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老黃埔“4字頭”加推新貨，過千套單位入市

隨著氣溫回升，黃埔樓市也迎來暖意。根據網易監測陽光家緣數據顯示，3月1日-9日，黃埔成交230套，成交量在11區中排名第二，僅次于增城。區內主力剛改盤的網紅板塊老黃埔近日有熱盤再次上新，以“4字頭”加推。不過，多位業內人士認為，無論一手二手市場，觀望情緒依舊濃厚，去化表現仍“不溫不火”。

■新快報記者 何璐詩

多個新盤入市，分流部分天河客戶

老黃埔板塊項目一直備受市場關注，由于臨近市中心，生活配套較成熟，目前更多依靠舊改轉化。去年老黃埔曾經一路狂奔，吹風價“坐6望7”，但從去年7月開始，開盤起步價多為帶裝修“5字頭”。一開始，老黃埔沒什么競爭項目，要在原生活范圍內找新項目改善，似乎只有富力新城一個選擇。后來，板塊界面日新月異，五礦鷺山府、萬科城市之光、富力南馳富頤華庭、中鼎·君和名城珺合府、卓越招商臻瓏府、越秀濱江·星航TOD、中洲紫軒、萬科·黃埔新城等也逐漸入市，分流大量天河上班族的剛需改善需求。

近日，板塊內的網紅項目再次開閘，新貨價格繼續向備案價靠攏，低至“4字頭”，部分項目甚至出現一二手倒掛。相隔約5公里的兩個網紅項目，分別靠近魚珠地鐵站和文沖地鐵站。魚珠的富力南馳·富頤華庭推出R21、R22棟，南北向單位均價4.71萬元-4.85萬元/㎡，戶型為77-140㎡，帶簡裝裝修。記者在貝殼找房查閱發現，周邊約2公里外，十多年樓齡的的金碧世紀花園，目前小區均價為54601元/㎡。新房價格雖然比周邊二手更有優勢，但項目對客戶資金要求較高，“一次性付款的先選，接著是七成首付的選房，再是五成首付的，這樣排下去……”富頤華庭銷售人員如此表示。

而文沖的萬科城市之光此前同樣有個別單位低至4.9萬元/㎡，目前均價約5.4萬元/㎡，加推戶型為92-143㎡。萬科城市之光的A4棟則是47層超高層產品，而富頤推的R22和R21則為32層產品，由于層高的關系，實用率也有所差異。

“總體比較缺貨，短期價格不會太大波動”

作為板塊內熱門項目，富力南馳·富頤華庭從2月26日起加推，77㎡總價約373萬元，起步比較親民。不過，克而瑞廣佛數據顯示，項目加推前兩天轉認購去化115套，去化率為47%，不足五成。和萬科城市之光相比主要差別為教育配套，萬科城市之光項目的配建小學已確認為華南師范大學附屬開發區實驗小學，富力南馳·富頤華庭教育資源待定。有業內人士總結，“有地鐵、學位需求的選城市之光，價格因素和擔心石化廠的選富頤華庭。”

克而瑞廣佛首席分析師肖文曉表示，“以去年1月至今的月均網簽套數來看，富頤華庭平均一個月賣80套，萬科城市之光月均135套。據稱萬科城市之光配建學校今年9月就開學，對于很多人還是很有吸引力的。當然，完全看網簽數據不公平，畢竟同樣這個時間，城市之光有2000多套的供應，取證貨量是富頤華庭的3倍，所以供貨量大也是賣得好的一個原因。老黃埔的幾個網紅盤，其實去化都還不錯，畢竟限價之后性價比還是較高，和天河區的樓盤相比價差也足夠大。”

在房地產市場研究專家鄧浩志看來，老黃埔板塊總體比較缺貨，但以目前的市場環境來看，短期內價格不會太大波動。“3月開始看房的人多了不少，但不少購房者還是擔心部分項目有爛尾的風險，出手比較猶豫。”

