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文/樂居財經徐酒眠

“萬科推進萬物云分拆上市，并非以物業企業為定位考慮萬物云，而是以城市服務商為定位。”從郁亮到朱保全、再到其他管理層，都強調著萬物云“城市服務商”的定位。

【資料圖】

走出小區，探索城市服務，從傳統物企向城市服務商轉向，已然成為這兩年物管行業熱門的風向之一。

據樂居財經《物業K線》不完全統計，除了萬物云之外，目前碧桂園服務、世茂服務、雅生活服務、保利物業、龍湖智創生活、建業新生活、招商積余、新大正等物企都在城市服務領域有所布局。

其中，碧桂園服務、世茂服務、雅生活服務、旭輝永升服務、浦江中國、新大正、康橋悅生活，7家物企的城市服務已經形成規模收益，并在業績報中獨立成行。

城市服務賽道大熱，頭部物企通過收并購迅速入局搶灘市場，中小型物企也通過招投標、戰略合作等形式攻進賽道，物企的城市服務業務格局正加速洗牌，他們各自的發展成色幾何？

碧桂園服務領先

數據顯示，2022年上半年，碧桂園服務的城市服務收入26.35億元，同比增長25.8%；在總收入中占比13.1%，較上一年同期的18.1%減少了5個百分點。

同期，世茂服務的城市服務收入約6.71億元，同比增長400%；在總收入中的占比由上一年同期的3.6%提升至了15.8%。2022年上半年，雅生活服務的城市服務收入與世茂服務相差不大，約為6.42億元，同比增長302.4%，占總收入的8.4%。

其中，碧桂園服務的這一營收規模不僅超過了所有涉足城市服務的上市物企，相關統計數據顯示，即使在所有涉及這一業務板塊的主板上市公司中也十分領先。

據不完全統計，截至目前至少有32家主板上市公司涉足環衛城市服務業務，其中有20家公布了2022年上半年“環衛服務收入”或“城市服務收入”數據，總額約為187億元。

在碧桂園服務與世茂服務之間有7家環衛上市公司，分別是玉禾田（300815.SZ）、北控城市資源（03718.HK）、僑銀股份（002973.SZ）、盈峰環境(000967.SZ)、福龍馬(603686.SZ)、啟迪環境(000826.SZ)、首創環保(600008.SH)，它們的收入分別約為20.58億元、19.23億元、19.08億元、19.02億元、17.32億元、16.20億元、8.10億元。

碧桂園服務、7家環衛上市公司，再加上世茂服務、雅生活服務，便是2022年上半年主板上市公司環衛及城市服務的營收10強。

“萬保”城服收入成謎

不過，在此之外，萬物云和保利物業的城市服務發展也不容忽視。

萬物云的城市服務自2018年9月的深圳橫琴起步，到2020年10月推出國內第一個以城市服務為定位的全新品牌——萬物云城，并立下三年落地“百城”的目標。2021年10月，朱保全在媒體會上透露，百城計劃已落地40個，有望提前完成計劃；接下來新城是少的，老區是多的，萬物云城將從“百城計劃”進入“千條街道計劃”。

以業績成長性來看，萬物云將商企和城市空間綜合服務歸于一體，2019年-2021年的收入分別約為42.93億元、64.89億元、86.93億元，在總收入中的占比分別約為30.8%、35.8%、36.7%。最新的2022上半年，其商企和城市空間綜合服務收入51.1億元，占總收入的35.6%，同比增長39.7%。

通過以上數據，尚不能完全窺探萬物云的城市服務發展濃度。不過，萬物云儼然已經將城市服務作為未來最具增長性的業務板塊。按照朱保全的預測，其“城市板塊的增速大于60%，商業物業板塊保持30%至60%的增長速度，住宅物業增速控制在30%以內。”

保利物業入局城市服務的時間比萬物云更早，其自2016年進駐嘉善縣西塘古鎮，開啟城市物業進駐公共服務領域實踐；2018年，推出“鎮興中國”物業品牌。

保利物業的城市服務收入揉合在“公共及其他物業”中，該板塊2022年上半年收入9.35億元，同比增長41.8%；在其總收入中占比約14.5%。

低毛利率待突破

近一兩年，物企加速入局城市服務領域，甚至將其上升至戰略層面高度。上市物企正在成為城市服務業務的主力承接商。

克而瑞數據顯示，今年6月TOP20物企拓展城市服務項目總金額達46.5億元，其中碧桂園服務高達近32億元，保利物業、世茂服務、雅生活集團3家中標金額超過億元。

克而瑞的另外一組統計數據顯示，目前在深圳已開標的31個“城市管家”項目中，有77%的中標企業為物企，23%為環衛企業。

盡管物企在城市服務領域的增拓如火如荼，不過以業績報呈現的數據來看，毛利率水平偏低是不容忽視的問題。

2022年上半年，碧桂園服務、世茂服務、雅生活服務、旭輝永升服務、新大正、康橋悅生活，6家上市物企的城市服務毛利率分別約為18.1%、15.8%、20.2%、7.2%、20.7%、10.1%。

其中，世茂服務較去年同期的14.9%略有提升之外，碧桂園服務與雅生活服務均出現了下滑。2021年同期，碧、雅的城市服務毛利率分別約為19.3%、22.1%。

以年度報告來看，碧桂園服務在城市服務中的盈利能力下滑更為明顯。其自2019年將城市服務納入單獨營收板塊以來，彼時呈出的毛利率為38.5%，2020年、2021年兩度下滑，已經是“腰斬”的水平，截至2021年底，其城市服務毛利率為17.6%。

數據顯示，2019年至2021年，萬物云整體毛利率約為17.7%、18.5%、17%。對應期內，商企和城市空間綜合服務的毛利率在分別為20.5%、17.2%、15.9%。