宮格”的經(jīng)典方正，實現(xiàn)品質的全面升級和迭代。

總體來看，2021年北京住宅類項目開盤去化效果一般，同時區(qū)域分化明顯。海淀區(qū)市場支撐度較高，購房需求旺盛，整體新開盤去化率較好;而朝陽區(qū)下半年新盤集中入市，受行業(yè)預期轉變影響，疊加項目競爭激烈，整體去化較差。此外，項目間分化也較為明顯，萬橡悅府、中海首開拾光里、中建·京西印玥等項目銷售去化表現(xiàn)優(yōu)異。

關鍵詞： 新開盤市場 房住不炒 經(jīng)營貸 首付貸