文 | 王麗新 許潔 袁傳璽

地產板塊股價整體下挫 長期看高信用房企韌性強

3月15日，據WinD數據顯示，截至收盤，房地產板塊股價整體下挫7.37%。134只個股中僅有宋都股份（600077）、黑牡丹（600510）2只股價上漲，38只地產個股市值超100億元，53只地產個股市值不足50億元。

在中國香港內房股方面，WinD數據顯示，恒生地產類整體下挫6.11%。中國海外、華潤置地、碧桂園、龍湖集團等優質房企股價均有不同程度下跌。此外，3月15日，克而瑞內房股領先指數跌幅約11%。

“今天市場多數行業板塊都出現不同程度回落，地產股也難以獨善其身。” 中指研究院企業事業部研究副總監陳星向《證券日報》記者表示，一方面，近期有部分房企出現流動性危機，有損行業信用；另一方面，疫情反復，無論對整體經濟還是房地產行業均產生了一定影響。

“地產股下挫主要是受資本市場整體影響。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，短期來看，統計局最新公布商品房銷售數據同比跌幅較大，對信心提振作用不強；但長期來看，不必悲觀，當下超過50個城市出臺穩定樓市新政，其中鄭州力度很大，這些政策傳導至市場尚需要時間。

此外，嚴躍進認為，受限于房企推貨鋪排節奏，開年前兩個月銷售市場表現較弱，但總體而言，一、二線城市樓市小陽春仍然可期。

對此，業內也有分析認為，經歷一系列政策調整之后，目前政策處于微調階段，行業整體趨穩，當下無論是需求端還是供給端，仍處于觀望階段，隨著政策暖風頻吹，加之上市房企發展節奏由“快”轉向“穩”，行業信心以及投資者信心將得到進一步修復提升。

“相信過去一段時間對政策的探索，比如重新定義首套房標準，推動貨幣化安置，部分放開限購等手段，未來將在不同城市探索。”3月15日，中信證券首席分析師陳聰在所發研報中表示，當前需求側政策空間較大，不少地方房價下降幅度已經不小，我們認為市場在3月份后有復蘇可能。

陳聰進一步稱，在現有政策框架基礎上，政策有望進一步擴圍和深化，從而推動市場基本面復蘇，市場將沿著銷售復蘇、投資復蘇和信用恢復的鏈條演繹。如果二季度開始銷售回款恢復，相信境內信用環境會有所緩解，但境外債務仍可能成為一些企業的長期困擾，相信房地產大中型企業信用有望在下半年穩住。

對此，陳星指出，長期來看，未來三種房企股價表現將相對有韌性，一是債務結構合理、流動性充足的房企；二是經營方面項目布局合理，可以保持一定銷售速度，具有良好的資金循環能力的房企；三是在戰略布局方面符合政策導向，順應行業發展形勢，具有穿越周期能力的企業。總體而言，長期看，高信用房企股價韌性強。

如果按照這種思路看當下房企的市值表現，萬科、中海地產、華潤置地、龍湖集團等房企表現頗佳，市值基本都在2000億港元左右。值得關注的是，從2011年至今，龍湖集團的市值從492億港元增長到1719億港元（以3月15日市值計），盡管低于曾經2500億港元的高位表現，但市值仍位居民營內房股第一。

至于接下來的房地產市場走勢，在易居企業集團首席執行官丁祖昱看來，房地產作為壓艙石，板塊整體抗壓能力較強，整體估值水平處于低位，隨著行業安全墊增厚，地產股仍然是比較好的防守型投資選擇。

2月份百強房企銷售額再度下挫 樓市“小陽春”何時來？

3月14日晚，華僑城A披露2022年2月主要業務經營情況。公告顯示，2022年2月份公司實現合同銷售面積14.1萬平方米，合同銷售金額21.0億元；1-2月份累計合同銷售面積為31.3萬平方米，同比下降48%；合同銷售金額52.5億元，同比下降57%。

華僑城A業績下滑并不是個例。今年2月份，大部分房企銷售額延續下降趨勢。克而瑞研究表示，2月份，中國房地產市場延續下行調整趨勢，并且受春節疫情和行業市場持續疲軟的影響，市場整體的供求和成交沒有明顯恢復跡象，房企銷售額較1月下降幅度進一步擴大。

百強房企銷售額再降低

據克而瑞數據統計顯示，2月份，百強房企銷售額為4015.8億元，同比下降47.2%，環比下降23.5%，較2021年月均水平降低56.5%。

具體來看，百強房企中約70%的企業銷售額下滑，其中，近20%房企下降幅度超過50%。在前30強房企中，僅個別房企實現單月業績環比增長，包括建發、新城、融信、中南等，分別為33%、43.5%、28%和18%。

“當前房地產市場普遍信心不足，購房者擔心房企信用風波持續。根據同策研究院對幾十家樣本房企的監測，今年仍是房企還債高峰期，形勢依然嚴峻。”同策研究院分析師祖冰洋對《證券日報》記者表示，同時，受疫情反復影響，多數城市“小陽春”難以達到去年同期水平，短期內市場難以回溫。

“2月份受春節及部分地區疫情復發影響，市場供應節奏明顯放緩，購房需求入市受到一定抑制。此外，在‘就地過年’政策的倡導下，返鄉置業熱度不高，多重因素影響下樓市成交量下降，導致房企合同銷售額同環比雙雙下滑。”諸葛找房數據研究中心分析師梁楠向《證券日報》記者表示，盡管年后多城相繼出臺穩樓市、支持合理的住房需求相關政策，但房企流動性危機仍未完全消除，市場信心不強，整體預期偏弱。

政策加持下行業有望回暖？

受制于樓市銷售疲軟，為提振房地產市場信心，多地出臺適度寬松性政策，穩定樓市。據中指數據監測，進入2022年后，已有超40個城市出臺政策為行業解壓，包括下調首套和第二套房的公積金首付比例、加大人才引進力度、提供購房補貼等。

另一方面，近期房企融資政策也得到適度放寬，比如鼓勵銀行發放并購貸，企業發行并購債等。

克而瑞研究表示，雖然房地產行業在政策層面獲得一定支持，但短期內市場下行壓力較大，三四月份市場能否回暖尚有待觀望。

“雖然目前多個城市陸續出臺降首付比例、放松公積金貸款等一系列放松政策，但多為點狀政策利好，不能迅速扭轉當前市場下行的趨勢和房企陸續出現資金鏈斷裂的情況。”祖冰洋表示，預計未來還會有相關信貸政策、剛需支持政策來幫助盤活市場，同時政策傳導到市場還需要一段時間，市場信心恢復尚需時日。

梁楠表示，“受信貸層面的支持、城市政策對市場預期的引導，置業者觀望情緒的持續改善。預計后續樓市政策松綁的城市數量將有所增加，央行降準降息也存在一定預期，加大對居民合理的住房需求的支持力度，促進樓市整體向好。隨著各地樓市扶持政策的發酵，以及全國疫情好轉，預計二季度樓市銷售將有相對明顯的改善。”

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