城市回顧

2022成都

據(jù)四川省統(tǒng)計局發(fā)布消息，2021年，川渝兩地推動成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)成勢起效，成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值73919.2億元，比上年增長8.5%，經(jīng)濟增速較上年提高4.5個百分點，總體呈現(xiàn)穩(wěn)中加固、穩(wěn)中提質(zhì)、穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢。

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成都甲級寫字樓市場

當(dāng)季回顧

截至2022年第一季度末，成都市甲級寫字樓總存量約349.6萬平方米，凈吸納量錄得2.9萬平方米，傳統(tǒng)金融、商務(wù)服務(wù)及科技新媒體為三大需求主力，全市空置率環(huán)比上升0.5個百分點至15.9%，平均賬面租金環(huán)比上升0.1%，為100.6元每平方米每月。

從供應(yīng)來看，位于天府新區(qū)的傳化中心交付入市，體量約為5.4萬平方米。受到新項目入市影響，全市甲級寫字樓市場空置率環(huán)比上升0.5個百分點至15.9%。

從需求來看，第一季度，受到二月份疫情反彈影響，市場總體仍保持審慎態(tài)度。當(dāng)季全市甲級寫字樓市場凈吸納量錄得2.9萬平方米。本季前三大需求主力為傳統(tǒng)金融、商務(wù)服務(wù)以及科技新媒體，分別占新增租賃面積的38.4%、23.7%、23.5%。保險公司仍是傳統(tǒng)金融行業(yè)的主要需求來源。

從租金來看，由于交子公園商圈發(fā)展等因素帶動了金融城以及大源子市場的租賃活躍度，因此部分業(yè)主上調(diào)了租金預(yù)期，促使全市平均賬面租金在同樣本比較下，環(huán)比上升0.1%，全市平均賬面租金錄得100.6元每平方米每月。

從子市場來看，金融城區(qū)域國企因擴張需求而活躍度有明顯上升，同時受益于交子公園商圈發(fā)展以及高新區(qū)活躍的租賃需求，部分業(yè)主上調(diào)租金預(yù)期，因此金融城及大源區(qū)域平均賬面租金環(huán)比上升0.6%、0.3% ；另一方面，天府新區(qū)仍面臨高空置率困境，進而導(dǎo)致租金動搖，區(qū)域平均租金同樣本環(huán)比下降0.9%；考慮到維護及升級等需求帶來的運營成本上升，東大街個別項目對其物業(yè)費進行調(diào)整。

未來展望

年內(nèi)新增供應(yīng)將顯著上升

主要集中在南延線

高力國際預(yù)計2022年-2023年期間全市將迎來甲級寫字樓市場供應(yīng)小高峰，年均新增供應(yīng)達(dá)40萬平方米。其中2022年新增供應(yīng)或達(dá)41.5萬平方米，涉及天府廣場、東大街、金融城、大源及天府新區(qū)等子市場，且預(yù)估超六成集中在南延線子市場。

受到供應(yīng)小高峰影響，高力國際預(yù)計年末全市空置率或?qū)⑸仙?8.9%。

作為成渝雙城經(jīng)濟圈雙核之一，成都將持續(xù)受益于重要經(jīng)濟中心及科技創(chuàng)新中心的建設(shè)發(fā)展。2022年，金融及科技仍將是辦公市場的強勁去化動力。

Panny Pan 潘華

高級副董事

辦公樓服務(wù)業(yè)主代表 | 西南區(qū)

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從下半年的新增供應(yīng)情況來看，一直保持活躍租賃需求的金融城及大源子市場也將有新項目入市。由于此前金融城及大源子市場長時間處于斷供狀態(tài)，建議有需求的客戶可提前關(guān)注，以便獲得更多物業(yè)選擇。但同時，伴隨交子公園商圈的發(fā)展，該區(qū)域租賃成本或?qū)⒂兴嵘?/p>

此外，隨著疫情防控的常態(tài)化，租戶持續(xù)提升對辦公環(huán)境的健康訴求，業(yè)主及運營者也不斷優(yōu)化服務(wù)方案和租賃策略，高力國際也重新思考和提供新的企業(yè)辦公政策，用更加靈活科學(xué)的辦公空間策略迎合業(yè)主及企業(yè)客戶需求。