常住人口變化，對板塊樓市影響不大

從整個黃埔區來看，在2021年是廣州炙手可熱的網紅區域，根據克而瑞數據，黃埔最近5年賣了7.6萬套的一手房，2.5萬套的二手房，總量是突破了10萬套，而2021年黃埔區的新房均價為37922元/㎡。肖文曉指出，黃埔自身有比較強的“造血”能力，GDP常年位居廣州第二，區內產業園科技園的大量人口會帶來大量的住房需求，能夠承接不少城市中心外溢。

不過，根據廣州市統計局公布的2021年度廣州人口數據顯示，2021年黃埔區常住人口減少7.13萬人，戶籍人口增加3.63萬人。在肖文曉看來，常住人口減少主要是因為舊村的租客的遷出，短期內對于板塊樓市的影響不大。“部分舊村租客如果不能接受租金上漲，就會選擇回流，比如轉到天河區的龍洞植物園一帶，或車陂、東圃等城中村，這樣黃埔的常住人口減少就變成了自然而然的事。”

據克而瑞的統計，截止到2021年四季度末，黃埔區已經確認主體的舊村項目有58個，其中老黃埔板塊有14個，若是按占地面積計算，合計達到1113萬平方米，是黃埔區各個板塊之中改造占地面積最大的。肖文曉進一步指出，“需要注意的是，由于黃埔區原來先拆后批的舊村改造進程速度較快，近一兩年因此釋放了大量包括購房和租房的住房需求，這也是區域房地產市場發展繁榮的重要原因之一，但是副作用就是部分常住人口會因此流出黃埔，特別是以租房為主的務工人群。考慮到這些舊村的租客的經濟基礎，他們不一定是今天黃埔區的購房人群，卻又是黃埔區的產業經濟不可或缺的支持部分。”

根據網易監測陽光家緣數據顯示，3月1日-9日，黃埔成交230套，成交量在11區中排名第二，僅次于增城。不過，廣州中原研究發展部分析指，新房成交已連續3周保持1500-1800宗成交水平，基本已恢復至節前水平。但由于買家信心有較大提升空間，因此雖然2月26日-27日廣州有7個盤加推，過千套單位入市，實際去化表現仍“不溫不火”。“從網簽數據亦能體現這一情況，雖然市場恢復至節前水平，但對比2021年3月小陽春以及2021年疫情穩定后市場反彈力度，仍有不少落差。”

二手市場 觀望情緒依舊濃厚

不僅是新房，黃埔價格的內卷已從一手市場傳遞到二手市場。據廣州中原研究發展部數據顯示，2021年11月黃埔區的均價為30368元/㎡，而2022年2月已調整至27713元/㎡。貝殼研究院廣州分院院長李茂喆表示，今年2月黃埔新房成交僅有500余套，同環比均下降約50%。但這主要受春節假期以及開發商銷售節奏較慢，推新不足的影響。而黃埔2月二手成交約120套，環比下降56%，同比下降76%，主要是受春節以及政策影響，市場觀望情緒依舊濃厚。不過我們從周度角度來看，無論新房還是二手房在節后均呈現出恢復態勢，成交量有所提高。

“黃埔新房備案價管理肯定對二手市場有一定影響，會拉低整體市場價格預期，不過這對于二手市場來說不是最關鍵的。”在李茂喆看來，目前二手成交總量不高，核心還是在于市場觀望情緒較高。

“以大沙地、黃埔區府、文沖為代表的老黃埔板塊在近三個月的成交相比2021年上半年還是無法相提并論，但和2021年8、9、10月相比還是有所回升，目前看回升速度并不算快。”李茂喆指出，房價角度由于成交量并不大，均價角度存在一定波動，不過從感知上看整體平穩。目前業主心態平穩，觀望為主，去年8月以來，調降房源價格次數逐月減少。廣州中原研究發展部預計，3月二手成交可能環比2月份有提升，但也難以形成“爆發性”增長，月度成交預計會在9000套左右，而二手價格將繼續保持平穩狀態。

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