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觀點(diǎn)網(wǎng)訊：2月27日，廣州珠江發(fā)展集團(tuán)股份有限公司回復(fù)上交所關(guān)于重大資產(chǎn)置換的問詢函。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體獲悉，珠江股份于2月9日收到上交所對其重大資產(chǎn)置換及重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易草案的問詢函，其中上交所要求珠江股份說明置出資產(chǎn)組截至目前的房地產(chǎn)開發(fā)情況，并逐項(xiàng)列示減值涉及資產(chǎn)的具體情況，包括減值計提的具體過程及關(guān)鍵參數(shù)選取，說明減值計提大幅增長的原因及合理性。

對此，珠江股份表示，報告期內(nèi)，公司均嚴(yán)格按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的要求，對公司的存貨及投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測試，并對出現(xiàn)減值跡象的存貨及投資性房地產(chǎn)按可變現(xiàn)凈值低于賬面成本的差額計提減值準(zhǔn)備。減值測試采用的可變現(xiàn)凈值為基準(zhǔn)日存貨估計售價減去至完工及銷售時估計需發(fā)生的成本及銷售相關(guān)稅費(fèi)之差額。

根據(jù)減值測試結(jié)果，報告期末公司對擬置出資產(chǎn)組計提的存貨及投資性房地產(chǎn)減值余額為13.56億元，其中2020年計提0.08億元、2021年計提0.01億元、2022年計提1-8月13.47億元。

置出資產(chǎn)大額減值準(zhǔn)備主要由存貨跌價準(zhǔn)備構(gòu)成。置出資產(chǎn)于2022年1-8月對存貨計提大額跌價準(zhǔn)備，主要是由于當(dāng)期相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在的區(qū)域市場在當(dāng)期發(fā)生較大波動，項(xiàng)目實(shí)際銷售情況以及上市公司對未來銷售預(yù)期發(fā)生顯著變化，上市公司在對置出資產(chǎn)相關(guān)存貨進(jìn)行減值測試之后，對部分正在開發(fā)或已竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目相應(yīng)計提跌價準(zhǔn)備。

2020和2021年度，上市公司銷售狀況良好，項(xiàng)目所在區(qū)域新房及二手房平均售價及銷量均維持高位，周邊樓盤尚未出現(xiàn)降價情形。上市公司基于房地產(chǎn)市場行情、銷售區(qū)域、歷史售價、銷售預(yù)期等情況，對存貨進(jìn)行減值測試，未發(fā)現(xiàn)存貨大幅減值的情形。

2022年以來，房地產(chǎn)市場在疫情、政策調(diào)控、金融環(huán)境等疊加作用下，向下態(tài)勢明顯。在全國樓市下行的大環(huán)境下，珠江股份庫存集中的廣州、合肥、長沙區(qū)域樓市也出現(xiàn)明顯收縮，推新去化率創(chuàng)幾年來新低，尤其是增城、南沙區(qū)域，出現(xiàn)庫存供應(yīng)增加，去化壓力巨大，價格有較大幅度下跌的情況。珠江股份基于謹(jǐn)慎性原則，嚴(yán)格按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的要求，對公司的存貨及投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測試，計提大額減值。

受房地產(chǎn)市場整體環(huán)境的影響，公司項(xiàng)目成交量下降明顯、去化周期延長，公司為盤活資產(chǎn)，保障資金安全，于2022年期間對若干項(xiàng)目進(jìn)行了價格調(diào)整。其中以位于廣州增城、南沙區(qū)域的項(xiàng)目更為明顯，以公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目為例:增城區(qū)域項(xiàng)目2021年銷售報價區(qū)間為1.7-2.1萬元/m2，2022年銷售報價區(qū)間為1.5-1.9萬元/m2；南沙區(qū)域項(xiàng)目2021年銷售報價區(qū)間為2.6-3.5萬元/m2，2022年銷售報價區(qū)間為2.6-3.2萬元/m2。

基于上述情況，上市公司在高庫存低去化壓力下，對置出資產(chǎn)組部分項(xiàng)目做出降價調(diào)整，并根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第1號——存貨》相關(guān)規(guī)定，結(jié)合市場行情及調(diào)整后的售價情況對存貨進(jìn)行了跌價測試，存貨的可變現(xiàn)凈值低于其賬面價值的，將資產(chǎn)的賬面價值減記至可變現(xiàn)凈值，差額計提存貨跌價準(zhǔn)備，置出資產(chǎn)組計提大額跌價準(zhǔn)備具有合理性。

關(guān)鍵詞： 上市公司 投資性房地產(chǎn) 可變現(xiàn)凈值