3月21日，北京市住房和城鄉建設委員會發布關于《北京市共有產權住房預售合同(試行)》(簡稱《預售合同》)、《北京市共有產權住房現房買賣合同(試行)》(簡稱《現房買賣合同》)向社會公開征求意見的公告。公開征求意見時間為2022年3月21日至3月25日。

對此，業內人士表示，上述兩份合同中的相關約定條款是在不違背現行《民法典》《民事訴訟法》等法律法規基礎之上，對相關條款進行了細化，從而使之更加規范化，進而更有利于共有產權房項目開發及共有產權房現房銷售市場的健康發展。

《北京市共有產權住房預售合同(試行)》、《北京市共有產權住房現房買賣合同(試行)》對相關條款進行了細化，從而使之更加規范化。圖片來源/IC photo

亮點1：

交付的房屋應滿足消防、人防驗收合格

據悉，早在2017年9月，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》頒布實施，為規范共有產權住房配售相關工作，北京市住建委同步推出《北京市共有產權住房預售合同》，作為試行文本在項目配售過程中供共有產權住房買賣主體使用。隨著共有產權住房配售工作的加快推進，在切實解決市民住房困難的基礎上，也逐漸出現了一些由于合同簽訂引發的相關問題。因此，北京市住建委結合近年來簽約合同文本試行情況，形成了此次發布的《預售合同》。

此次出臺的《預售合同》堅持“保障買賣主體合法權益”的原則，根據相關法律法規的相關規定，對房屋計價方式、貸款利率計算方式、房屋交付配套設施條件等內容進行了相應修改。主合同內容包括說明、特別提示、術語解釋、合同當事人、共有產權住房基本狀況、共有產權住房價款等10章共計28條。合同附件包括住房使用協議、房屋平面圖、裝飾裝修及設備標準等共計12個附件。

而《現房買賣合同》主要內容與《預售合同》基本內容一致，但因共有產權住房現房房屋的特點，相較預售合同，共有產權住房現房買賣合同對面積差異處理方式、規劃設計變更等內容未約定。

在房屋交付條件方面，《預售合同》規定，對聯合驗收的項目、不采取聯合驗收的項目進行了分別的規定，都規定了交付的房屋應該滿足消防、人民防空等驗收合格的證明。

在北京金訴律師事務所執行主任王佳紅律師看來，這樣的規定具有一定的積極意義。王佳紅表示，“在以往實踐中，往往只是要求交付的房屋達到竣工驗收備案的條件，對于是否通過消防驗收、是否通過人民防空的驗收并未有明確的要求，所以很多項目交付的時候，雖然取得了竣工驗收，但是人民防空工程往往尚未驗收合格，甚至根本無法正常使用。”

亮點2：

違約金金額可約定，沒有上限限制

同時，《預售合同》明確約定，如果房屋在交付時未達到供水、排水、供電、供暖條件的，開發商應該承擔逾期交付的責任。《預售合同》還約定，如果房屋在交付時未達到電話通信、有線電視、寬帶網絡使用條件的，開發商應該按照每日的標準向購房人支付違約金。

“以往開發商的預售商品房合同文本中沒有這種違約責任的處理，導致實踐中開發商無法滿足相關設施設備使用條件的時候，因為合同沒有約定違約責任，而使得購房人的權益無法得到保護。”王佳紅如是說。

值得一提的是，《預售合同》對逾期付款責任作出了明確的規定，買賣雙方可以公平約定違約金金額，沒有約定違約金金額上限。王佳紅認為，這樣可以防止之前有共有產權項目買賣合同中出現的“開發商規定違約金金額上限”的問題。

亮點3：

室內空氣質量須符合特定的標準

相比以往的預售商品房合同，《預售合同》對室內空氣質量做出了規定，明確要求開發商必須要符合特定的標準，而且還需要列名標準的名稱和具體文號。

在以往實踐中，關于空氣質量的標準會發生非常大的爭議，主要因為在合同中沒有明確約定具體的標準。而關于空氣質量的檢測標準，有國家的推薦性標準，也有國家的強制性標準。開發商往往采用國家強制標準，因為這個標準比較低，而推薦性標準更適合人文居住，但是標準要求較高。

《預售合同》附件六對于公共部分和戶內部分的裝修、品牌、規格、數量、設備設施等進行了詳細的約定。對此，王佳紅表示，在以往實踐中，開發商利用樣板房進行宣傳，但又注明“樣板房不作為交房條件”，而合同中對于裝修設備設施等約定不具體、不明確時有出現，發生爭議后，也無法追究開發商的責任。此次《預售合同》在這一方面的規定更有利于保利購房人的權益。

此外，《預售合同》明確，買方應嚴格按照北京市共有產權住房轉讓有關規定執行，包括買方取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額；買方取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額；買方出租已購共有產權住房的，應在市級代持機構指定的統一網絡服務平臺發布房屋租賃信息；買方應當按照本市房屋管理有關規定和房屋銷售合同約定使用房屋等。

業內：有利于共有產權房項目健康發展

中國政法大學民事訴訟法研究所副教授杜聞表示，共有產權房從屬性上來講，不同于普通的商品房，這種房子一般都涉及更多的公共資源，屬于保障性質的住房。所以，為共有產權房設定標準的預售合同、現房買賣合同不但有利于維護廣大購房群體的利益，也有利于維護相關的公共利益，從而防止個別開發企業或個人利用共有產權房項目侵害共有產權房的“保障空間”。比如，個別開發商會單方面設置一些疑似“霸王條款”的合同條款，最大化規避自身的風險，從而加大了購房人的風險，導致權利義務不對等的情況出現。

杜聞認為，《預售合同》《現房買賣合同》兩份合同中的相關約定條款是在不違背現行《民法典》《民事訴訟法》等法律法規基礎之上，對相關條款進行了細化，從而使之更加規范化，進而更有利于共有產權項目開發及共有產權房現房銷售市場的健康發展。

此外，杜聞指出，在上述兩份合同范本正式推行使用之前，因共有產權房合同產生糾紛一般按照之前的相關法律法規進行裁決或處理。在上述兩份合同正式使用之后，就應該推行這兩份規范合同。

新京報記者張建

編輯武新校對陳荻雁

關鍵詞： 霸王條款