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成都優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)市場

當(dāng)季回顧

一新項目入市 市場呈調(diào)整態(tài)勢

截至2022年第一季度末，成都市優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)市場總存量約880.6萬平方米，空置率為9.2%，平均首層租金為370.1元每平方米每月。受整體外部經(jīng)濟環(huán)境、消費者需求升級以及市場競爭激烈影響，零售商業(yè)從類型和業(yè)態(tài)上保持調(diào)整態(tài)勢，以不斷獲得消費者青睞。

從供應(yīng)方面看，位于城西的藍(lán)潤摩里中心開業(yè)入市，體量約為5.6萬平方米；受新項目入市影響，全市空置率環(huán)比上升0.1個百分點至9.2%。

從需求方面看，主要是零售服飾和新能源汽車表現(xiàn)較好，其中新能源汽車處于搶占市場份額的擴張期，持續(xù)進駐購物中心，且租金承受能力較強，在一定程度上提升了首層租金的平均水平；全市平均首層租金為370.1元每平方米每月。但未來新能源汽車隨著頭部企業(yè)渠道建設(shè)和品牌優(yōu)勢的形成，預(yù)計會逐步退出購物中心。

從業(yè)態(tài)調(diào)整看，零售方面，傳統(tǒng)中端服飾零售受互聯(lián)網(wǎng)沖擊調(diào)整較大，如Mecity、拉夏貝爾等均存在退租情況，而符合政策導(dǎo)向的新能源汽車和滿足年輕人需求的新消費業(yè)態(tài)如潮流集合店、買手店，則目前還在持續(xù)進駐購物中心；餐飲方面，受疫情反復(fù)影響，購物中心地下負(fù)一樓的小餐飲受沖擊較大，而國潮糕點、精品咖啡以及新式餐飲則持續(xù)成為熱點，但新式茶飲隨著市場的成熟和熱度的下降，門店增速顯著放緩；兒童業(yè)態(tài)方面，在“雙減”政策、疫情反彈以及經(jīng)營成本高企的多重影響下，購物中心內(nèi)部分少兒教育培訓(xùn)諸如英語培訓(xùn)類租戶等面臨經(jīng)營困境，出現(xiàn)因合并優(yōu)化而退租的現(xiàn)象；

從商圈來看，受到消費習(xí)慣變化及成都商圈發(fā)展轉(zhuǎn)移等因素影響，鹽市口-天府廣場商圈進一步調(diào)整變化，季末新世界百貨成都店閉店，以及商圈內(nèi)商業(yè)體尋求更新轉(zhuǎn)型。

未來展望

全年新增供應(yīng)或?qū)⒊?0萬平方米

自2020年起，成都優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)市場進入供應(yīng)放量階段。高力國際預(yù)計2022年-2023年期間供應(yīng)端將繼續(xù)保持放量態(tài)勢，全市優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)市場將迎來年均90萬平方米的新增供應(yīng)；其中2022年全年新增供應(yīng)或?qū)⑦_(dá)93.4萬平方米，大源、天府新區(qū)、金融城、城東將成為主要的供應(yīng)區(qū)域。鑒于此，由于具有更廣泛的物業(yè)選擇，因此高力國際建議有意向拓展西南市場的品牌可利用該期間選取合適的物業(yè)。

城南是全年新增供應(yīng)的熱點區(qū)域，成都商業(yè)“雙中心”正形成。隨著年內(nèi)SKP、招商大魔方等新項目入市，交子公園商圈優(yōu)質(zhì)商業(yè)氛圍逐步凝聚，進一步實現(xiàn)初步建成成都第二都市級商圈、打造世界級商圈的目標(biāo)。

未來五年，考慮到更多非核心商圈新增項目入市，其平均租金顯著低于核心商圈平均水平，因此從全市層面來看，高力國際預(yù)計全市平均首層租金或逐年小幅度下降。

關(guān)鍵詞： 第一季度