【核心觀點】

2022年政府工作報告針對房地產提出：“繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。”

本輪穩需求更多依靠地方自下而上托底。剛性需求底層支撐，改善需求梯度置換。行業新發展模式與市場化出清共存。把握政策結構性寬松的beta與收并購的alpha。持續推薦：1)優質龍頭：金地集團（600383）、保利發展（600048）、萬科A、龍湖集團、招商蛇口（001979）等；2)優質成長：金科股份（000656）、新城控股（601155）、旭輝控股等；3)優質物管：碧桂園服務、招商積余（001914）、保利物業、旭輝永升服務等。

風險提示：行業信用風險蔓延；行業銷售下行周期開始；行政調控保持高壓，房地產稅試點力度超預期

【正文】

2022年政府工作報告針對房地產提出：“繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。”

1.本輪穩需求更多依靠地方自下而上托底

近期鄭州率先在地方層面實現限購限貸的自主性突破之后，更多的三四線城市商貸、公積金在限購限貸限售層面進行跟進調整。我們認為在行業基本面和房企信用面預期快速惡化的階段(2月百強房企銷售金額同比-46.3%，增速較1月-6.2pct，連續8個月下滑；信用層面，2021年以來境內外違約及評級下調的百億以上房企資產規模合計16.77萬億，占2020年行業總資產比重15.8%)，中央層面地產調控的連續性、穩定性與地方層面因城施策的趨勢性放松并不沖突，地方城市需要根據當期基本面的非理性變化做出更多合理調整，并且適度打破此前限購限貸不敢輕易放松的邊界，通過自下而上的地方托底緩解基本面過快下行的壓力。

2.剛性需求底層支撐，改善需求梯度置換

我們認為傳統的行政調控能夠有效識別首置剛需，但是難以精準區分投資性需求和改善性需求。行業快速上行階段，傳統限貸政策可能會對合理改善性需求造成一定誤傷，尤其是認房認貸標準的嚴格認定，不排除更多城市跟進調整釋放改善性需求彈性。此外，隨著地方首套首付比例下調，銀保監會、央行對新市民住房金融服務支持力度提升(《關于加強新市民金融服務工作的通知》提出，支持商業銀行因城施策執行好差別化住房信貸政策，滿足新市民合理購房信貸需求；提升新市民住房公積金服務水平；優化新市民安居金融服務等)，通過剛需底層支撐和改善梯度置換有望激活市場成交意愿，帶動基本面預期改善。

3.行業新發展模式與市場化出清共存

我們認為新的發展模式包括：1)引導房企擺脫高杠桿、高周轉、規模導向的粗放發展模式，參與推動新型城鎮化的高質量發展和存量物業運營改造；2)建立多渠道供應的市場機制，完善租賃市場建設，通過需求分流引導市場預期的合理回歸。保障性住房的需求空間難以完全承接行業產能的轉向，傳統開發銷售模式依然面臨中短期市場化出清的壓力，我們堅持認為在需求穩定的前提之下，供給側改革和市場化收并購仍將是政策解決問題的主要路徑，但是需要行業需求穩定的大前提。

4.把握政策結構性寬松的beta與收并購的alpha

行業數據的量變能否引發政策的質變有待進一步觀察，地產調控的系統性放松取決于行業基本面、信用面以及宏觀層面穩增長對地產的階段性訴求。隨著房住不炒與因城施策新的政策邊界形成，地方政策有望在新一輪托底周期中發揮更大作用。投資建議：未來行業beta取決于行業結構調整、產能出清節奏和政策托底力度；alpha在于收并購對重點房企資產負債表和利潤率的修復、逆周期加杠桿的精準度、圍繞住房場景價值的長期挖掘。持續推薦：1)優質龍頭：金地集團、保利發展、萬科A、龍湖集團、招商蛇口等；2)優質成長：金科股份、新城控股、旭輝控股等；3)優質物管：碧桂園服務、招商積余、保利物業、旭輝永升服務等。

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