今年前兩個月，全國土地市場仍然延續去年底的低迷行情。據中指研究院數據顯示，1-2月，全國300城各類用地成交2460.71億元，同比下降超過六成；百強房企拿地額同比降幅也超過六成。從目前來看，多數房企并未拿地，國資背景的房企成為拿地“主力軍”。而從北京首輪集中供地的情況來看，房企聯合拿地的模式也不被看好。

對于未來的土地市場，業內人士分析認為，企業拿地積極性仍將繼續分化，北京、上海等一線城市的市場抗壓性、穩定性均較高，在合理的政策調控下，其土拍熱度回溫將領先其他城市。

據機構統計，今年前兩個月，全國300城各類用地成交2460.71億元。新京報資料圖片

300城土地成交額同比降幅超六成

截至目前，今年土地市場的成交與去年同期相比差異較大。據中指研究院數據顯示，1-2月，全國300城各類用地成交建筑面積為1.8億平方米，同比下降約28%。從土地出讓金來看，全國300城各類用地成交2460.71億元，同比下降63.18%。

在土地價格上，前兩個月，300城各類用地成交樓面均價為1371元/平方米，同比下跌48.86%。與此同時，平均溢價率為3.47%，較去年同期下降10.84個百分點。而在流拍率方面，1-2月全國300城住宅用地共流拍地塊199宗，流拍率為32.95%，較去年同期增長22.61個百分點，房企拿地積極性明顯減弱。

按住宅用地出讓金計算，今年前兩個月位列前三的城市分別為北京、寧波、南通，土地出讓金分別為480.23億元、247.57億元、51.91億元。而從主要房企拿地來看，北京、寧波和嘉興也是位列代表房企拿地面積前三的城市。

重點22城的集中供地一直是業界關注重點，2月份，北京打響了2022年集中供地第一槍。這一次，北京土拍市場有所回溫。相較2021年第三次集中供地北京流拍率達到17%，北京首輪17宗涉宅地塊僅有1宗地塊流拍。

對于部分城市土地市場的回暖，中指研究院企業事業部研究主管彭澧麗表示，年初獲得的地塊有望成為本年內的銷售儲備貨值，因此本次土地出讓結果好于市場預期。

而在億翰智庫分析人士看來，就北京土地市場來看，其基本面較好且市場處于回暖狀態，同時，北京首批供應的地塊質量較好，如朝陽、豐臺、石景山等傳統熱門區域供應充足，疊加區域內新盤較少，新供應土地的競爭壓力較小，利潤及去化較有保障，因此房企拿地積極。

不過，雖然北京土地市場回暖，但并不代表整體市場行情，城市之間差異化明顯，并非所有的城市土地市場都有回暖。相比之下，沒有較大政策利好，中西部城市土地市場難言樂觀。

圖片來源：中指研究院

國資背景房企成為拿地“主力軍”

從目前土地市場的成交情況不難看出，雖然房企在北京等個別城市投資較為積極，但是整體來看，拿地積極性并不高。

中指研究院數據顯示，今年前兩個月，TOP100企業拿地總額1440.9億元，拿地規模同比下降62.7%。

從億翰智庫的房企新增貨值排行來看，1-2月，華潤置地、綠城中國占據榜單前兩位。其中，華潤置地累計新增全口徑貨值415.0億元，累計新增權益貨值289億元。進入2022年，華潤置地先是在寧波集中供地中拿下3宗地塊，后在北京集中供地中以“57.12億元+6%政府持有產權比例”競得豐臺紀家廟地塊，并以22.82億元摘得北京石景山首鋼園地塊。

與此同時，1-2月，綠城中國累計新增全口徑貨值391.5億元，累計新增權益貨值345.0億元。在北京集中供地中，綠城是大贏家。前身為民營地產的綠城，混改后成為中交控股的央企背景開發商，在北京此次土拍中表現較為亮眼，共參與7宗地塊競爭，最終獲得3宗住宅用地，總成交金額98.4億元。

值得一提的是，目前央國企在土地市場上占據主流。中指研究院土地事業部高級分析師張曉飛表示，從北京首輪集中供地來看，參拍的開發商企業幾乎是央國企全面覆蓋，而拿地企業除了旭輝一家是民營企業以外，清一色全是央國企開發商。

以央國企為主的企業拿地態度積極，與穩健型央國企的資金狀況相對較好有直接關系。比如華潤置地、綠城中國、保利發展（600048）、北京興創投資以及中國海外發展等，均有央國企背景，資金實力雄厚，相比之下，民營企業依舊困于資金壓力，只有較少的企業參與拿地。在億翰智庫分析人士看來，2022年第一季度是美元債償債高峰時期，這也給民營企業帶來了較大的資金壓力。

業內：企業拿地積極性將繼續分化

值得關注的是，從土地競拍報名情況來看，企業聯合體報名的數量銳減，以北京首輪集中供地為例，僅“金地+保利”以及“中建三局+興創”拿下兩宗地塊。對此，億翰智庫分析人士認為，企業選擇聯合體拿地是出于分擔風險以及資金壓力的目的，但行業“爆雷”頻發，聯合體拿地反而一定程度上加重了風險，使得企業更傾向于獨立拿地或與央國企合作。

對于2022年全年的土地市場，克而瑞分析，今年投資仍將呈現出“強者恒強”的格局，企業拿地積極性將繼續分化，財務穩健、資金充沛的企業仍是土地市場生力軍，發展優勢將進一步擴大。

而在城市層面，克而瑞認為，北京、上海等一線城市的市場抗壓性、穩定性均較高，在合理的政策調控下，其土拍熱度回溫將領先其他城市，但部分人口流出、經濟發展較差的三四線城市土地市場或將出現“無人問津”的局面。

新京報記者袁秀麗

編輯楊娟娟校對陳荻雁

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