觀點網 “2023年對本信托而言，整體上仍然會是充滿挑戰的一年。”

2月24日午后，冠君產業信托于線下舉行2022年全年業績傳媒簡報會，行政總裁侯迅、投資及投資者關系總監陸嘉萍均有出席。

(資料圖)

整場業績會圍繞著冠君產業信托過去一年的業績情況展開，陸嘉萍于現場提及2022年業績的影響因素，表示仍受到全球經濟和本地第五波的疫情影響，租戶的生意與業績均受到環境制約。

據冠君同日披露的報告顯示，冠君產業信托物業的續租租金收益總額23.59億港元，相較去年下跌5.5%，旗下物業項目花園道三號冠君大廈也因中環寫字樓市況疲弱而受到較大影響。

2022年，冠君產業信托的跌勢持續，除企業自身經營原因之外，也側面體現出香港當前物業租金走勢受制于大市的情況。

市場壓力需消化

于報告期內，冠君產業信托旗下朗豪坊商場于2021年底開業了2000平方米的Langham Beauty美妝概念店項目，入駐品牌包括嬌蘭，赫蓮娜，蘭蔻，M.A.C,Sisley等，這直接導致其營運開支及推廣開支上升至3.28億港元。

在市場環境低迷情況下，冠君產業信托選擇以注入新概念為方向招攬消費者，于2022年內共有30名新租戶進駐朗豪坊商場，當中包括初次在港開業的商戶。

但由于2022年上半年疫情影響，朗豪坊商場的銷售額及消費客流情況并不理想。即便朗豪坊商場租戶的業務全年銷售額上升8%，美容行業在新店開業的加持下推動分成租金上升210.4%至1.17億港元，但也無法彌蓋項目基本租金下跌16.3%至4.81億港元，而續租租金下跌拉低了基本租金收入，租金收益總額下跌3.1%至6.50億港元。

至于寫字樓業務方面，侯迅則在業績現場表示，去年中環寫字樓出租率出現負吸納的情況。

“市場需要時間消化，料租金仍然受壓，但難以預料寫字樓租金的谷底。”為減緩此類影響，冠君產業信托方面表示會采取靈活租賃策略，為租戶度身訂造一些租賃方案。

她同時透露，花園道三號冠君大廈正進行資產增值，“整個香港寫字樓的市場都因疫情和全球經濟不明朗因素受到壓力，花園道三號也不例外。”

據最新業績顯示，花園道三號寫字樓出租率跌至82.7%，平均現收租金從每平方呎108.3港元跌至99.7港元。

此外，由于租金傭金減少，以及政府地租及土地稅下跌，該項目租金收益因平均出租率和續租租金下跌而減少7.8%至13.46億港元，物業經營凈開支也下跌至1.35億港元，期內物業收益凈額同比下跌7.8%至12.11億港元。

另一邊，由于香港2022年5月生效《商業租戶短期保護措施（2019冠狀病毒病疫情）條例》中針對健身中心和美容院等進行保護措施，加上政府于疫情期間強制停業的情況，對冠君產業信托旗下朗豪坊辦公樓業績以及部分租戶業務造成影響，但在放寬限制社交距離措施后業務則逐步回復正常。

值得注意的是，朗豪坊辦公樓租戶構成仍以時尚生活行業為主，比例達到71%。截至2022年年底，項目出租率為93.3%，現收租金則下跌至為每平方呎46.0港元，租金收益總額為3.63億港元，相較2021年的3.65億港元微有下降。

經濟前景待明朗

除香港項目外，冠君產業信托還披露了持股27%的英國倫敦66 Shoe Lane項目虧損情況。報告期內，倫敦項目應占合營公司虧損達到4300萬港元，而下跌的主因則被歸結為期內物業重估減值。

總體來看，冠君產業信托旗下物業項目于2022年度均受到市場環境外因影響，截至報告期末，旗下物業組合總估值為636億港元，同比減少2.7%。其中，花園道三號、朗豪坊辦公樓及朗豪坊商場所采用的資本化率分別維持于3.7%、4.1%及4.0%。

“我們的寫字樓會有壓力，雖然已經通關，但實際的市場需求沒有這么快恢復。加上全港寫字樓的空置率達到史上最高水平，市場仍然需要時間吸納和消化。”侯訊于業績會中坦言，冠君產業信托于分派方面和租金收入方面仍然有壓力。

