過(guò)去的一年，房企太難了，增收不增利成為普遍現(xiàn)象，千億巨頭說(shuō)變臉就變臉。

昨晚，千億市值房企招商蛇口（001979）公布2021年業(yè)績(jī)快報(bào)，報(bào)告期內(nèi)，公司營(yíng)業(yè)總收入1606.43億元，同比增加23.93%；利潤(rùn)總額228.43億元，同比減少5.25%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)103.72億元，同比減少15.35%。

今日收盤(pán)，招商蛇口低開(kāi)高走，微跌0.22%，股價(jià)報(bào)13.82元/股。

計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備近44億

值得注意的是，招商蛇口凈利潤(rùn)已連續(xù)兩年下降。此前公布的三季報(bào)凈利潤(rùn)還同比增長(zhǎng)189.76%，2021年全年業(yè)績(jī)卻變臉了。對(duì)此，招商蛇口歸結(jié)為：

報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積增長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，但受市場(chǎng)下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比有所下降。

公司按照市場(chǎng)參考價(jià)格對(duì)截至2021年12月31日存在減值跡象的資產(chǎn)進(jìn)行了減值測(cè)試。根據(jù)減值測(cè)試結(jié)果，對(duì)存貨、投資性物業(yè)、長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及對(duì)重大風(fēng)險(xiǎn)類別應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提信用減值準(zhǔn)備共計(jì)43.72億元，減少公司2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)34.56億元，對(duì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)的影響同比增加12.72億元。

此外，報(bào)告期內(nèi)，公司轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益同比減少24.45億元，由此形成的歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比減少20.49億元。

部分房地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期

對(duì)于43.72億的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，當(dāng)晚，招商蛇口還發(fā)布公告予以具體說(shuō)明。分拆來(lái)看，主要包括包括信用損失準(zhǔn)備9.81億元、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備17.19億元、投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備7.79億元、長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備8.93億元。

公司指出，報(bào)告期內(nèi)，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格未達(dá)預(yù)期。報(bào)告期末，公司根據(jù)市場(chǎng)參考價(jià)格，按照存貨的預(yù)計(jì)售價(jià)減去至完工時(shí)預(yù)計(jì)將要發(fā)生的成本、銷(xiāo)售費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)后的金額確定可變現(xiàn)凈值。當(dāng)其可變現(xiàn)凈值低于成本時(shí)，提取存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，共計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備17.19億元。

同時(shí)，公司根據(jù)租賃市場(chǎng)預(yù)期租金收入、出租率等情況，估計(jì)存在減值跡象的投資性房地產(chǎn)的可收回金額，按其低于賬面價(jià)值的差額計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，共計(jì)提投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備7.79億元。

平安證券給予招商蛇口增持評(píng)級(jí)

公開(kāi)資料顯示，招商蛇口作為招商局集團(tuán)旗下城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊的旗艦企業(yè)，是集團(tuán)內(nèi)唯一的地產(chǎn)資產(chǎn)整合平臺(tái)及重要的業(yè)務(wù)協(xié)同平臺(tái)。

克而瑞公布的2021年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200排行榜顯示，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售增速罕見(jiàn)負(fù)增長(zhǎng)3.5%。其中，招商蛇口操盤(pán)金額為2892億元，比去年增加671億，排名由去年的第12位升至第9位；操盤(pán)面積1345萬(wàn)平方米，位居第16位。

另一方面，公司的土儲(chǔ)豐富?？硕鸸嫉?021年上半年中國(guó)房企總土儲(chǔ)貨值排行榜TOP100顯示，招商蛇口總貨值為8633.2億元，位居第14位，權(quán)益貨值為4655億元，位居第18位。

平安證券點(diǎn)評(píng)公司業(yè)績(jī)快報(bào)，2021年公司銷(xiāo)售金額、面積增速顯著優(yōu)于全國(guó)(4.8%、1.9%)。拿地方面，公司2021年拿地金額2149.9億元、面積1550.6萬(wàn)平方米，投資力度顯著高于其他主流房企，同時(shí)聚焦重點(diǎn)城市，全年樓面均價(jià)13865元/平，同比增長(zhǎng)50%，充足土儲(chǔ)為后續(xù)銷(xiāo)售奠定基礎(chǔ)。

平安證券指出，2022年1月，公司成功發(fā)行第一期并購(gòu)中票12.9億元，用于置換2021年8月蛇口收購(gòu)項(xiàng)目的前期投入。當(dāng)前行業(yè)資金壓力較大背景下，后續(xù)公司有望憑借央企財(cái)務(wù)穩(wěn)健優(yōu)勢(shì)，獲取優(yōu)質(zhì)收并購(gòu)項(xiàng)目。

考慮短期行業(yè)陣痛可能帶來(lái)銷(xiāo)售放緩、利潤(rùn)率承壓及減值計(jì)提，平安證券下調(diào)公司盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2021-2023年EPS為1.31元、1.32元、1.39元(原為2.15元、2.46元、2.76元)，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE分別為10.6倍、10.5倍、10.0倍，維持“推薦”評(píng)級(jí)。

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