在近20年國內房地產行業的發展過程中，僅出現2次全國性“救市”政策的放松。一次是在2008年金融危機之后，當時首付可以做到2成，房貸利率最低可以打7折，且不限購不限貸。另一次則是2014年，同樣通過不限購不限貸來全面去庫存。

而在當下，全國已經有超過10個城市跟進降首付的政策，且有不少銀行放松了首付款來源的審核要求。雖然“救市”力度與前述兩次全國性政策不可同日而語，但也足以在低迷的市場翻起波瀾。

對于剛需來說，得首付者得天下，存夠首付往往是“上車”前最艱難的一關。那么，購房者可以如何“利用”近期各種首付利好的政策？同時又需要注意規避哪些風險？

“最低首付”的門檻

2月中下旬，山東菏澤打響新年降首付第一槍，當地四大國有行下調了該市個人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者的首付比從之前最低30%降至最低20%。截至目前，全國已有超過10個城市陸續跟進降低首付政策，其中包括重慶、江西贛州、廣東佛山等城市。

緊隨其后，3月初，鄭州取消自2016年就開始執行的“認房又認貸”政策。調整后，擁有1套住房但已結清房貸的家庭，再次購房首付比例可由60%降至30%，并執行首套房貸款利率。這也意味著，降首付的“戰線”已延伸至二套房。

實際上，新浪財經了解到，去年下半年就已有個別不限購城市降低了首付比例。以佛山為例，一位TOP20房企佛上項目的銷售人士表示，去年下半年，佛山不限購區域（順德區、南海區、三水區以及高明區）內基本所有樓盤都可以執行首付2成的政策。

“這些區域本身成交量就不多，加上去年整個市場行情都不好，我們現在上班除了偶爾開拓下客戶外，大部分時間都是無所事事。”該銷售人士說。

不過，最終客戶能否獲得20%的最低首付，關鍵要看買家本身是否“無房無貸”。根據該銷售人士的介紹，如果買家在佛山外的城市擁有房產，但已經還清貸款，即符合“有房無貸”的條件，那或許還有機會獲得最低首付，“具體得看銀行政策”。而如果買家屬于在別的城市“有房有貸”，那在佛山非限購區域買房就只能還是維持30%首付。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示：“照理說，銀行對貸款人的信用要求、貸款記錄有較強的要求，甚至可能會搭售理財或保險產品。另外，這也是當下額度充足、按揭需求下降的結果，若市場回升以后，預計這一政策又會收緊至25%或30%。”

目前推出降首付比例的城市均是不限購或者部分區域不限購的城市。早在2016年，央行與原銀監會就曾發文，規定在不實施限購措施的城市，居民家庭首套個人住房最低首付款比例可為20%；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，最低首付款比例調整為不低于30%。

而全國各地樓市松綁政策的出臺，無疑釋放出強勁的維穩信號，尤其對于剛需來說，首付比例下調的情況下，雖然貸款和利息規模有所增加，但前期“上車”門檻降低，更有助于需求的滿足。

0首付頻現江湖

在明面上，有的城市已經降低首付，而在暗地里，其實開發商早就推出了各式各樣的首付優惠。其中，從去年年末開始，在哈爾濱、天津、鄭州等地的個別樓盤不乏“0首付”的宣傳，今年勢頭更是朝惠州等大灣區城市蔓延。

比如根據市場消息，近日有中介發文稱，惠州某項目可以實行“零首付”購房，購房者只需要支付5萬元定金，剩下未付清的首付則可以做首付貸。

首付貸即相當于首付分期，實際上，這也是開發商“0首付”噱頭背后的慣有套路，目的是為了加快去化，吸引個別有資金缺口的買家達成交易。

根據前述銷售人士的介紹，目前開發商提供的首付貸方案一般有兩種形式。一種是通過開發商銷售介紹的過橋借貸公司，這些公司會先幫購房者墊資首付款1-2個月，每個月收取7%-8%的利息。等購房者完成網簽后，再協助購房者在正規銀行辦理裝修貸等借款，以此替換掉首付貸。

另一種方式，就是由開發商旗下或者合作的金融公司提供首付貸款，貸款年限可長達2-7年，年限不同，利率也有區別。需要一提的是，前述兩種首付貸方案，均不會顯示在購房者的征信紀錄上。

“其實這些做法都是打了擦邊球，我們明面上也不會很高調地告訴客戶有這么個選擇。同時在選擇客戶的時候，其實也要看客戶資質，比如流水、工作單位，借款金額一般也會控制在30萬以內。因為不管是過橋借貸公司還是金融公司，也是怕壞賬的。”該人士直言。

2017年，住建部、國家發改委等七部門就曾發文明確指出，不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務，不得向金融機構收取或變相收取返傭等費用。

而對于購房者而言，撬動更大杠桿來買房亦存在較大風險。看起來上車門檻低，對剛需友好，但一旦申請了首付貸，購房者的還款壓力會非常大。

首付款審核放松

關于首付的話題，近期還有市場消息稱，有銀行已不要求嚴查首付來源，且流水亦不再要求為月供的2倍。對此，有銀行人士指出，新年過后，首付款來源的審核要求確實有所放松，但也不能一概而論，需要要看不同地區、不同支行的政策。

一位興業銀行廣州某支行的業務經理向新浪財經透露稱，對于購房者首付款來源，去年需要追溯到3級關系以上。如果給不出正當理由，就不能申請按揭貸款。

“比如購房者的朋友先將借款轉給其父母，再由其父母轉至購房者賬上，銀行會一直追溯到朋友借款的錢究竟是從哪里來的。”如今，如果是朋友的借款先轉去父母賬戶，已經無需溯源，并沒有時間要求。而如果是朋友直接將借款轉給買房者，則依然需要提前半年。

而一位農業銀行深圳某支行的業務經理則表示，對于首付款來源審核，其所在支行至今并未放松。但該業務經理也表示，如果是剛需客戶，哪怕一部分首付款來源追溯到是朋友借款，但如果比例較小，考慮到剛需，審核條件也會相對寬松，“剛需的申請一般都很好批”。

值得注意的是，新浪財經了解到，近期消費貸亦有回暖跡象，不僅貸款額度有所提升，且審核要求也有所放松。不過，前述多位銀行業務經理均直言，消費貸、經營貸等信貸資金違規流入樓市依然是“紅線”，銀行方面仍然會徹底圍堵。

前述銷售人士坦言，如果發現客戶征信上有經營貸紀錄，銀行很有可能會先讓客戶先還清經營貸。“像我之前有個客戶借了30多萬經營貸，銀行要求他必須出具結清證明，才能申請新的按揭貸款。”

前述農業銀行業務經理則提到，對于有消費貸紀錄的購房者，需要看這筆貸款的發放時間，以及需要購房者提供消費貸的用途材料，比如是買車還是裝修，證明這筆錢沒有流入樓市。

由于房企融資渠道的受限，疊加銷售端按揭放款放緩，去年下半年，全國樓市連續多月出現房價急跌、成交低迷的現象。不過，自去年四季度以來，信貸政策不斷釋放松綁信號。

一方面，個人按揭房貸數據出現了止跌，根據央行公布的數據，個人住房貸款余額規模連續多月環比上漲。另一方面，1月份，5年期以上LPR下調5個基點至4.6%，帶動全國多地房貸利率的下調。

有分析觀點認為，隨著政策的逐漸穩定，樓市底部或會在今年上半年出現，3-4月甚至可能會迎來小陽春行情。

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