新京報訊(記者薄其雨)通過“抵押房產(chǎn)簽訂養(yǎng)老合同”的形式，吸引年事已高的房主用名下房產(chǎn)做抵押加入“以房養(yǎng)老”項目，聲稱不僅可以去“養(yǎng)老院養(yǎng)老”，還能獲得“200萬利息”。北京市海淀區(qū)一房主因此陷入“以房養(yǎng)老”騙局，名下房產(chǎn)變成低價房變賣。

2022年2月21日，新京報記者從海淀區(qū)人民法院獲悉，房主陳先生將該項目中所簽的房屋買賣合同的“買方”訴至法院，請求判決確認他與“買方”劉先生簽訂的房屋買賣合同不成立，劉先生配合將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至陳先生名下。近日，海淀法院經(jīng)審理，判決支持了陳先生的訴訟請求。

“以房養(yǎng)老”變低價賣房，房主自稱“陷入騙局”

原告陳先生訴稱，彩虹公司工作人員向他推薦了一個養(yǎng)老項目，據(jù)悉，該項目需要陳先生用其名下的房產(chǎn)辦理抵押。對方向陳先生承諾稱，彩虹公司會支付給他200萬元的“利息”，且他還可以去彩虹公司的養(yǎng)老院養(yǎng)老；此外，合同期內(nèi)，陳先生可以在房產(chǎn)內(nèi)繼續(xù)居住，合同期滿后，房本仍會返還。

陳先生起初認為“該項目很不錯”，遂與彩虹公司簽訂了養(yǎng)老合同，用其居住的房屋辦理了抵押后，收取200萬元。之后彩虹公司的工作人員又聯(lián)系陳先生，告知其因要變更抵押權(quán)人，需要陳先生重新簽訂合同，陳先生便與彩虹公司的工作人員前往不動產(chǎn)登記中心辦理相關(guān)手續(xù)。由于陳先生年事已高，而且對彩虹公司過于信任，在沒有看到合同內(nèi)容的情況下就簽字了，后來才發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時簽訂的是與“買方”劉先生的房屋買賣合同。

陳先生認為，他并沒有表露過“出售房屋”的意愿，而且相關(guān)房屋過戶手續(xù)均是由彩虹公司員工代為辦理，房款也未實際給付，因此他與劉先生的房屋買賣合同應(yīng)為“不成立”，“買方”劉先生應(yīng)協(xié)助將房產(chǎn)變更登記至陳先生名下。

被告劉先生辯稱，不同意陳先生的全部訴訟請求。劉先生認為，本案所涉的房屋買賣合同為雙方本人簽署，是陳先生的真實意思表示，而且購房手續(xù)材料齊全，并已完成過戶登記手續(xù)，雙方之間的房屋買賣合同已履行完畢，劉先生已合法取得房屋，陳先生的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)。

法院判決：合同不成立，“買方”返還房屋

近日，法院經(jīng)審理后認為，本案的爭議焦點在于雙方是否就涉案房屋買賣事宜達成合意。

對此，法院認為，第一，從房屋買賣交易的行為性質(zhì)和習(xí)慣來看，房屋買賣作為大宗交易，交易價格非常高，對買賣雙方均具有重大利益影響，雙方應(yīng)對交易持謹慎態(tài)度。但本案中劉先生無法就實際交易時的房源信息獲取、磋商洽談、現(xiàn)場看房等必備的簽約前置流程進行舉證說明，且房屋成交價格明顯低于同類型房屋的正常市場價值。房款到陳先生賬戶后，僅半小時又被他人以陳先生代理人的身份支取。除此之外，陳先生至今仍未向劉先生履行交房義務(wù)，但劉先生對此卻從未積極予以主張。由此可以看出，此案交易過程與正常房屋買賣交易大相徑庭。

其次，從陳先生所提交的證據(jù)來看，其在簽約前及簽約后，與彩虹公司及相關(guān)工作人員之間所發(fā)生的事務(wù)關(guān)聯(lián)點均為抵押的相關(guān)事宜，未曾有過出售房屋的意思表示。

綜上，法官認為此案中陳先生雖然在房屋買賣合同上簽名，但該簽名不足以證明其具有出售房屋的意思表示。因此，雙方并未就涉案房屋的買賣事宜達成合意，相對應(yīng)的房屋買賣合同不成立。

因合同法并未直接規(guī)定合同不成立的法律后果，相關(guān)法律后果應(yīng)比照合同無效后的法律后果處理，即自始無效。現(xiàn)劉先生雖依據(jù)合同已完成房屋的不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，但在該合同不成立的情形下，將排除善意取得制度的適用，劉先生無法取得該房屋的不動產(chǎn)物權(quán)，應(yīng)將房屋權(quán)屬回轉(zhuǎn)過戶至陳先生名下。

最終，法院判決陳先生與劉先生就涉案房屋簽訂的買賣合同不成立，劉先生需協(xié)助陳先生辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，過戶至陳先生名下。

宣判后，雙方均未上訴。

校對李立軍

關(guān)鍵詞： 以房養(yǎng)老