此外，環球金融市場仍然都是不明朗，加息的持續會影響到其利息支出。“2022年，冠君產業信托的利息支出由平均2.4%到2.8%，這個數字在2023年也許會更高。”

對于冠君產業信托來說，當前加息周期進一步提高了新投資機會的收益門檻，同時加重了借貸成本。據業績報告指出，2023年借貸成本預料仍會隨著拆息上升而增加，經濟前景仍未明朗。

另悉，在贖回2023年1月到期的中期票據后，冠君產業信托固定利率債務比例下降至54.4%，一定程度上足夠抵御市場波動。

今年1月，冠君產業信托還簽訂了4700萬美元的貨幣掉期合約，未償還的2030年到期的3億美元中期票據目前已完成對沖，“我們的財務狀況仍然是穩健的，目前有后備的資金，拿到的銀行貸款也有28億港元可以隨時動用，足夠還今年到期的7億港元未還貸款。”

值得注意的是，截至報告期末，冠君產業信托的未償還債務總額為146億港元，由于內部財務資源贖回2022年3月到期的中期票據，且在期內償還貸款余額，債務總額共計減少了8億港元。而總借貸占總資產值的百分比則由22.9%微降至22.5%，總負債占總資產的百分比則為27.6%。

提及分派情況，侯迅談到了冠君產業信托當前在該方面的壓力。

截至報告期末，期內可分派收入同比下降13.6%至12.98億港元，每基金單位分派也同樣跌14%至約0.19港元。

“租金收益和每基金單位分派維持處于下降軌道，利率波動或導致每基金單位分派跌勢加劇。2023年對本信托而言，整體上仍然會是充滿挑戰的一年。”于報告中，冠君產業信托表達了對今年業績的展望，也進一步表示仍會趁機會持續留意優質的項目收購。

以下為冠君產業信托2022年度業績會現場問答實錄節選：

現場提問：香港特區政府遞派5000港元消費券，這對零售市場和信托本身有什么幫助？

侯迅：此前在2022年我們已經看到派消費券的刺激成效，政府一派消費券，美容美妝行業、餐飲行業租戶會直接受惠，相信能夠繼續提振香港的消費市場。

消費券加上內地香港通關，以及入港旅客數量增加，相信2023年市場會逐步復蘇。

現場提問：未來冠君有沒有資產增值計劃？

侯迅：是有的。剛才說到，例如我們為了中環花園道三號這個物業能夠保持競爭力，也會投放一些資源將物業更新。現在已經在進行閘機更換，更快搭乘電梯，租客出入大廈得到更好的安保。

為了保持信托物業的競爭力，朗豪坊商場也在研究做翻新階段的初步設計。

現場提問：空置率方面，冠君大廈會跌到什么位置？另外，現在債息都高，且到期年期短，有沒有什么手段令債務比較穩健一點？

陸嘉萍：關于分派，我們有很多方面的考慮，包括經濟環境和資金需要。

花園道三號物業正在更新物業素質，也需要一些租金，會定時定期檢討分派，但至少會維持90%。

債務方面，今年到期的債務大部分在1月份已經還了，還完之后，我們還都希望有足夠的資金去應付不同的需要。此外，2023年只有7億的銀行貸款沒有還。

現場提問：報告中寫到你們對于寫字樓的前景不是很樂觀，在今年會繼續受壓，是不是租金或者續租租金方面，預期今年還會再跌？2023年如何同租戶配合滿足雙方的需求？

侯迅：關于寫字樓的租金，因為供應很多，空置率比較高，而需求又還沒有恢復，所以我們覺得租金仍然會受壓，這是不爭的事實。

寫字樓往往是供求的關系，當全香港寫字樓庫存有這么多，而真正租賃寫字樓的需求少過供應，當然租金就會有壓力。

朗豪坊方面的租戶租約到期時，我們會審視過往的營業數額，盡量將無底租的租戶變成有底租。當時接受無底租的條件，也是因為基于租戶的承受能力。

在租戶配合滿足雙方的需求層面，我們會推進一些對社會環境方面產生正面影響的活動，同時租戶也參與在其中，希望可以納入ESG整體的活動。例如花園道三號項目已經做了很多措施來減排、節能，租戶可以參與其中。

關鍵詞： 租金收益 中期票據 基金單位